禹洲集团：各项指标企稳增长 绿档之后“小而美”

　　伴随2021业绩披露完结，2021年内房的表现浓缩在各自的报表上。经历2021年下半年的深度调整，房地产行业的业绩整体受到拖累，规模、利润增速下滑，现金流承压是较为普遍的现象。

　　同时，也有如万达、禹洲集团（1628.HK）等房企提前进行自我调整，丰富发展业态，在行业下行之际巩固了自身安全防线，为未来发展赢得多一份机会。

　　从业绩表现看，先行业一步进行调整的禹洲集团在行业下行之际业绩企稳回升，实现了较好的规模增长。优选拿地，减少支出，加快交付回笼资金，并通过总权益的增加主动压降负债规模。触底之后，禹洲集团于2021年实现了快速反弹。确认收入达标，利润率企稳，“三道红线”转绿，运营和财务指标均朝着好的方向发展。

　　同时，在经历深度调整后的禹洲集团更具危机感，在行业调整之际逐步补短板，修炼内功，发力商业体系打造，提升公司的整体竞争力。

　　禹洲集团董事会主席林龙安表示，展望2022 年，在“稳”的政策基调和“房住不炒”的定位背景下，禹洲集团将依靠一二线核心城市布局及深耕效应，落实精细化管理， 以“小而美”的发展路线，争取长期的“活下去”，切实做到“三保”、“三稳”，即保交房、保销售、保偿付以及稳财务、稳回款、稳经营，为未来可持续增长铺路。

　　业绩双轮增长：城市深耕与商业发力

　　2021年是房地产行业不同寻常的一年，也是禹洲集团的拐点之年。2021年禹洲集团实现收入270.71亿元，利润12.83亿元，毛利润为40.61亿元，毛利率为15%，各项指标均呈现良好的增长态势。

　　深入分析看，业绩企稳回归正轨，与禹洲集团深耕高等级城市的策略密不可分。

　　数据显示，2021年禹洲集团长三角区域合约销售金额达到658.99亿元，业绩贡献占比62.75%。其中上海、杭州、合肥、南京、苏州、无锡等核心城市贡献了564.73亿元，长三角几大核心城市贡献了过半业绩。

　　长三角是中国经济活力和韧性最强的城市，楼市表现整体平稳。正因为禹洲集团坚定深耕长三角的高等级城市，提高单城产能以及在区域的品牌知名度，在市场下行之际凸显了禹洲的竞争力，保障业绩的平稳增长。

　　从收入占比也可佐证上述逻辑。

　　在禹洲集团2021年的确认收入中，包括长三角区域、海西经济区、华中区域、粤港澳大湾区及环渤海区域分别贡献了确认金额的75.12%、11.56%、7.35%、4.98%及0.99%。长三角仍然是业绩的主要贡献区域。

　　市场的韧性强，意味着项目的盈利能力和盈利水平较有保障，深耕长三角高等级城市，也为禹洲集团利润率稳定提供保障。

　　坚持城市深耕保障当前的业绩，但同时禹洲集团立足更长远的发展，持续补足发展短板，发力商业业态，强化公司运营能力和竞争力，为未来可持续发展奠定基础。

　　2021年，禹洲集团禹悦系、禹洲广场系以及金街系三大商业产品系正式面市，给业主和生活带来更丰富业态以及生活体验。

　　数据显示，禹洲集团已开业的商业项目达29个，还有10个在筹备中，打造了152万平方米的商业。从布局方面看，禹洲商业仍优选一线及强二线城市的布局，这些城市消费力以及对商业的需求、市场抗风险能力均较强。

　　对于房企而言，黑铁时代已经迎来了综合实力的全面较量，必须要从城市布局、产品体系以服务力等多维度发力，方能带来业绩的持续增长。禹洲集团深谙此理，先行业进行自我调整，在行业下行之际赢得了更多的发展空间，在逆境中补短板、丰富业态，强化竞争力，为未来发展铺路。

　　通过完善商业体系，禹洲进一步提升了服务力，同时链接了更多的合作品牌以及战略联盟商，强化资源整合能力，为提升整体竞争力奠定了良好的基础。

　　交付达标 回笼资金保障现金流安全

　　于当下的房地产形势而言，交付与资金回笼成为房企考核的重点。不少房企经历再融资受阻，导致现金流承压的困境。实现完美交付，强化自我造血能力成为房企稳健发展的必备技能。2021年，禹洲集团将保交付提上重点工作日程。

　　据了解，2021年禹洲集团达成了年初设定的交付目标，实现收入的稳步增长，在一定程度上缓解了现金流压力。

　　数据显示，2021年禹洲集团交付超 30,000 个单位，部分项目更是较合同交付日期提前交付。其中，中山禹洲·朗景花园、南京禹洲·嘉荟星岛、徐州禹洲·鹭湖朗廷、苏州禹洲·蔚蓝四季花园、 厦门禹洲·嘉誉府、合肥禹洲·雍荣府等项目，交付收楼率近 100%。

　　高交付率的实现是禹洲集团产品力与服务力获得市场认可的结果。禹洲集团践行绿色发展理念，打造绿色精品项目。截至2021年底旗下共有 145 个项目约 2,000 万平方米物业达到绿色建筑标，其中逾 555 万平方米物业更是获得绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定，2021 年 新增 10 个项目获得绿建标识，总面积约 136 万平米。

　　在产品设计端，禹洲集团坚持以人为本，设计符合现代人居理念的产品，满足各类人群的需求。良好的产品匹配城市深耕策略，禹洲集团产品的市场竞争力逐渐强化，为业绩增长和现金流回笼提供了良好的保障。截至2021年底，禹洲集团的现金及现金等价物达到175.2亿元，为公司持续经营奠定基础。

　　财务指标优化 “三道红线”转绿

　　收入和利润增长，增厚了禹洲集团的权益，数据显示，截至2021年底，禹洲集团总权益同比增长20.67%至413.95亿元。

　　通过收入和利润增长带来权益增厚，禹洲集团实现了财务指标的良性优化。同时债务规模大幅下降。截至2021年底，禹洲集团有息负债总额约为565.82亿元，同比下降11.45%。负债总额降低之下，禹洲集团的负债率得以降低，并持续优化债务结构。

　　数据显示截至2021年底，禹洲集团平均一年内到期债务为139.99亿元，占总债务比例为24.74%，短债占比较低可以缓解短期偿债压力。同时禹洲集团现金短债比约为1.25倍，剔除预收款后的资产负债率为69.19%，同比下降8.73个百分点，净负债率为94.37%，“三道红线”已提前转绿，达到监管要求。

　　在持续运营与财务改善之下，禹洲集团的融资成本得以降低，2021年平均借贷成本为年利率6.96%，较2021年6月30日的7.13%下降0.17个百分点。

　　同时，伴随过去销售的持续增长，截至2021年底，禹洲集团拥有400.28亿元合同负债，同比增长75.36%，创历史新高。随着项目建设顺利进展，产品持续交付，合同负债将转变为收入，为未来收入和利润增长提供保障。

　　从禹洲集团的财务优化逻辑看，公司在行业再融资渠道受阻之下，深挖内生增长潜力，强化自我造血能力，通过利润增长与权益增厚一步步降低负债，形成公司发展的良性循环。

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