重庆二手房客观真实的解读,值得每个买房人花5分钟读一读!

这段时间沉溺于B站的“歪嘴战神”而无法自拔，时间不长，剧情大同小异，你都猜得到。

但随着剧情的反转，一种土味的快感看的我心神荡漾。

（图片来源于知乎）

可我们是一个专业的房地产号啊，总不能天天人云亦云，而忘记我们的本质工作，今天我们就来讲一讲重庆的二手房。

其实有关于重庆二手房的文章，网上有很多，出现最多的词语无非也就是这么几个：“天量库存”，“腰斩”，“降价”等，大家也都见怪不怪了，就如同这些“土味视频”的前半段一样：临时工，赘婿，灾星等，大家对此都是不屑一顾的态度。

可很少有人会告诉你一个真实，客观的二手房市场，今天超人就来带你看看我眼中的二手房市场如何？

新盘决定了二手房市场

首先需要告诉大家的是，二手房的市场是一个比较被动的市场。

这个的被动指的是：所有的二手房都是由新盘转变而来，二手房的多少完全取决于新盘的数量。

那么2020年上半年新盘市场究竟如何呢？我们可以先来看一看如下的几数据：

截止到2020年8.13日，主城区城区住宅成交990万方，受新冠疫情及其他客观因素影响，整体同比下滑有48%，但刚需购买力并没有被这些因素完全扼制，其中高层成交了624万方，占比整体63%，其中，高层最畅销的10大楼盘如下

（数据来源于铭腾）

如图所示：

1：重庆“外拓现象”明显

虽然从区域来看的话，每个区的成交都有，“雨露均沾”，但除开红色标注的区域外，其他都是最近这1-2年的新区，重庆已经开始向2环扩张。

2：门槛普遍提高

抛开少数的不谈，大部分的高层起步均超过了10500元/㎡（建面），这个价格可谓不低。

如果考虑上其他成本（持有，装修等），基本上还要高于目前重庆二手房挂牌均价。

（图片来源于诸葛找房）

从成交面积来看，依然是刚需占据了主要的市场：最受购房者青睐的面积段在90-110㎡之间，这个区间主要以：两房，小三房，正规三房为主。

从成交的价格段来看：主要集中于90-130万之间，基本符合2环的房价市场。

2020年的新盘市场，无论从成交的业态，成交的面积还是价格上来看，皆以刚需为主，这算是一个不好也不坏的消息。

有什么样的新盘，就会有什么样的二手

对于重庆的房地产市场，最为显著的一个特点就是：一代新人胜旧人，人们对于新盘的热爱，追捧远远大于二手房，这一点在新盘里面大量同质化的高层项目更是体现的淋漓尽致。

但可别忘记了，所有的二手房都是由新盘转化来的。

对于未来几年的二手房市场，超人做出大胆的预测：

1：量变但不会引发质变

目前的二手房市场依然以刚需为主，如下图所示：

其中我们可以看到，目前主力的二手房区间在140㎡以内，价格在200万以内，二样的产品跟目前的新盘市场高度重合。

也可以这么说，从现在一直持续到3-5-7年之后， 重庆主力的二手房市场以同质化的高层为主。

虽然在数量上会有着明显的增多，但是在业态本质上，不会发生太大的变化。

2：价格在逐渐的缩小，但价值差距在逐渐的扩大

随着这批次新盘的发售，你会发现：重庆房子在价格端的差距正在逐渐的缩小，目前普遍的新盘售价大约在10500元/㎡左右。

如果算上 4-5年的时间成本（按揭贷款利息），基本上要到12500元/㎡左右。

再加上你的装修成本，基本上要到13500元/㎡以上。

注意， 这仅仅只是新区的一些价格。

但实际上在主城的一些核心区域，一些品相好，楼龄较新的二手房也并没有贵到多少。

如果把重庆的二手高层住宅按照A,B,C来大致的区分一下，他们的价差其实不大。

C类：12000-13000元/㎡；

B类：15000-16000元/㎡；

A类：19000-21000元/㎡。

4000元/㎡ 就是一个档次的差距，在房价稳健的今天，这个价差还在不断的缩小。

但另一方面我们所看到的是，价值端却在不断的扩大，A类住宅不管是地段，景观，还是学区附加值都有着自己的独到之处（不可再生）。

随着时间的发展，越是稀缺的资源就越容易遭到追捧，水涨船高的道理谁都懂

3：二手房的中心将会发生转移，但核心区的价值会被进一步的巩固。

未来随着越来越多的新盘解禁， 二手房的中心区域将会发生转移，比如：

沙区的二手房将会往西永，大学城区域附近。

渝北区将会从现在的鸳鸯，汽博，照母山转移到大竹林，中央公园，悦来等区域。

而北碚区则是蔡家和曹家湾的异军突起。

但从百度热力图上来看，目前重庆人流量最大的区域还是主要集中在环线以内：

（图片来源于百度热力地图）

 对二手房买家的一些建议

1：尽量去触碰房价的天花板。

重庆主城区的基本价差也就在4000元/㎡左右，（还在逐渐的缩小）。

在你力所能及的范围以内，尽量去触碰房价的天花板，不管是自住还是投资，付出和收获是绝对成正比。

2：尽量回避一些新区的大盘。

新盘最让人诟病的就是起来的时间，上一个我们耳熟能详的新区是照母山（大约也有7-8年的时间了），照母山现在起来了么？目前来看，只有入住率得到了提升，而周边的配套都还要继续等。

同理可以推断现在的一些新区，他们成熟的时间或许会很快，快过照母山，但对于每一个入住的业主而言，每一天都在忍受生活的不方便。每一天都在期盼着周边可以成熟。

3：如果实在因为价格原因买在了新区，请尽量的靠近轨道交通，（注意只能是轨道）。

如果实在因为预算的原因，买在新区，轨道交通是购房因素里面最重要的一点，按照重庆的特点，一般步行时间控制在15分钟以内最好，下了轻轨还要换乘其他交通方式的，建议请谨慎考虑。

新区最好是商业和轨道都可以直达的地方，如果二者不能满足，请首先满足轨道。

以巴南为例，现在价格起来，并且卖的掉的二手房，就只有一处：万达广场，楼盘也就两个：万达华城和中交锦悦。

以上就是超人对于有志于二手买房人的一些建议，谁也不敢保证，重庆的二手房会不会想那些“土味视频”里面一样，某天嘴角一歪，价格再次上涨。

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