统计了5万+、10万+的二手盘数量,发现中国城市的真实差距

来源：城市战争

作者|小鱼

真正反映一个城市实际房价的，永远是二手房的价格。

一套新房入手，过个三五年，剔除品牌溢价、装修溢价、广告溢价之后，才是它真实的价格，也只有这个价格才具有资产属性。

今天我们来看看各个城市二手房市场的真实价格比拼。

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先打个样，以下是二手报价超过3万的小区数量，主要城市的排名如下：

注：房源包含在售、售完，主要指单价达到这一区间的小区数量

为什么会把3万视为一个分水岭？因为3万是TOP10城市的一个“刚需线”，3万以下的二手市场，我估计大城市的差别不大，真正拉开差距的是3万以上的市场。

以上数据显示，全国至少有27个城市，存在单价3万+的二手房市场。这一点很重要，一手房卖到3万和二手房卖到3万，是两个概念。所以，房价真正迈入3万+的城市，绝对不会超过27个。

3万+小区数量≥1000个的小区，城市有8个，分别是：上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、厦门、天津。小区数量超过100的，有17个城市。

在这里，我建议大家，如果要买3万+以上的新房，除了这17个城市，其他城市最好别买，否则，你要考虑清楚以后在二手市场卖给谁。

其他几个小结论：

1、上海3万+小区的数量最多，达到8451个，相当于广州+杭州+南京+苏州数量之和。

2、北京、上海是第一梯队，高于7000个，深圳处在第二梯队，广州、杭州、南京第三梯队，差不多是武汉或者成都的10倍。武汉、成都的GDP虽然高于南京、杭州，但房价明显比后者要低。

3、我们知道重庆GDP很高，但房价仍在低洼阶段，目前只有15个小区的二手房报价在3万+，排名倒数第二，只比长沙略多。

4、长沙的确是房价最亲民的二线城市，单价超过3万+的二手楼盘，只有9个。如果在长沙买一手房，如果遇到单价超过3万的楼盘，一定要慎重。

5、人口规模小、城市功能大的珠海，3万+的二手市场，多达164个小区，超过济南、西安、沈阳等省会城市。

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我们再把价格从3万提高到5万，继续放大这一区间，看二手单价≥5万的小区数量：

5万也是一个重要的分水岭，一个城市的房价一旦全面迈入5万时代，意味着它的房价进入资产化的阶段。

可以看到，和3万+相比，5万+小区的数量，明显变少了。在这个区间仍然存在二手市场的城市很少，主要就是上海、北京、深圳、厦门、杭州、广州、南京、天津、苏州、青岛这10个城市。

这一区间，上海的小区数量仍然是最多的，达到6076个，其次是北京、深圳，三者可以视为第一梯队。厦门、杭州、广州、南京、天津可以视为第二梯队，这些城市存在比较活跃的5万以上二手市场。

值得一说的是，厦门5万+小区的数量仅次于京沪深，比杭州、广州还多。翻遍全国GDP30强，都没有厦门什么事，但厦门的房价为何如此突出呢？主要原因是它的区位度高，它是整个厦漳泉甚至福建省的金融中心。

苏州的5万以上小区数量也达到188个，不仅超过无锡、佛山、东莞等明星地级市，也超过青岛、福州、成都、武汉、宁波等城市，显示苏州楼市的整体购买力非同一般。

武汉、成都、郑州等强省会的楼市虽然繁荣，但离5万+的阶段仍有很大距离，在这些城市买一手房，5万是个警戒线。

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我们再把5万+调升到10万+，看看各大城市在这个区间的二手房市场：

10万以上的二手房市场，京沪深几乎一统江湖，分别达到1028、456、434个。

换句话说，目前全国只有京沪深三个城市，存在稳定的10万以上二手房市场，天津、广州、杭州、南京等城市屈指可数，几乎可以忽略不计。

在10万+这样高单价区间，北京堪称一骑绝尘，比其他所有城市加起来还要多，说明北京房价不仅贵，而且均衡，即使到了五环也存在10万+的二手市场。

说实话，如果不是严格的限购、限贷，北京真实的房价可能要比上海、深圳还要高一个水平。

值得一说的是，10万以上的二手房市场里，杭州、广州、南京州还能勉强有一席之地，但厦门、珠海已经找不到影子了，说明旅游城市的房价可以很高，但真到了顶豪区间，这类城市还是不如综合性大城市的。

