全国二手房挂牌量TOP10城市,沈阳去化周期达83个月!

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2020年尾声临近，全国各大城市抢人声音此起彼伏。

广州、无锡、福州和青岛这四大城市纷纷降低落户门槛，或零门槛落户。楼市中，抢人就是抢“接盘侠”，各地为何着急抢人，真实市场情况如何？

在限价情况下，不少地方新房价格低于二手房价，引发抢购热潮。因此，新房价格和成交通常不能反映市场真相，二手房价和成交才代表真实市场面貌。

针对全国二十个重点城市，楼市相对论统计了二手房挂牌量TOP10，并根据贝壳成交数据，计算出其去化周期。

透过数据，我们可以看出哪些城市楼市健康，哪些城市新房火热，二手房正经历着库存危机，实际上是虚火。

楼市相对论制图

全国12月挂牌量TOP10城市为天津、成都、沈阳、南京、苏州、武汉、郑州、北京、西安和广州。

其中挂牌量超10万的城市有天津、成都、沈阳、南京。大城市挂牌量高意味着急于出售二手房的人多，有的挂牌是为了置换，有的挂牌是为试探市场，有的挂牌是为了抛售。

楼市二手房挂牌量跟一座城市住房交易市场大小和活跃度息息相关，同时也能反映楼市投机情况，在行情变幻时，是否存在抛售离场的情况。

例如一线城市北上广，常住人口基数大，住房供需数据量大，在挂牌量上自然要比小城市大。如果一些城市，人口基数不大，但挂牌量超越一线城市，这就值得警惕了，尤其是成交还不活跃的地方。

另外，根据挂牌量和近一月成交量估算得出去化周期，可以反映出市场需求是否旺盛，库存压力大小。

从去化周期来看，沈阳去库存压力最大，需要82.9个月，也就是说按照沈阳现在的挂牌量和成交量，卖完存量二手房要6.9年。

其他去化压力较大的城市：

南京去化周期为67.5个月，约为6.5年；

郑州去化周期为47.4个月，约为3.9年；

天津去化周期为42.6个月，约为3.6年；

广州去化周期为41.4个月，约为3.5年。

在列举的挂牌量TOP10城市中，南京和沈阳的去化周期最长，常住人口垫底，说明这两个地方的楼市房价泡沫很大，买入者少（看多），卖出者多（看空），楼市并不活跃。

事实也是如此。

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天量挂牌量，炒房客正从沈阳撤退。

2019年沈阳人口净流入0.6万人，相当于一个学校的人数，人口吸引力明显不如西安（19.98万）、杭州（55.4万）这样的城市。

接盘的人数较少之外，9月“沈八条”的出台，提升二套商品住房首付比例不低于50%， 住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，直接锁死了流动性，也让住房市场降了温。

国家统计局数据11月沈阳新房价格环比下降0.1%，连续两个月下降。二手房价格环比上涨0.5%。

别看沈阳二手房价在上涨，因为沈阳二手房均价为10106元/㎡，实际上才涨了约50元/㎡。

在链家网成交系统中，沈阳二手房成交价长期维持在10000元/㎡左右，处于盘整状态。

有人感叹：沈阳新房贵，二手房有价无市。

从二手房的挂牌均价和成交均价差距（约1900多元）来看，沈阳卖房业主大多经历了“挂高价—卖不出—降价出售”的过程。

沈阳板块销量前十价格排名 图源:栋察楼市

可惜的是，沈阳新房市场仍在炒作“第十个国家中心城市”概念，二手房市场却排满了“落袋为安”逃离者。

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南京，房价过高了。

南京是六朝古都，历史文化悠久，科教实力媲美北京上海，8所211，两所985。可惜，南京培养人才都是为他人做嫁衣。

2019年，南京净流入人口6.93万人，在二线城市中并不算多。坊间流传“南大和东大的毕业生，只有不到10%的人会留在南京”，因为南京“房价高，工资低”。

房价收入比是房价和收入比值，南京以15.4排在全国第11位。即南京市刚需要不吃不喝15.4年才可以买上房。

作为GDP破万亿的城市，南京经济不可谓不行，但是整个江苏GDP高的城市非常多，并且房价还要比南京便宜，所以南京这才“留不住人”。

苏州作为“江苏十三太保”之一，2019年GDP高过省会南京。

从安居客上查询南京二手房价走势，发现南京二手房和沈阳一样处于盘整状态，甚至有下跌趋势。

不过，虽说南京二手房均价看起来不高，但是区域差别大，从7000 /㎡-70000元/㎡ 。

图源：365楼市

南京房价金字塔尖的城中板块，新房均价52000元/㎡，确实是刚需无法上车的价格。

近一年，南京新房价格总体处于微涨的状态，11月同比去年上涨了4.8%。

今年7月南京出台楼市新政，加大供地，优先刚需，打击离婚炒房，压了压楼市的热潮。

新房涨声一片，二手房却无人接盘，这就是南京市楼市现状。

4

能流动的资产才叫资产，卖不出去的二手房就是一堆钢筋水泥。

北京、西安、成都、武汉等城市，二手房挂牌量虽高，但是去化周期都非常短，市场成交活跃。

楼市相对论制图

根据贝壳研究院11月重点城市房源流动性指数，北京、上海、成都、石家庄和西安二手房源活跃性大，房源成交量上升。

所以，不要担心城市天量的二手房挂牌量，要担心那些二手市场不活跃的天量挂牌城市。

综上看来，更需要抢人的是沈阳和南京！

2020年已经接近尾声，不知道4月开始“零门槛”落户的沈阳，今年抢人战果如何呢？

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