龙湖集团:重点布局深度聚焦,四大主航道齐发力|深耕长三角②

世界看东方，东方看上海。以上海为中心的长三角都市圈，毋庸置疑是国内经济腾飞“新引擎”，同时也是众多房企争相囤兵激战的热点区域。搜狐焦点上海站&亿翰智库华东2020联合特别策划“聚焦都市圈·深耕长三角”系列，通过梳理房企长三角耕耘史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

此为第二篇，关注龙湖集团。2020年上半年在新冠疫情的影响下，多数房企经营业绩下滑。但却不耽误龙湖交出一份不错的成绩单。无论明眼可见的销售数据，还是内功要求的盈利水平，龙湖上半年的各项表现都稳健有序，又可圈可点。

作者 | 吕明

出品 | 搜狐焦点上海&亿翰智库华东院

遭受2020年新冠疫情冲击后，龙湖上半年销售业绩和营业收入强势回正。

9月24日，龙湖集团控股有限公司（下简称“龙湖”，00960.HK）正式发布2020年中期财报。公告显示，期内实现合同销售金额1111.0亿元，同比增长5.2%，在亿翰智库2020上半年房企销售金额排行榜中站稳前十；同期营业收入达到511.4亿元，同比增长32.6%。

2017-2020H1龙湖集团相关指标（图源：亿翰智库）

而10月12日最新公告显示，截至9月末，龙湖今年累计实现合同销售金额1863.4亿元，完成年度目标7成以上。按这个节奏，冲刺最后3个月，完成2600亿元目标并不难。

销售业绩和营业收入的高速增长只是结果，究其本源，不得不提及龙湖稳健的深耕战略、优质均衡的土储布局，以及四大主航道业务齐头并进。

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重点布局深度聚焦

由西向东深耕长三角

一家房企的布局，藏着其发展轨迹密码。

基于对未来房价不会爆发式增长的判断，龙湖在全国采用的是重点布局、深度聚焦的模式。截至上半年，龙湖进入全国61个城市，这个数量相对同等规模阵营的房企而言，还是比较克制。

整体来看，龙湖全国布局方向大致为由西向东，由北向南，布局路径为西部地区—环渤海地区—长三角地区—华南地区—华中地区。

龙湖五大区域布局示意图

（图源：龙湖半年报）

从区域贡献率来看，截至2020上半年，龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售金额，各自占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。如果回顾龙湖近5年来各大区的业绩走势会发现，长三角区域表现出一如既往的稳定，比重维持在1/3上下。

2015-2020H1龙湖各大区域业绩占比（数据来源：龙湖年报、亿翰智库）

除了疫情最为严重的华中区域销售金额同比下滑62.2%以外，其他四大区域的销售业绩纷纷实现了同比正增长。长三角和粤港澳大湾区是龙湖销售业绩增长最快的两大区域，其中长三角销售金额达411.1亿元，同比增加16.8%，华南地区销售金额为133.5亿元，同比增长84.1%。

龙湖集团2019H1&2020H1区域占比（图源：亿翰智库）

土储方面，截至2020年中期，龙湖土储总建筑面积为7354万㎡，而五大区域的土储占比相对均衡，其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华南地区、华中地区及香港地区的土地储备分别占比32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

长三角地区，规模房企集体扎堆，竞争的激烈程度难以言喻。

龙湖目前在长三角已布局10余座城市，布局梯队明确，上海、南京、杭州、合肥、宁波等核心一二线新增土储领先，与此同时，新进入徐州、扬州、绍兴等优质三线城市。布局较早的杭州、南京的销售业绩贡献相对可观，其他城市业绩贡献有待进一步释放。

可见，龙湖坚持布局高能级热点城市群，保持了相对健康和合理的供货结构，从而为龙湖业绩增长提供了良好的基本面。

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盈利指标稳健增长

三道红线均未触及

疫情之下，上半年龙湖不仅销售业绩实现了正增长，而且营业收入快速增长，盈利能力继续维持在行业高位。

其中，归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响之后核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

下半年，地产融资收紧信号，监管部门就房企有息债务设置“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍），超过70%的房地产企业至少踩了一道线。

而龙湖坚守一贯审慎的财务管理风格，早已形成领先行业的资本能力，“三道红线”均未触及。

根据半年报，龙湖2020上半年净负债率51.40%，剔除预收款后的资产负债率49.10%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55倍。稳健的财务盘面得以进一步夯实。

龙湖“三道红线”指标（数据来源：龙湖年报、亿翰智库）

龙湖的从容，源于其优异的融资能力。上市以来，龙湖的净负债率连续10年保持在60%以下，行业里能做到这个水平的公司，大概不超过3家（另外两家是万科和中海）；而最近5年龙湖的平均融资成本低于5%，已经接近央企利率水平。

龙湖之“稳”带来的回报不只是融资成本和现金流，还体现在市值方面。就在10月8日，龙湖集团股价46元，达到上市以来最高值，最新市值2500亿+，超过碧桂园、恒大、融创等头部房企。

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四大主航道齐发力

穿越危机能力强

除了地产开发之外，龙湖商业运营、长租公寓以及智慧服务齐头并进，四大主航道业务协同发展。

2020年上半年新冠疫情对商业运营和租赁住房的影响有目共睹，龙湖在年初为商户提供了近5亿元补贴，以共克时艰。随着商业物业和冠寓租赁住房规模不断扩大，出租率保持高位，因此物业投资经营分部的营业收入实现了30.4%的同比增速，达到33.6亿元；同期物业管理及相关服务及其他经营分部也实现了46.3%的增长，营业收入增长至28.5亿元。

2019H1-2020H1三大经营分部营业收入（图源：亿翰智库）

特别值得关注的是，龙湖商业板块在长三角沪苏区域同样亮眼。

2016年以来，龙湖商业在上海和苏州已开业运营5座天街和1座星悦荟，分别是上海虹桥天街、苏州狮山天街、上海宝山天街、上海闵行星悦荟、上海华泾天街、上海闵行天街，网格化布局版图已经初现雏形。紧接着，苏州星湖天街、苏州东吴天街、苏州胥江天街、上海昆秀湖星悦荟、上海奉贤天街、上海金汇天街等也将逐一开业。

龙湖上海华泾天街开业（图源：龙湖）

截至2020年6月，龙湖商业已布局全国25座城市，累计开业商场达40座，已开业商场建筑面积为387万平方米，整体出租率94.7%。疫情的影响正在逐步褪去，未来两年内，龙湖商业将在沪苏布局超过15座购物中心。

在今年这个特殊环境下，如此亮眼的数据，充分展示了龙湖强劲的运营能力，和较高的品牌价值。

道阻且艰，行将必至。2019年以来，行业充满了各种不确定性，对于龙头企业来说，长期的沉淀和积累，使其具备穿透行业周期的能力，在不确定的市场中，寻找稳步发展的空间。

正如龙湖集团董事长吴亚军所言，在弱环境下仍考虑有所增长就是“强者的姿态”。龙湖正具备了这样的典型特征。高能量城市合理的土储布局、财务盘面扎实、融资渠道畅通、业务战略聚焦、运营系统性强等优势、产品打造能力让行业交口称赞，都将为龙湖未来发展提供新动能。

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