百城库存再攀新高，楼市的击鼓传花还能玩多久？

　　近日，克而瑞地产研究中心公布了最新的楼市检测数据，截至今年5月，百城商品住宅的库存量达到56871万平方米，同4月情况大体持平，同比增长了12%。

　　伴随着库存的攀升，市场的去化压力也在进一步加剧。有业内人士表示，随着下半年到来，市场供应量将持续上升，前期被抑制的需求也将迎来持续释放，热点城市的库存消化周期有望出现小幅回落。

　　而那些供过于求的城市，可能就没有那么容易了。

　　01 供过于求

　　我国楼市库存高是个普遍问题，在三四线城市更是如此。

　　2016年，三四线城市的库存压力过大，去化周期拉长，地方开始松绑楼市政策，同时实施货币化棚改政策，从而带动了房价的全面上扬。从那以后，三四线城市房价过万，二线城市房价高不可攀，一线城市的房价更是立在了云端。

　　于是，去库存就这样跟涨房价联系在了一起，毕竟大多数人都是买涨不买跌，只有量价齐飞才能不断有人入局。

　　然而，伴随着各地高楼的拔地而起，人是跟不上盖房子的速度的。

　　所以就有了第一个问题：什么时候房子才能盖到头？

　　近日，中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在中宏国研研究员论坛上表示，“（中国）人均住房面积50平方米，年建设量17亿平方米，实际上是中国房地产行业的天花板。”

　　中国房地产行业的发展，是时候到头了，黄奇帆对此表示：“哪怕中央不说‘房住不炒’，市场规则也会推动识时务的房地产商的产量从一年生产17亿，过个三五年降到15亿、14亿，而不是每年总是35%、50%地往上增长。”

　　毕竟我国空置率在那儿摆着呢，楼市总是会有满负荷的那一天。

　　2018年，住建部原副部长仇保兴表示，我国的房屋空置率比较高，其中北京的空置率在百分之十几到二十，建议对房地产征收空置税。而中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖也曾在演讲中提到，北京约有100万套房子是空着的，不出租也不卖，就那样放着。

　　同年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁也在接受采访时表示，我国最新的空置率为22%。

　　按照国际惯例，商品房空置率在5%至10%为合理区，供求平衡；在10%至20%为空置危险区，需要采取一定措施，加大商品房的销售力度；而空置率在20%以上的则为商品房严重积压区。

　　这也意味着，我国炒房客的数量可能比想象的要多，商品房的去化也比我们想象中困难。

　　供大于求，这就是三四线城市的真实写照。在2016年，三四线楼市的“泄洪”曾经带来了房价的全面攀升，横跨大江南北，贯穿东西两部。而在2020年，三四线的高库存再次卷土重来。

　　克而瑞地产研究中心公布了最新一期的检测数据，截至2020年5月，百城商品住宅库存量高达56871万平方米，与4月大体持平，同比增长12%。公开数据显示，百城住宅整体库存自2019年11月以来就一直在处于5.5亿-5.6亿平方米的高位波动。

　　这个数据意味着什么呢？站长给大家换算一下，按100㎡的住宅面积进行计算，统计的百城商品住宅大约有550万套房子。

　　而业界对此的推测也颇为谨慎，专家表示随着下半年的到来，楼市会逐渐回暖，热点城市的去化周期会缩短；至于冷门城市，前景就没有那么乐观了。

　　2016年的剧情，可能会再次在三四线城市重演，届时是涨是降，就全凭造化了。

　　02 难言乐观

　　在刚刚过去的端午节，作为热点城市之一的北京楼市又一次迎来了寒冬。

　　原因很简单，新冠疫情的二次冲击让北京楼市成交量出现大幅下跌，毕竟形势严峻，不少小区再度封锁，很多有购房意愿的人也不得不打消了看房的念头。

　　然而在这样的形势下，京城的家长们却再次因为学区房的事变得焦躁不安。

　　6月21日，北京市幼升小信息采集日期的最后一天，东直门北小街8号院的部分家长被学校告知，自家孩子没有机会派位到学区房对应的景山学校。学校给出的解释是，该小学的学位已满员，只能看本学区其他学校学位的剩余情况。

　　换而言之，花了大价钱买来的学区房，并不能保证孩子一定能入读名校。

　　对于学区的变动，有家长表示：“有时候也会后悔，为什么不能早点儿买房呢？赶在2019年1月1日之前买房就什么麻烦都没有了。”

　　话里话外间，都透露出自己后悔没有早买学区房。

　　学区房价格的逐年攀升，背后凸显了家长们的追捧。有人表示，学区房就是一场炒作，家长们投资近千万元购买学区房，给自家孩子博得一个念名校的机会。等到孩子念完书了，再转手卖出去，还能再赚一笔，是稳赚不赔的投资。

　　毕竟一线城市的优势，就是教育、医疗和交通，拥有这些优势的房产就是稀缺资源。从整体成交的大数据来看，刚需房和学区房在二手房的交易市场上占了很大的份额。

　　无独有偶，南京的家长最近也在为学区房发愁。6月5日南京宣布，今年该市将全面实行公办、民办学校同步招生——想要就读好学校，要不就摇号看运气，要不就买学区房等就近入学。

　　虽然政策6月才公布，但坊间对此早有传闻。从3月中旬至今，南京学区房的成交量一直在增大，客户大多急着给孩子落户，所以成交速度普遍很快。当然，在家长们一头热给孩子买学区房的时候，房东也在明晃晃地涨价。

　　随着学区房的价格上扬，南京刚需房的价格也开始跟涨了。

　　这样的房价上扬还出现在其他城市，伴随着疫情逐步得到控制，楼市再次恢复了火热态势，房企们也在蠢蠢欲动，颇有几分重演2003年楼市的兆头。

　　租金下跌，房价上涨，这是近期不少城市都面临的窘境。

　　公开数据显示，2020年5月一线城市房价普遍上涨，二线城市更是出现了万人摇号抢房的情况，楼市一片火热。而房租却呈现出两极分化的态势，全国20个大中城市的挂牌租金环比下降，同比下降幅度达到1.56%。

　　之所以出现这种情况，无非是疫情之下，经济不稳定，部分人出于保值财富的考虑投资楼市，从而导致大量资金进入楼市，因此带动了房价上扬。同样受到疫情的冲击，部分人的收入减少，导致房租进一步下跌。

　　在很多购房者眼中，楼市只是一个资金避险的渠道，他们对于房租的涨跌并不在意。

　　空置率节节攀升，房价却不降反升，炒房客功不可没。毕竟房价的上扬，就是一个击鼓传花的游戏，有人愿意接盘，这游戏就能玩下去；要是没人接盘了，游戏就得垮台。

　　那么问题来了，体量如此巨大的楼市还撑得起几次击鼓传花？

　　03 结语

　　从现在的态势来看，楼市的调控可能最后还是离不开房产税，而房产税的征收还停留在“推进立法”这一步。从法律制定到通过，可能还有很长一段路要走。

　　业界普遍认为，房产税近两年可能难以推出。而想要靠房产税控制房价，其可行性也要打上一个问号。

　　浙江大学公共管理学院土地管理系教授杨遴杰曾表示，房产税或已错过最佳时间，“现在房产税悬而未决，迟迟不能落地，即使日后推出房产税，可能对于楼市的影响也极为有限”。

　　而在房产税推出之前，楼市可能还要再度面临几次挑战，最近的一次就是现在。

　　三四线楼市的高库存，是重演2016年的房价上扬之路，还是开启房价下跌的旅程？时间会给我们答案。

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