广东楼市:这个城市也开始回暖,现在上车还来得及吗?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问。广叔，你好。本人在广州黄埔开发区东区工作，重庆户口，重庆区县有一套3房无贷，手头有资金200，广州公积金30，年可入40，买房预算300，有广州房票，打算公积金+商代组合贷。经过近半年的密集踩盘，始终还是比较纠结，其大致将想法归集如下：

1、增城新塘：凤凰城碧桂园云顶及品秀星图，距离相对较近，上班自住方便，免去租房住的困扰；

2、黄埔科学城：品秀星樾及时代天境（未开盘），距离也很近，但超出预算；

3、黄埔镇龙、增城中新：镇龙车辆段项目（估计年底推出）及御溪世家（8月推出），距离稍远，通勤开车40分钟左右，地铁盘，看好升值空间；

4、黄埔中新知识城：保利时光年、万科幸福誉及时代印记，距离很远，通勤开车50分钟左右，沿途限速、红绿灯偏多，近期价格已上涨了一波；

5、广州南沙：中铁建海语熙岸及恒大阳光半岛（6月18日开启认筹），距离太远，通勤开车至少1小时以上，且路桥费贵，只能纯粹投资，上班租房住。当下恰逢深圳限购新政刚出台，深圳需求外溢，势必会推高南沙房价，还值得投资吗？

6、按惯例，每年国庆、年底开发商都会打折促销，会有很多优惠，是否等这两个时机点入手，还是看准即上车呢？

总之，我的主要目的就是：利用闲置的公积金，将手头资金保值、增值增值增值，若还能兼顾上班的自住那就更好！

以上，希望广叔指点迷津、点拨一二；若实不可取，烦请专业推荐，感谢之至！

回答：你好。刚需现在就可以上车，不要等，行情到广州，如果能踮踮脚上黄埔科学城是最好的。其次考虑新塘、中新知识城。黄埔镇龙、增城中新的盘还得看价格。我的看法：2>1>4>3>5

提问：您好广叔，感谢您的不厌其烦;资金有限又想上好车，真是不好意思，让您费心了。接上个问题广叔。其实子弹预算在210内，看了配套设施还是想上车南城，但是不知道汇一城那个一房靠不靠谱，中介说是汇一城商圈学区房（但是我小孩不在这边读书）。一期朝南没阳台，三期朝西有阳台，如果要上车汇一城，是选择一期还是三期？汇一城和南城老小区谁更有优势？或者广叔有具体楼盘推荐？题外话:今天看了大岭山一个新盘碧桂园天钻石，主打临松湖概念，二期开盘价33000+，让我更觉得东莞买不起了

回答：你好，感谢赞赏。汇一城的小户型，可以做为学区房短期投资都没问题的，朝西有点晒，但一般人不觉得怎样，相反多个阳台，吸引力更大一些。210可以买个2房了，如石竹的中信新天地，近地铁，楼龄也不老；西平的未来世界花园也不错。选筹尽量以次新带花园小区，近地铁为主。你去看看我说的这个两个楼盘吧，比你说的一房和老小区好。

提问：广叔金地香山湖今天报价14000是否可以入手本人在科学城有一套复式所以选择香山湖的平层对这个楼盘有什么看法

回答：金地香山湖在永和，永和的购买力和需求比较低。如果能买科学城则选科学城。

提问：广叔，我2017年在佛山禅城区紫薇花园买了一套公寓，什么时候卖掉好呢？等明年地铁开通再卖，会升值吗？

回答：你好。公寓涨幅比较慢，转手税费高，建议趁地铁利好，高位出手。等地铁开通后出好一点。

提问：广叔您好，坐标东莞，目前有一套东莞南城恒大雅苑的小三房自住，另外有一套浙商大厦的小公寓，现打算卖掉公寓凑个首付再另外买套住宅。本人比较纠结的是：1、是先买套小房子投资等过个几年再改善住房条件，还是等钱充裕了直接买套改善型住房？

