东莞楼市:现在还能上车吗?听内行人一说,才知道有这个问题

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提问：（新人首问）本人坐标东莞南城，已婚，第一套房子还未结清，现在想趁这个尾巴投资一套小房，因为手里只有35万，所以打算两夫妻各自向银行贷款30万然后买个110平的房子一次性付清。一开始看的是南城cbd的保利公寓，后来怕出手难所以没买，开始看二手房。

1.看了石碣合信，要180万，五成首付不够，贷款银行的也不够，因为一套房也要还贷款，如果再借压力太大。

2.大朗敏捷春天、财富公馆、金沙雅苑这三个地方推荐哪个地方？打算手持有3-5年后转出值得投资吗？110万敏捷春天资金也不够，建议继续贷款咬咬牙下手不？

3.买增城新塘或者石湾的龙湾新城，龙湾新城现在大概在1.4万一平方，朋友已经买了这里投资，19年尾9000一平方，20年尾1.3一平方，现在1.4左右。如果是不买东莞，推荐增城新塘哪个楼盘好？还是石湾？现在先上车这个想法对不对？还是不要给自己那么大压力，因为实在不够打算把家里车子卖掉，现在还可以卖个20万。

回答：你好。

1、石碣合信生活配套方面还是挺方便的。

2、首选财富公馆，次选金沙雅苑、敏捷春天，可以踮踮脚买

3、石湾的龙湾新城自住还可以，有一定的配套。但价值不如新塘，可看下新塘：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，现居东莞沙田碧桂园(租)，平时上班在厚街，开车通勤10分钟。惠州大亚湾入坑一套128平4房，每月还7700，地址在大亚湾西区公园上城，现在卖的话，大概只能卖15000一平，购入的是14500，能不能继续持有？是卖了还是等升值？因公司在厚街这边，考虑东莞定居，我老婆有深圳购买资格，我在东莞社保2021年12月满1年，考虑在东莞购买一套刚需，有子弹50，加年收入80左右，如果东莞买是在沙田还是厚街还是虎门？沙田现在房价也要27000，厚街虎门大概3万多一点。小孩马上满1岁，考虑教育问题，好的小学都在莞城南城，我可以接受租房，如果是东莞第一套，在哪里比较合适？

回答：你好，惠州大亚湾天量供应，价格是不容易起来的，不住可以出手置换。可以买个320左右的房子，自住建议考虑厚街、虎门，配套要好一些，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：新人首问：广叔您好！我2013年在东莞道滘沿海丽水佳园买了一个93平小三房，目前欠款35万月供3000元！2019年底在惠州潼湖玖龙台买了一个小三房欠款55万月供3000，目前手上现金30万，能承担总月供一万，想把道滘丽水佳园房子卖了换一个投资兼改善自住型的，二手房怕手续费太高，目前只知道沙田碧桂园柏丽湾，但是离上班比较远，工作在东城雍华庭，不知道有没有哪里比较合适的一手楼盘？或者很合适的二手房，谢谢！刚刚入会第一次提问！谢谢！

回答：你好。丽水佳园靠近立交桥，配套很一般，可出手置换。惠州这套也差不多，需要持有较长时间，惠州供应量大。如果可以的话，建议两套出手，换一套优质一点的标的。碧桂园柏丽湾可以考虑的，沙田这边我比较看好，有发展潜力。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问：家庭目前东莞一套住宅，一套松山湖翠珑湾公寓（70年产权），现金250万左右，年收入至少30到50万以上，现在想投资一套房子，帮忙给出建议：1.区域滨海湾长安虎门，东莞市区及市区不远周边，有没有推荐几个楼盘。2.松山湖翠珑湾公寓有持有的价值吗？3.松山湖区域涨幅过高，还有潜力楼盘吗？4.自己觉得离南城近的滨江体育公园附近的楼盘有潜力和升值空间，比如上东国际.精英世家，金地外滩8号，天健阅江来，保利首铸天际。值得入手吗？

回答：你好。

1、可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

2、松山湖翠珑湾在华为基地旁，如果是商业公寓，建议换成普通住宅。

3、中长期看还有潜力，但这个价位买不到好的产品

4、有一定的潜力，重点考虑万江的保利首铸天际以及南城上东国际。

提问：你好广叔，因为我们资金的问题，只能承担东莞总价200万左右的房，你给了几个建议，寮步：时代华庭，万科松湖传奇，大岭山：新世纪领居，光大山湖城，大朗：松湖豪庭，新世纪美好家园，我在贝壳上搜了一下价格，其中时代华庭价格已经到了三万多，

问题一，因为我们是以投资为主，你推荐的这几个盘个有些什么原因吗？比如说有些什么地理优势，或者是交通便利上的优势，或学位上的优势

问题二，这些小区大部分在两万多一个方，在接下来会不会比较难涨，因为投资要考虑到交易等各方面的费用，如果3年，主要涨幅少，就有可能会亏，甚至是持平这样的投资，算是失败的

问题三，在上述你给的建议里面，就升值潜力及出租率来说，有优先排序吗？

问题4，假设我们勉强够得上长安的新世纪宜居2房，同比上面的投资方案，是不是更优？

回答：你好。1、地理位置很明显。200万买不了松山湖，也买不了南城。只能考虑外溢片区，次选板块。

2、抗跌保值已经很不错了。东部产业区便宜，但不抗跌，涨的慢。

3、就按我推荐的顺序选吧，重点看看有没有货

4、可以考虑

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，我们住南城，一套是家婆买的，我们目标明确，就想二套投资，手里只有40W，但是东莞房价太贵，中介推荐惠州石湾美的旭辉天地，那里附近很多学校，上周末跟老公去看了，觉得环境还行，带装修，1.3W每平，看中98平的三房，总价135万，首付42元，剩下的商业贷，利率要6点几，我已经付了2万认筹登记金（到时候开盘不合适可以退）。请问美的旭辉那里值得投资吗？如果不值得，请问在我手头的预算基础上能够买东莞还是东莞周边哪里的房子？我很迷茫，怕买错，但是又不想把钱放银行，放在楼市上就当存钱，我老公经常剩不了钱。

另外，看到您今天发的文章说投资建议买二手房，那我是不是应该往二手房的方向去选？新房带装修的，到时候出租还是要买家电什么的才能出租吧？这里又是一笔钱，还不知道好出租不。请广叔指点一二，感激不尽！！！

回答：你好，第一、惠州自住可以买一套，纯投资不建议，中介在拉你入坑。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

第二、投资建议你把仓位还是放在东莞，目前可以关注松山湖周边的大岭山 大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。

目前东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手次新笋，即买即租，也可以减轻部分还贷成本。

提问：你好广叔，帮朋友问下广州科学城富春山居179平3.5万均价，自住现在适合入手吗? 价格为其它同户型挂盘价的9折。 岭南山畔现在挂盘4.3万左右，鼎峰4.5万左右，对比下来富春山居自住的话性价比好像更高?

回答：你好，富春山居适合居住：大社区、大园林、好户型、好物业，好会所，最合适居住了，居住一点问题都没有 投资角度来看，富春山居虽然也是科学城板块，但属于边缘区域板块，所以投资就不建议，自住没问题

提问：你好广叔，请问我有一套位于罗湖田贝的<金丽豪苑>小两房，红本，带深圳中学学位，前两年不涨，今年单价涨到8∽10万，是继续持有还是卖出？我自己不用学位，手上资金有限，又想换大些的房。

回答：你好，不太清楚您的具体情况，单就这个房子来看，是应该继续持有的，学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。

提问：你好广叔，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问老师上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

回答：你好，1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区

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