杭州二手房半年报:止不住的挂牌量和涨不动的价格

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-01 08:20

来源：西湖楼市

转眼间，2020年楼市上半场落幕。

尽管受到疫情影响，楼市暂停一个月，但3月复工复产以来，二手房迅速回暖。截至6月29日，杭州市区（不含临安）二手房上半年（1-6月）共计成交42181套，相较于2019年上半年的41741套略有上涨。

值得被铭记的上半年，在杭州的二手房市场，也有不少精彩的瞬间。

止不住的挂牌量

去年11月，杭州市区二手房挂牌量突破10万套，被称作是楼市的一个重要节点。2018年6月底，杭州市区的二手房挂牌量还不足4万套，到了2019年的10万套，涨了整整一倍，乍一看是十分了不得的事情。也有不少业内人士猜测，这个重要节点会给购房者和房东带来心理暗示，楼市将会发生变化。

▲图源网络

不过从成交量来看，2019年至今几乎都保持在稳定的状态，每半年成交4万套左右的二手房，成为常态。

成交价格上也基本平稳，大部分小区在经历了2018年下半年的大跌后元气大伤，尽管2019年开始有所回暖，但涨幅依旧小于2018年下半年的跌幅。也就是说，大部分小区目前的成交价格仍低于2018年的最高点。

若用曲线来表示，则2019年以来杭州二手房的价格基本是一条稳定的曲线。但挂牌量却是另一番景象，这是一条还未触及天花板的向上线条。今年4月，二手房挂牌量突破11万套，而2个月之后，就在6月17日，二手房挂牌量再次突破12万套。当然这是透明售房网上经过备案的挂牌数据，不少中介门店还有未备案临时挂牌的房源，加起来则数量远不止12万套。

▲来源：好找房

今年上半年的成交量虽然与2019年同期相仿，但挂牌2019年6月底的挂牌量，则比现在少了整整4万套。

二手房市场的压力或许比我们想象的要大的多。

红盘交付后的虚高市场

新房时期的红盘交付，也是二手房市场的大事之一。今年上半年较为受关注的，首先是曾经的“奥体三兄弟”之二——龙湖天璞和融创时代奥城的率先交付。

我爱我家和贝壳app上，上半年龙湖天璞分别成交了11和12套，量并不算大，但从价格轨迹可以发现一些端倪。

▲来源：好找房

我爱我家app上显示，第一套龙湖天璞的房源成交于1月17日，139㎡，总价838万元，单价达到60288元/㎡。当时，就有人为如此的高价感到惊叹。可实际上，这样的价格再也没有出现过，尔后在3月成交的4套房源中，单价均在53000元/㎡左右。仔细梳理，自4月以来成交的龙湖天璞的房源，单价都难再突破50000元/㎡，大部分房源均在45000元/㎡以下(部分房源不排除价格做低现象)。

▲来源：贝壳找房APP

刚交付的楼盘，尤其是新房市场时中签率极低的“万人摇”红盘，在进入二手房市场后必然会引起热烈的关注度。同小区内没有参照物，就很容易发生率先成交的房源价格偏高的情况。在成交量增长后，价格也会逐渐回到平稳、符合市场的范围内。

以今年上半年成交火热的三个“万人摇”红盘来举例，万科未来城、卓越蔚蓝领秀、融信澜天分别成交168套、160套和158套，跻身杭州市区成交前十榜单内。而从我爱我家这三个小区的成交价格走势来看，都由高走低。融信澜天去年12月在我爱我家成交了9套，均价为27810元/㎡，而今年5月成交的13套中，成交均价只有26863元/㎡；卓越蔚蓝领秀去年12月的成交均价为22470元/㎡，今年5月的成交均价则只有20381元/㎡。

就在这个月，华夏四季交付，贝壳找房app上共有9套挂牌房源，单价甚至超过了5万元/㎡。尽管线上还未有成交记录，但据悉华夏四季线下已有成交记录，一套89㎡的房源以370万的总价完成交易，单价达到了41573元/㎡，而华夏四季新房的均价仅在2.5万元/㎡，该房东的盈利远超100万元。

不过有了前车之鉴，刚交付时的价格并不能说明问题。可以发现，部分网红盘在经历高抛后，都已经回归到板块正常的价格体系内。

学区房也涨不动了

今年上半年，招生入学的新政频出，从“民办锁区”政策出炉，到“民办锁区”细则和“公民同招”细则的落地，无一不在刺激着学区房的市场。

伴随着新政，杭州的学区房市场也有了新的变化，还诞生了两个新名词——“民办学区房”和“初中学区房”。

民办锁区新政出炉后，意味着报名民办学校，需要户籍在学校所在的行政区内。为了让孩子有机会参与民办摇号，有些家长选择了购买“民办学区房”。据悉，拱墅区就迁入了300余人参与民办学校的摇号。

另一个，是公民同招的细则中提到的招生新变化。以往的“小升初”，只需要根据学籍直升相对应的公办初中即可。而根据新政，初中入学时可根据“学籍”和“户籍”二选一。

▲图源网络

一般购买名校学区房的家长，更看重的是初中的学校资源。入学条件的放宽，使得孩子多了个选择的机会，即使小学没有入读杭州顶级的学校，也可在初中入学前购买一套学区房来弥补。

从理论上来看，招生入学的新政都为学区房的市场增加了不少需求。可实际上，在当前市场下，学区房的价格并没有发生很大改变。如学军小学求智巷校区的学区房文二新村，我爱我家上今年上半年的成交均价一直稳定在7.6万元/㎡，和去年、前年的价格几乎一致。另外，像求是新村、耀江文鼎苑、邮电新村、松木场河东等西湖区知名学区房，与2018年时的价格相比仍有10-20%的跌幅。

尽管一直以来学区房都被认为有着“独立行情”，可面对12万套的挂牌量以及整个市场的压力下，也无法独善其身。