楼市爆发!天量的二手房库存,购房者的机会来了?

来源：楼市相对论

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正式复工以来，楼市的一举一动都备受关注。

就拿刚刚过去的五一来说，在沉寂了三四个月之后，一些城市的房地产市场第一次迎来了些许热闹，售楼部终于有了人气，置业顾问和中介们终于有了业绩，个别城市甚至还出现了抢房、开盘日光的场面。

比如北京，五一抢房热火朝天，新房成交量暴涨5倍，二手房交易活跃度也达到了2020年开局以来的巅峰期；

比如上海，近期市场复苏极为迅速，新房成交量创近三年新高，尤其是高端住宅项目，屡次热销；

其实进入5月，才算是疫情结束后真正的市场常态，各个城市的楼市究竟恢复到了什么程度？什么时候能完全恢复？在全民报复性消费热潮下，楼市会不会迎来“报复性买房”？！

接下来，我们通过多维数据来呈现市场真实状态，并借此剖析未来市场趋势。

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4月30日，北京市优质教育资源代表性区域——西城区，颁布入学新政，让学区房市场瞬间炸了锅。

这是某研究机构检测的29个样本城市五一首周的新房成交情况。

很明显，即便3月下旬以来，各个城市就已经逐步复工，售楼部也开放了，但成交表现并不好。3月最后一周同比下滑33%，4月以来经过开发商的推量、促销等，业绩逐步上升，但同比2019年同期仍然是下跌的。

但五一开始，这种持续下跌局面出现了扭转。

监测到的29城，新房成交面积同比增长10%，这是疫情以来第一次出现增长态势。

来源：中指数据库

再来看具体到各个城市的详细情况。

这是2020年5月1日-5月4日各个城市的新房成交套数排行情况，具有代表性的一线、二线、三四线城市数据，里面基本都有涉及。

这是2020年和2019年五一新城成交套数的对比情况。

数据来源：易居研究院

1、从图中看 ，各个城市之间，差异分化非常大。

成交量最高的有七百多套，最低的不过29套，足足相差了近25倍。

2、2020年，北京、佛山、杭州、南京表现最为抢眼。

这几个城市，新房成交套数是最多的，佛山最高成交729套。

3、大连、建阳、六盘水、莆田、泰安成交套数最少。

这几个城市，成交量最低的只有29套，最高也仅仅51套，市场较冷，复苏力度差。

4、对比涨幅，看楼市复苏程度，一二线恢复力要远高于三四线市场。

值得注意的是，这里面，北京、杭州、南京三个城市，对比2019年的数据是出现了大幅上涨。

北京，2019年成交量110套，2020年666套，同比涨幅505%；

茂名，2019年成交量26套，2020年成交量171套，同比涨幅558%；

杭州，2019年成交量168套，2020年633套，同比涨幅277%；

南京，2019年成交量283套，2020年677套，同比涨幅139%；

温州，2019年成交量123套，2020年351套，同比涨幅185%；

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多校划片是促进教育公平，给学区房降温的手段。

新房市场的复苏有目共睹，与此同时，二手房市场也在5月开局活跃起来。

疫情以来，新房市场尚且能够通过线上宣传卖几套房，但严重依赖线下的二手房市场，不带看、不看实体房源，是根本不可能有成交的。

来源：中指数据库

2月社区全面管控，二手房完全无法带看，完全靠提成吃饭的中介几乎零收成，这期间有中介迫于无奈干起了微商，整个二手房市场凉的一批。

3月管控降级，现金流紧张的房东开始爆发式挂牌，虽然有了带看、有了成交，且成交面积环比2月大幅上涨了275%；但和往年同期对比，跌幅仍然有26.6%，恢复力显然并不够。

5月以来，管控基本放开，二手房交易也更加活跃起来。

五天假期里，贝壳监控的18个重点城市二手房成交量比去年增长了60%。

这里面北京的二手房最吃香，单五一前三天，北京市场贝壳的带看高达11万次，最高的一天总带看超过3万7，而2019年同期总带看次数也不过5万次；2020年北京二手房成交量也比年翻了一倍多。

其次是杭州，4月杭州二手房单月成交套数10232套，这是杭州二手房时隔23个月后，成交量首次过万套。

这样看来，二手房市场完全恢复了吗？今年是不是完全不用担心二手房行情了？

不不。

还有一组关于二手房市场的数据，不仅令人担忧，甚至看起来就瑟瑟发抖。

郑州，二手房年后挂牌量超17万套，

沈阳，目前二手房挂牌量超过10万套，

杭州，二手房挂牌量超过11万套，

青岛，二手房挂牌量高达11.5万套，

苏州，二手房挂牌量高达9.9万套，比去年猛增7万套，

……

这简直是天量的数字，天量的二手房库存！

所以，接下来，留给二手房市场的考验和挑战，仍然是巨大的。

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最后，聊聊接下来的市场走势和我的判断。

1、5月中旬之后，城市间的拉锯战会更加突出。

这是一场艰巨的客源争夺战。谁能率先吸引到更多人才、吸引到更多资金、吸引到更多买房人，谁就能率先跑赢。

2、年中前后，开发商促销跑量会爆发式涌现。

4月份以来，各个开发商都陆续公布了2020年的销售目标，一季度疫情影响，楼市重创，但各房企并没有降低今年的销售任务，反倒增加的不少。

但不能不承认，截止目前，前4月的销售业绩都不容乐观，距离年中只剩一个半月，上半年的业绩基本要决胜在这接下来的50天了。

所以，对开发商来说，接下来的任务就是回款、回款、快速回款！促销、优惠、促销跑量才是王道！

这些都是购房者的机会。

3、今年投资，要保持谨慎乐观态度，谨慎选筹。因为房价普涨的现象，从此不会再出现了。

4、三四线风险、远郊风险，依然要高度警惕。

5、多看看二手房，会有不少好机会。

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