双面中国楼市:新房万人哄抢,二手房挂牌量猛增

2020年,后疫情时代的中国楼市,一边是新房万人摇号,一边是二手房挂牌量激增,看似矛盾,异类共存,共同构成一幅魔幻的现实主义图景。

01

多地惊现万人摇号

杭州近6万人手握重金,排队摇号,抢购远洋西溪公馆,登顶最近新房市场的最热门话题。由于排卡过于火爆,项目组不得不包下附近网吧,通宵达旦整理购房者资料。此次预售房源仅959套,中签率约1.6%,有钱难买。

最近两年,杭州向来是热点楼盘集散地。根据“丁祖昱评楼市”的统计,2018年4月以来,西溪公馆是杭州第27个“万人摇”的项目,也是今年以来杭州第3个“万人摇”项目。

无独有偶,6月1日,南京江畔都会上城开盘,共推出223套房源,参与摇号的购房者达1.3万组,综合中签率约1.7%,堪比杭州西溪公馆。

成都今年也出现多个万人摇号的新房项目,包括光华瑞廷、恒大天府半岛和自在轩,综合中签率分别为3.7%、8.2%和3.3%。

今年部分万人摇号项目信息 纵横Plus制图 数据来源:媒体报道、链家

这些万人摇号盘大都有一个共同的特点:价格低于周边二手房,形成倒挂。另外,项目房屋的建筑面积在59-190平方米之间,大小适中,没有豪宅。

除了万人摇,今年日光盘、秒光盘也频频现身公众视野。

3月16日,万科星城开盘,共推出288套公寓,7分钟售罄;3月20日,苏州伴山澜湾、湖西星辰和名门府三盘齐开,被哄抢一空,其中伴山澜湾9秒就卖出90%的房源……

与万人摇项目相似,这些日光盘、秒光盘都极赋性价比,为亟待上车和改善的刚需、刚改下了一场及时雨。

02

二手房挂牌量激增

与万人摇号和抢购成风的部分新房市场相比,二手房市场要冷静得多。

58同城、安居客发布的2020年《5月国民安居指数报告》显示,今年5月,全国67个主要城市二手房挂牌均价为15472元/平方米,环比下降0.32%。

在新增挂牌数量方面,全国二手房新增挂牌数量环比增长18.9%。其中,武汉二手房挂牌房源数量暴增,环比增长270%,北京二手房挂牌数量环比激增208%。

《5月国民安居指数报告》截图(部分)

在二手房成交量方面,根据贝壳研究院的数据,5月全国重点城市的二手房成交量有所上升,接近去年3月的最高水平。综合今年1-5月数据,成交量仍同比下降15%左右。

从供应端来看,二手房挂牌数量激增,除了北京西城731多校划片新政等特殊因素推动之外,全国二手房挂牌数量的增加,更多是受疫情影响居民收入,房价上涨预期生变等原因影响。

从成交量来看,5月二手房成交量的上涨的暂时性繁荣,得益于疫情阴霾散去,之前积压的购房需求释放。五一小长假的来临,又为看房留够了时间。

全国二手房市场经历5月的成交小高峰之后,很多地区又将进入库存高企,去化缓慢的长熊阶段。

截至6月11日中午,纵横Plus查阅链家二手房数据发现,成都的挂牌二手房数量已近13.8万套,南京、西安和成都的挂牌二手房数量分别达9万套、8.9万套和7.1万套。

03

  刚需、刚改时代来临

价格倒挂、中小户型等高性价比新盘遭哄抢;二手房成交量赶不上挂牌量,去化周期延长,价格上涨疲软,楼市冷热之间,预示着房地产市场逐步退烧,刚需、刚改时代正在来临。

刚需和刚改的重要特征是自住第一和追求性价比,符合条件的新盘自然遭到疯抢。6万人摇号的杭州西溪公馆的户型中,90㎡左右的小户型最为走俏。

二手房市场反应比较冷淡,即便有疫情积压需求的释放,也未能赶超去年同期水平。售房者不敢加价,购房者观望明显,二手房市场僵持和博弈情绪已现。而随着新挂牌房源数量的增加,二手房市场可能会更加冷淡。

另外,北京、杭州、西安、郑州等城市,都出现了小户型二手房走俏,大户型二手房滞销的现象。

在北京,很多大户型房源降价多次,仍无法脱手。如北五环外的西山华府,5月参考单价为8.6万元/平方米,其中一套近176平方米的房源,今年1月以1480万元的价格挂牌上市。至今已降价3次,合计130万元,现单价比小区均价低9000元,上榜“马连洼捡漏榜第2名”,仍未成功出售。

西山华府降价房源(例) 资料来源:链家

前不久,央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,户均住房1.5套。其中31%的家庭拥有2套住房,10.5%的家庭有3套及以上住房。

与此同时,新房还在源源不断地涌入市场。仅2019年,房企住宅新开工面积达167463万平方米,相当于1674.6万套100平的房子。如果按一家三口一套房计算,仅2019年的新开工住宅,就能满足5000万人的居住需求。

照此推算,我国已进入房屋过剩时代,并将越剩越多。房住不炒的行业基调下,房价野蛮生长已经成为过去时。房产投资的收入不及预期,炒房客和投资客们就会加快出售手中房源。而房地产税的落地,无疑将加速推进这一进程。

到那时,刚需和刚改的狂欢时刻,才真正来临。

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