东西城的“巨变“:2022年北京“最大规模“的腾退即将启动!

来源：房产装修家居资讯时间：2022-03-11 11:59

2022年1月27日，北京市发改委宣布：经北京市委常委会审议通过，2022年北京市将继续实施“3个100”市重点工程。 这“3个100”市重点工程总投资超过1.2万亿，平均每个项目投资40亿，由此可见，只要列入“重点工程”都是大投资项目。

2022年北京“3个100重大项目”中，就把东城“国子监”和西城“观音寺”位列其中，说明这两个项目是北京2022年的“重大项目”。具体内容可参考如下文章： 2022年＂退租项目＂确定：东城＂国子监＂和西城＂大栅栏观音寺＂！ 作为“3个100重大项目”，不仅投资额会巨大，同时腾退范围也会比较可观，这说明“国子监一期”和“观音寺二期”范围都会比较大。其中西城观音寺片区在2021年已经启动了一期，2022年将会启动二期，这个二期的范围估计也不会小。 “观音寺片区二期”的具体范围可以参考下图，二期退租结束后，整个观音寺片区就算基本暂告一个段落了。我们预计“观音寺二期”应该也要马上启动了。

但是东城的动作似乎总是比西城快，东城的国子监街区已经有动静了。 2022年3月7日《国子监街区平房直管公房申请式退租及恢复性修建项目腾退房屋拆除服务公开招标公告》开始在网络上发布。这意味着“国子监街区退租”项目启动在即。

最让人振奋的是，这一次“国子监街区”的退租范围直接做到了71公顷，这相当于超过70万平米的“平房区”将会面临退租。根据“招标公告”，国子监街区退租的实施范围为：北至北护城河，东至雍和宫大街，南至交道口东大街，西至安定门内大街。 占地面积约71.2公顷，相当于超过70万平米的平房区。 根据图示，我们大概标出范围如下：

毫无疑问，这个范围的面积“确实太大了”。这应该是自从2018年东西城平房公房退租以来，实施的最大规模的腾退项目了，这几乎占到了整个“国子监历史文化精华区”的50％面积。而且我们如果从“规划”上看，国子监街区本次的71公顷可能仅仅是一期工程，东侧可能还有二期工程。

国子监退租规模如此之大，这就意味着2022年东城区其他片区的“退租项目”可能基本很难启动了。保守估计，可能会有超过1000户东城老居民会涉及到“退租”工程，他们有可能将会从此离开东西城，而外迁“改善居住”。从而让东西城核心区疏解上千人的规模。而从退租价格上看，我们可以参考去年东城区已经退租的片区：

去年东城区有四个街区退租完成，钟鼓楼、三眼井一期、故宫周边、西总布，从退租价格上看，其实差别不大。其中“标准房屋价格”主要集中在9.9万-10万之间，如果按照1.3的平房容积率进行换算，预计退租均价在12-13万／平米。公房和私房，退租价格基本一样。只不过是公房房本由于是“使用面积”，需要采取1.333的使用率进行换算，所以同等面积下，公房获得的补偿金额是私房的1.333倍。

货币补偿后，退租居民可以申请购买共有产权住房或租赁公租房。 但是需要的条件不一样：申请购买共有产权房住房，需要名下无房；而申请租赁公租房，要达到公租房的收入条件。所以退租户可以根据自己的条件来进行申请。退租的房源也基本是大兴团河地区的首创·美澜湾项目、朝阳区豆各庄地区豆各庄项目和通州阳光佳苑项目。这三个项目基本上是东城退租的“标配”，就是让东城的居民往大兴、通州和朝阳地区疏解。

首创·美澜湾项目位于大兴团河地区大兴区福礼路5号院、4号院、3号院、2号院（大兴机场线大兴新城地铁站东侧）。

开发建设单位为北京首创华业房地产开发有限公司，房屋状态为现房全装修。

豆各庄项目位于北京市朝阳区豆各庄地区，东五环五方桥东侧，京哈高速以南，通惠灌渠以东，绿化率30％。

小区距离国贸商圈仅15公里车程，地理位置优越、交通便利。

通州阳光佳苑项目位于通州台湖附近，靠近在建的地铁17号线北神树站，未来17号线建成通车，交通将会非常便利。

项目分两期建设，共计建设181540平方米，现在为现房。

随着东城国子监的启动，预计后面西城观音寺二期马上就会到来，想了解更多西城未来退租点位，请点击： 未来五年，北京西城＂21退租点位＂预测！ 今年西城除了“观音寺二期”，预计天桥北片区也可能将会在6-7月份左右启动，除此之外还有“什刹海”，但后面这两个规模应该都比较小。综合来看，东西城的腾退退租动作越来越大，之前是“试点”，然后是“正式多片区启动”，从目前看已经进入了“集中片区大规模退租”的阶段。这说明北京东西城的腾退工作已经正式进入“正轨”，不管是老居民，还是其他相关人群，都已经彻底接受了这种模式。从而必将引发东西城平房更大更深的“腾退计划”，甚至有可能会在2025年以后启动“自愿式退租”：东西城平房居民，只要愿意，即可提出退租申请，按照申请时间“优先退租”。北京东西城核心区，即将巨变！

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