北京楼市,最大的一场骗局

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如果你问我：现在北京楼市行情如何，我一定会告诉你四个字：稳得一批。这么回答看似没问题，其实也有问题。众所周知，从2017年3月调控以来，北京楼市就一直在阴跌。三年多时间，二手房均价跌掉20%左右。一些不抗跌的区域，跌幅可达30%以上。直到去年年底，才有止跌企稳的趋势，成交量也开始逐步反弹。正常情况下，今年价格应该会有小幅上涨，可突如其来的疫情打乱了一切节奏。如今，国内疫情虽然已基本消散，但它对城市基本面的影响仍在。我们可以看到，现在很多城市房价开始下跌，比如天津、郑州、武汉、大连、济南、青岛等等，以二线城市居多。一线城市还算稳定。除了深圳受强调控影响，二手房成交价出现微跌之外，北上广几乎没什么变化，特别是帝都北京，价格稳如老狗。然而，平静如湖面的北京，其实水下在波涛汹涌。所以，你千万不要被它平静的表面欺骗了。

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实际上，疫情缓解之后，北京市场的成交量就已经起来了。先看二手房——这是今年1-9月份北京二手房成交量统计图：从这张图表中，我们可以看出：经历过1月春节成交淡季，2、3月疫情封闭期后，4月份开始，二手房成交逐渐活跃了起来。5月成交量达到16125套（实际成交突破2万套），是2017年3月调控之后的最高点。6月，新发地第二波疫情爆发，可这依旧没有影响大家购房的热情，6月份成交量达到17309套。七八月份有轻微回落，维持在1.6万套，但九月份又重新回到了1.7万套的高位，同比去年大涨40%。如果不出意外，10月份的成交量依旧会在1.6-1.7万套的高位。新盘方面——过去两年，限竞房供应量过大，一直处于“去库存”状态。而今年，库存消化速度大大加快，截止9月份，北京限竞房的成交量已经超过了2019年全年。

同时，豪宅市场回暖明显：金九期间，海淀两个豪宅项目一天销售近100亿（坐标西山别墅区），千万豪宅市场红盘一直不断（如朝阳某项目、石景山某项目、丰台某项目）。在刚刚过去的九月份，北京新房网签量同比上涨超过70%。虽然，这些楼盘的热销跟自身条件比较优越有关，但大户型、高总价项目成交持续回温已是不争的事实。

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之前我们讲到过：如果成交量上来了，并持续3-4个月，接下来成交价80%会有所反弹。可这个理论，在北京市场却失效了。从5月开始到现在，不管是新房还是二手房，成交量都维持在高位，但价格却趴在那儿一动不动。这种现象是不正常的。究其原因，还跟供给端有关。数据显示，2020年1-9月，北京商品房新增供应量51036套，同比去年上涨13%。其中，9月份新房供应8015套，环比上涨61%。新房供应量持续增加，是价格一直维持平稳的主要原因。另外，虽然今年不限价的纯商品房用地增加，但入市的房源大多是限竞房（去年供应的土地），限价依然存在，这也是新盘市场价格平稳的原因。但明年，这种平稳必然会打破，原因很简单。一方面，限价放开了；另一方面，楼面价在不断攀升。房山稻田那种地方，楼面价都能到3.5万，你说未来这项目能卖多少？会低于4.5万吗？也许你会说：新房涨就涨呗，购房者又不是傻子，价格高了不买就是了，不还有天量的二手房市场吗？理论上的确如此，可你觉得二手房会一直这样横盘下去吗？换句话说：今年新房的供应量增加了，成交量大是必然的。一方面可选择空间大了；另一方面，今年的供应量中，的确有不少优质项目。可你想过为什么二手房成交量也起来了吗？按照前两年的逻辑，新房是会分流一部分二手房成交量的。只有一个原因可以解释：需求端活跃起来了。说白了就是：价格低到一定程度了，之前观望的群体开始下手了。和深圳、上海、甚至是二线城市杭州、南京相比，北京的性价比确实非常明显。行文至此，我认为：明年北京市场的走势已经很清晰了。今年2月是北京最佳的入场时机。如果今年没有来得及入手，明年一整年，大概率不会有好的机会。至于后年有没有，还要看明年的情况再说。当然，北京早已告别了“一涨俱涨、一跌俱跌”的态势。今年，四环内没有学区的老破小一直在阴跌、五环外没学区的老破小跌得更厉害；有地铁、临近商圈、有学区的优质房产，反倒是在微涨。所以，如果要入手，我希望你懂得如何避开这些垃圾资产、选择优质资产。

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