龙湖集团的资本“攻守道”

  在巴菲特看来，一家真正伟大的企业，必须有一条坚固持久的“护城河”，这样才能让企业享有较高的投资回报。而龙湖集团通过多年克制谨慎正锻造出一条资本端的护城河，面对近日新出的“三条红线”资管新规，龙湖集团成为少数均未踩线的民营企业之一。董事长吴亚军感慨“这是坚持财务自律的报偿”，龙湖的能力圈已经打造出来了。

  8月26日，龙湖集团(00960.HK)披露2020上半年业绩。作为稳步上升的“三好学生”，龙湖这次的成绩再度展现其扎实的基本功。上半年，龙湖集团实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%；毛利157.5亿元，同比增长25.2%，毛利率30.8%；归母净利润约为63.4亿元，同比增长0.48%；剔除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

  在“房住不炒”的定位下，房地产行业融资环境不断收紧，龙湖能够炼成资本的护城河，护航业绩稳步增长，正是来自龙湖的资本攻守道：“天晴补屋顶“的未雨绸缪、以及恪守高标准底线的自律。

  融资成本4.5%，持续维持低位

  2020年初，龙湖集团把握时机，完成了数笔境内外再融资。其中，在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票息介乎3.55%至4.20%之间，期限介乎于5年至7年；此外，在境外成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎于7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

  这些发债进一步优化了龙湖的负债结构与成本。截至2020年6月30日，龙湖集团的综合借贷总额为1685.6亿元；平均借贷成本约为年利率4.5%，位于行业极低水平，且较龙湖2019年底4.56%的融资成本下降了0.06个百分点。公司平均贷款年限也变为6.45年。

  在业绩会上被问及龙湖低成本融资的秘笈，龙湖集团CFO赵轶大方分享道，“龙湖在融资上没什么技巧，坚持底线策略和方法选择、渠道选择。”在融资渠道的选择上，龙湖境内主要选择融资债券和开发贷两条线，这是主流的融资模式，稳定健康，不会像非标、信托这类会受调控而变动；境外则选择美元债加上银团贷款。赵轶说，这四个渠道能够非常充裕地给龙湖提供融资弹药。

  经过时间经验的沉淀，龙湖在资本负债端形成了自己的铁律。比如公司一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平，这样第二年基本上没有还款压力；还比如，公司设定外币债务的上限，同时要求对外币债务的一半做调期，规避汇率的影响，提前设定底线。“以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平，永远拥有主动权和自主选择权。”

  现金短债比4.55倍，保持民营房企最佳信用评级

  因为在融资及偿债端的自律，龙湖一系列债务指标均维持行业内的较高水准。

  截至2020年6月30日，龙湖集团综合借贷总额为1685.6亿元，净负债率为51.4%，位于行业低位水平。从债务结构来看，一年内到期债务为172.1亿元，占总债务比例为10.2%。

  在短期偿债能力方面，截至2017年、2018年、2019年12月31日，龙湖的现金短债比分别约为4.79倍、3.85倍、4.38倍。截至2020年6月30日，龙湖的现金短债比也创历史新高，达到4.55倍。

  得益于资本市场的优异表现，龙湖集团实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此，龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。龙湖集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

  “我们非常珍惜自己的信用。龙湖的每一笔贷款要么到期还，要么提前还，逐步地迎来了一批坚定的同路人、金融机构包括投资人的信任。这个打法让龙湖现在获得了巨大的红利，因为在这个资本密集的行业，融资成本低，是能够获取巨大战略支撑的。” 赵轶如是说。

  良性循环，护航四大业务扎实成长

  “细雨随风青山在，何妨吟啸且前行。”通过多年自律与克制，龙湖终沉淀出资本端的护城河，进而反哺业务，保证公司能够按照既定的节奏拿地、扩张、发展，保证公司四大航道业务地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服有序发展。

  2020上半年，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积为743万平方米。截至2020年6月30日，龙湖集团土地储备合计7,354万平方米，权益面积为5,128万平方米。目前城市覆盖数为61个，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局，单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

  持续积势蓄能，提升集团运营盈利能力。龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示，“未来我们的C1预计将实现每年两位数的增长，C2、C3、C4都会努力保持每年有30%的收入增长。全集团的利润，希望能够保持两位数的增长，今年力争实现超过20%的增长，我们认为这是龙湖这么多年能力圈的打造的成果。”

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