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如果把单价调高到15万+呢？

这个区间的话，我只搜到北京、深圳、广州、杭州这四个城市，存在报价超过15万的二手房小区。

广州、杭州其实可以忽略不计，真正厉害的还是北京和深圳，而且二者的差距缩小了。应该说，深圳楼市在单价维度完全不输北京，但在总价维度上，和北京仍然有差距，毕竟北京市场不像深圳那样，有那么多50平米左右的低总价小户型。

当然，上海数据没找到，可能是因为这个区间的房源没有上架。正常情况下，只有京沪深三个城市存在15万以上的二手房市场。

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如果把单价调整到20万+呢？

数据来自贝壳找房

全国只找到38个二手房小区，而且只有深圳、北京、广州三个城市有。当然，上海的数据继续缺失。

即使是20万以上的价格区间，深圳和北京仍然存在二手市场，而且深圳还首次超过了北京，真的很牛。

我们来看看，这些20万以上的小区都有哪些呢？先来看深圳，随手挑几个盘：

图片来自贝壳找房

我统计了深圳这19个均价超过20万的二手房小区，南山区占了15个，其中深圳湾5个、华侨城6个、蛇口3个、红树湾1个。

福田区占了2个，分别位于香蜜湖板块和百花板块，二者一个是CBD，一个是学区房区域。

宝安和罗湖各占1个，分别是靠近前海的宝安中心区、罗湖区的银湖别墅。

再来看看北京：

图片来自贝壳找房

北京这18个均价超过20万的二手房小区，全部在东西城，西城区12个，其中有7个在金融街，东城区则有6个。

金融街在北京房价地图中的首位度可见一斑。

有意思的是，北京这18个楼盘的楼龄普遍很老，有15个小区是上世纪90年代之前建设的，其实大部分就是学区房。

可以看到， 20万以上这个区间，深圳二手房的卖点主要是“CBD+居住环境”，而北京几乎全是学区房。

20万以上这个区间，广州只找到一个小区，那就是珠江别墅。

珠江别墅的名气远不如二沙岛别墅那么大，但它处在珠江新城，而且被珠江公园环绕，居住环境绝对顶配，以别墅身份卖到20万+，不奇怪。

总的来说， 在广州，只有CBD别墅才能卖到20万+。在深圳，可以把市中心大平层卖到这个价。只有在北京，才可以把老破小卖到这个价。

北京市场的购买力，无城能敌。

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再分享一下小鱼最近看楼的一些新感想：

1、看周边房产中介门店的数量，如果一个小区的底商有多家中介门店，那么这个小区1公里范围内的二手房市场应该是比较活跃的，能养活这么多中介也是不容易的。

2、要买靠近就业中心的房子，产业永远是支撑房价的根本，好比深圳湾、珠江新城，为什么大家趋之若鹜，本质上不是因为海景和江景，而是产业赋能。

3、认准每个城市的第一高楼，第一高楼往往就是城市中心，它就像一块磁铁，把一个城市的核心资源都吸引到周边。

4、无论是买市中心也好，郊区也好，要认识到板块的稀缺资源是什么，市中心不缺地铁和商业，缺的是江景、湖景；郊区不缺生态资源，郊区缺的是地铁和商业。

5、一句话，要有好的物业管理，要不然5到10年后，折旧的不成样，

6、尽量买近地铁的小而美小区，因为可达性好，超级大盘在大城市已经过时了。但在三四线城市，还是要买大盘。

7、从升值角度讲，买房远离城中村。

8、要多考虑接盘者的需求，现代人平均5~10年就会换房子。人的需求永远在变化，房子也会不断地跟着换。

9、现阶段的楼市已经出现过热苗头，政策面不太可能继续放松，房价如果上涨过快，会导致不可逆转的产业外流，对一座城市的负面影响不可估量。所以，如果是为了自住，今年是个买房的好时机，否则一定要谨慎，千万不可贪婪地加杠杆。

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