二手房挂牌量逼近14万,未满两年占据一半,房东抛盘急切!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-24 08:39

从按下暂停键到恢复重启，成都楼市已逐渐恢复活力。

诸葛找房数据显示，上周大成都商品住宅网签套数为5951套，成交量环比上升49.79%。

其中，新建商品住房成交4572套，二手住房成交1379套。特别值得一提的是，二手房环比上升43.65%，二手住房网签成交面积13.33万㎡，环比上升42.52%。

不过，在二手房成交放大的背后，卖家抛货速度也火速上升。

▲数据来源：成都链家

截至发稿，大成都范围内的二手房源已新增至136346套，4个月时间，成都二手房从12万套增长到近14万套。

面对巨大的存量市场，买二手房是否会成为接盘侠？

能买到新房

一般不考虑二手房

新房限价，使二手房的性价比严重降低，限价不消失，刚需“万人”摇新房的决心不会动摇。我们进一步分析二手挂牌数据，发现挂牌量虽然创新高，但是优质二手房其实并不多。全部二手挂牌量：136346套；住宅类：113915套；住宅类带电梯：79631套；住宅类带电梯且不满两年：69124套。

由此可计算出，住宅类带电梯两年以上的只有1万套。两年以上意味着免征一大笔营业税，因此虽然总体挂牌量大，但是值得下手的并不算多。而两年内电梯住宅接近7万套，占到挂牌量50.7%，一定程度上说明，这部分客户并非自住型客户，抛售意愿明显。这里面一部分为炒房客，还有一部分为腾挪购房资格。还有一个不容忽视的背景是：2017年4月13日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

相信仍有不少最近两年领取房产证，但是未满3年不能上市交易的房源蠢蠢欲动，这部分房源将在未来3年陆续形成供应，挂牌量有进一步上涨压力。二手房挂牌量新增速度超过成交速度，总量因此不断攀升。相比二手房，购房者摇号新房的热情更加高涨，此前稿件《别被万人摇带节奏，4月还有超8000套房源来催热楼市》中提到，4月成都中心城区大概有26个新盘取证，涉及房源超8000套，多个楼盘有“万人摇”潜质。近期，成都一手房供应量充足，特别是部分限价楼盘受到更高关注。

那么，二手房的正确打开姿势又是怎么样的？

总的来讲，买二手房的人有三类：其一，极刚客群，预算有限，但是由于上班原因，距离市区不能太远，选择市区老破小。其二，“万人摇”屡摇不中，二手房成为次优选择。其三，孩子读书，必须立刻解决学籍问题；或者等着婚房结婚的新人。

后面两类客户，是二手房市场基础。

三类不同人群

到底该如何操作？

首先，“极刚”客群中的部分刚毕业大学生，可以先考虑租住人才公寓。前五年以极低的租金锁定一套房子的房源和单价，并且房屋价款是在五年后支付。在五年内，年轻人的收入可见预期增加，后续也可退掉人才公寓，购置商品房。

但如果不符合“人才”标准，“老破小”如何选？

如果没有学区加持，不建议买“老破小”。但确实预算有限，没有更好的选择，对这类购房者而言，尽量选区域成熟度高、生活配套齐全、有地铁的小区。

对于“万人摇”屡摇不中的普通刚需而言，选择面就大多了。一是现在成都市加快了报名摇号流转速度，购房者可以多尝试。二是稍微远点不要紧，毕竟市中心很难有价格便宜房源，关键是区域规划和发展潜力，有地铁、商业、学校是重点。选择有增值潜力的板块，适当兼顾工作地点。比如，天府新区因为产业聚集，未来发展潜力较大，但目前部分楼盘仍处于低位，值得关注。孩子马上要读书，必须立刻解决学区房；或者等着婚房结婚的新人；或者其他因素必须立马入住的客群。这类客群需求偏改善，一定要选择好品牌、好产品和好物业。这样既能够拥有更好的居住体验感，还能够享受更多的溢价。

写在最后

疫情过后，成都楼市明显升温了。炒作二手房的不少，作为购房者，一定要清楚，只要一手房被政府限价压住，二手房价就难以掀起风浪。