现金新高杠杆新低，看碧桂园战略里的攻守兼备

  自从碧桂园在2018年中期提出“行稳致远”发展战略以来，这家地产大鳄确实在按此部署推进工作，过去两年的报表数字变化，堪为佐证。

  该集团披露的2019年业绩报告显示，全年实现总营业收入约为4859.1亿元（人民币，下同），同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元，同比增长23.6%；净利润约为612亿元，同比增长26.1%；股东应占核心净利润约为401.2亿元，同比增长17.6%；基本每股盈利为1.85元，同比增长14.9%。

  增长稳定的前提下，集团继续强化现金流管理，期末现金余额接近2683.5亿，创该集团有史以来最高纪录；与此同时，净借贷比例下降至46.3%，同样是公司过去五年来最低位置，也是地产行业之低位。

  在27日举行的网上业绩说明会上，碧桂园管理层强调，公司依然看好中国城镇化进程给房地产行业带来的机会，且全年拿地预算在1600亿以上，并且，会视经济与市场走势做动态调节。

  从财报数据的交叉印证来看，碧桂园净借贷比率从2015年之60%下调至46.3%，已经折射出集团采取了防御型战略，将市场风险作了充分的考量。只不过公司外松内紧，并没有像某些头部企业一样对外极尽渲染所谓的危机罢了。

  另外，碧桂园披露，截至去年末账面拥有不含增值税的已售未结转收入达7158亿元，以及今年计划货值超过9000亿，这给未来两年的业绩增长提供一定保障。

  总体来看，这家规模领跑的房企，似乎已彻底告别了2015年前后那一段激进扩张周期，调整至较为舒适的发展状态，以应对外部环境的风云变幻。

  业绩前景趋稳定

  作为恒生指数中的蓝筹股，碧桂园在过去一年表现稳健。集团连同其联合营公司，共同实现归属于集团股东权益的合同销售额为5522亿元，同比增长10.0%；合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。

  2019年，碧桂园结算总收入4859亿元，同比增长28.2%。毛利润约1266亿元，同比增长23.6%；净利润612亿元，同比增长26.1%。而截至报告期末，集团不含增值税的已售未结转收入达7158亿元，对未来两年的业绩有着较好地锁定。

  今年，碧桂园预计供货量超过9000亿，按照公司披露的67%去化率，预计年度权益销售额将超过6000亿。今年前两月，受到疫情影响，碧桂园累计实现权益销售金额538.4亿，较上年同期下降两成。

  但该集团总裁莫斌透露，3月以来，集团下属除湖北以外的售楼部已全数开放，签约销售情况已恢复至上年同期水平，截至目前，集团仍有信心达成内部经营目标。

  对于全国市场前景，莫斌表示，中国房住不炒的主基调没改变，但城镇化势不可挡，因此集团对市场前景谨慎乐观，相信集团凭借在全国广泛而均衡的布局，以及精准科学地投资策略，可以实现全周期综合竞争力的提升，做强做优。

  资金管控力突出

  去年，碧桂园现金管理水平进一步提升。集团合并房地产销售现金回款约5898.6亿，其中权益销售现金回笼约人民币5301亿元，权益销售回款率高达96%，在2018年91%的基础上提升5个百分点，远远高于行业平均水平。

  鉴于销售回款额的大幅度增加，碧桂园净经营性现金流连续四年为正，这在一定程度上折射出碧桂园在财务上极强的内控能力，资金安全保障有力。截至去年12月31日，碧桂园账面拥有可动用现金余额2683.5亿元，占总资产比例14.1%。另有约3167.9亿元银行授信额度尚未使用。

  与此同时，碧桂园杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位。截至去年末，集团净借贷比率仅为46.3%，同比下降3.3个百分点。尤其难能可贵的是，经过前几年快速成长的阶段，碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%，这在国内一线地产军团中十分罕见。

  去年中，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家房企在2018年末净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。作为头部房企，碧桂园12年保持净借贷比率低于70%，显示出公司较厚的财务安全垫。

  一个较容易被外界忽略的细节是，2019年房地产融资环境被收紧，不少公司都感到“拿钱不易”，但碧桂园的债务结构却得以进一步优化。

  数据显示，碧桂园截至2019年末的有息负债总额约3696亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），其中需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿，占总有息负债之31%；2018年，碧桂园的短债占比为38%，2019年下降了7个百分点。

  同时，集团约2683.5亿的现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达2.3倍，呈现稳健的经营状态。

  目前，国际三大评级机构均给予碧桂园较高评级，其中惠誉给予公司评级为BBB-，展望稳定，评定为投资级。截至目前，碧桂园是中国民营房企中罕有具备投资级的企业之一，这让它在同行中具备了较强的融资优势。

  碧桂园首席财务官伍碧君称，目前账面现金头寸较为充裕，短期融资压力没有那么大。另外，尽管当下金融市场上波动剧烈，但集团融资渠道较为丰富，暂时未感受到融资上的压力。

  投资策略精细化

  作为国家新型城镇化战略的坚定追随者，碧桂园的领先优势在于，把握行业大势、踩准行业周期，聚焦主流市场，实现更精准的城市布局、项目投资及营销策略。

  在此之前的较长时间里，行业中关于三四线城市的争议一直较为激烈，不少观点认为碧桂园过于下沉三四五线城市的策略一定会遭遇挫败。但碧桂园却始终用数据证明，每一个市场都不能仅仅用城市能级去做简单的判断。

  碧桂园在业绩发布会上披露的一组新数据，或许可以折射出该集团的一些投资逻辑。截至2019年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较一二线城市项目，三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

  根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万~500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，很好地契合了未来的人口流动趋势。

  2019年底，我国城镇化率刚突破60%，未来仍有提升空间，而碧桂园所看重的，便是这一趋势带来的市场空间。

  截至2019年底，碧桂园的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，拥有的权益可售资源约为24181亿元，其中73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂、川渝）。

  这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛，被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域，GDP占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。

  碧桂园常务副总裁程光煜透露，从2019年开始，公司的土地项目投资已有了更明确的目标和策略。2020年将实行全面预算管理，购地支出根据公司的收入和支出情况进行动态调整，也会根据全国货量布局与全国市场分布的情况适当调节货量的布局。投资方向是坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

  据透露，碧桂园今年初步确定的土地投资额度是1600亿，但考虑到公司现金较为充足，如果市场有更好的机会，会适当调高拿地额度。反之，若市场走势不乐观，手握大量现金以及可售货值，碧桂园似乎也没有太大压力。好一个攻守兼备的格局！

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