西城德胜中学开始“全区派位入学”，北京房价还会不会接着涨？

26日，西城教育考试中心公布2021年西城区义务教育阶段学区初中一览表。与往年相比，今年公布的表格中，除了划分了11个学区外，还新增了“全区招生学校”一栏，共有4所学校，其中北京市西城区德胜中学为该区今年唯一一所“全区派位入学”学校，另外3所为“特色学校入学”。

消息一公布，买了西城学区房且还没给小孩入学的家长们估计心都凉了一大半，那些正在挑选学区房的家长们也都回归到了观望的状态。房住不炒、抑制学区房炒作的大背景下，相信今后北京的幼升小和小升初不在对应唯一学校或片区将是大概率的发展趋势，短期学区房的降温，也给北京房价整体的走势蒙上了一层纱，但是分区来说，还是会略微有些差别。

还记得前段时间在海淀看房，中介冷不丁给我来了一句，别看这房子才10万块钱，过两年肯定能涨到20万……我心说，你小子可真敢说。

其实中介给买家贩卖上涨情绪的不在少数，很大一部分人也觉得北京房价会涨，我问他们为啥会这么觉得，他们说：中介说的啊……

说房价涨，对于中介来说，一点负担都没有，而且有利于自己卖房，即使你买在高位，你也没法找中介的责任，但是你不买，你就反复让中介的上涨说法给折磨得死去活来……

趁着北京近期出台了学区政策，下面我再说下我对北京市场的一些看法，供大家参考。

1，北京楼市接下来的走势有个关键词：分化。

2，因为有了新的学区政策（主要是说的海淀），所以很多人的预期变了。海淀来了个2211后，好多人宁可赶在2211之前买一个占坑，也不愿意在2211之后去承受那个更大的不确定性。

这么说吧，北京很大一部分家长，为了给孩子上学，是愿意承受自己买的房子有一二百万跌幅的。

去年西城的731政策出来后，好多人就赶在731之前把房子买了，虽然知道是高位接盘，但为了孩子上学能有那个“确定性”，也都无所谓了。可是随着近期新政出台，这一现象将不复存在。

3，这么来看，海淀的房子，尤其是一些占坑房，二流学区，大概四五百万的这种，有很大的可能性会涨价；

4，非学区的房子，尤其是朝阳、丰台这种区域，这一波涨幅过了之后，大概就这样了，不会涨了。即使你现在追的房子可能还在涨价，但是也不影响大盘的稳定。这个是一个多维度的判断，不懂的去翻一下之前讲市场的文章。

5，很多人有个习惯，喜欢把短期现象当成长期规律。这么说吧，从2017年317政策之后，北京的房价上涨只有一次，就是去年年底10月之后。而且上涨的领头羊还不是学区房，而是朝阳的改善，后来才有了海淀的学区房涨价。

就这么短短两三个月的涨价，就把好多人的情绪给带动起来了，觉得北京房价没有不涨的道理。学区房同理，既然大家觉得学区房的需求一直很旺，那为什么2019年学区房不涨价呢？2018年同样不涨。

6，北京房价从一个相对长的周期看，大概率还是会微涨。我现在做的一些分析，其实还是在讲短期市场，短期市场是很难影响长期的。

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