2、如果打算先在松山湖买套投资，是该买真松山湖的二手房（因为真正属于松山湖的地的新房都没有了），还是去买环湖边如大岭山的哪些新盘？

回答：你好。1、公寓可出手。钱在手上是会贬值的，能买房则尽量买房，可抗通胀，使资产保值。2、能买真松山湖则买松山湖，如果买不到再考虑环松湖，不知道预算是多少呢？200左右可参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔您好，还有几个问题要请教您。1、如果投资，短期三五年持有，东莞的松山湖片区、滨海湾新区、南城CBD周边、这三个片区哪个片区涨幅更大？2、各片区都有哪些有潜力的新盘推荐？

回答：你好。1、价值排序：松山湖>南城CBD>滨海；2、300可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。

提问：纯投资松山湖片区，同样300多万，我纠结是买离湖较远但属于松山湖的万科金域松湖的二手房两房，还是买湖边的但属于大岭山的即将开盘的松湖碧桂园三期、碧桂园天钻、万科汉邦松湖半岛这些新楼盘的三房？另外我也有看过黄江的保利和光尘樾，您觉得和上面这些楼盘相比有什么优劣势？

回答：你好。自住还是纯投资？预期投资多久？这些盘都不错，万科金域松湖短期的空间不大了，而且2房优势不大。大岭山这些新盘都可以考虑，中长期持续看好。保利和光尘樾也可以考虑，离未来地铁一号线黄江中心站近。我的看法，考虑大岭山或黄江:万科汉邦松湖半岛 >松湖碧桂园三期 > 天钻 >保利和光尘樾

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：新人首问。您好，我和我老婆都是广州户口，我月收入平均四万多，我老婆六千多，18年卖了增城永和太阳城巧克力三房102平房子卖了185万，在广州买了黄埔万科里享家117平四房，275万买的，双合同，一起首付差不多160万，今年三月收房了还没有办房产证。因为买了之后那边一期业主才拉横幅说有污染气味，为了小孩健康，18年底在新塘凤凰城凤凰名苑全款115万买了一房落户给小孩读书，我有两个男孩，大的读一年级小的读幼儿园小班，现在都在凤凰城公立学校读。还有16年在惠州大亚湾买了海伦堡海伦虹，两房99万，刚出证还没有去拿，60万贷款。

我这几个房子都没有买好，现在都降了。现在租在凤凰城凤凰名苑。我想咨询您一下，我该如何配置一下，我手上现在没有资金，我有几个想法不知道怎么选择，1:是否把一房卖了，然后在科学城中海誉城买三房，全款然后抵押？这样我小孩可以在科学城读书，我和我老婆都在科学城上班。2:明后年有存款50万左右是借用我农村老家表哥的名字在凤凰城买三房自住，保留一房不卖。3:明年卖掉一房，户口迁万科里享家并自住，这边有个污染的工厂2022年会搬走，小孩可以在旁边华峰学校读书，这个学校一般。卖一房后所得这几年再看机会投资买房，选科学城？谢谢您解答

回答：你好。万科里享家的问题确实多，不但是污染气味，过去有业主反应房屋建筑问题，还有梅沙小学维权问题。凤凰城，盘太大了，价格易横难涨；大亚湾也是天量供应，不过由于最近深圳40周年，调控等方面，涨了一点。1、可以考虑。2、不建议，凤凰城盘大不说，位置还很偏，一般刚需到不了这里，也没法上班通勤，不是很好的投资标的。3、也可以考虑。但比较好的方案，建议选择方案1，房子有潜力，上班居住也舒适。

提问：广叔您好，夫妻二人，坐标珠海，家庭年收入90w左右，计划2年内要娃，男方香港人，在澳门工作，女方在老香洲工作。

房产情况：目前有一套香港两房（在出租），一套广州番禺祈福新村的两房（准备卖出），现打算在珠海购入一套预算400万以内的3房或4房自住。希望选择对夫妻双方都交通便利、且环境较好的区域，未来2年左右准备要娃，如有好学位更佳。

问题：1、目前在看毗邻九洲港的万科海愉半岛一期二手房，有一套143.78平方，西南向，总价355万的四房，户型不错。不过听说这个小区之前烂尾了，前几年被万科收购，重新翻新了外墙，不知是否可以入手？

2、另外广州祈福新村青怡居二房，现在是否是卖出的好时机？如若卖出，还有盈余，考虑在广州或东莞投资一套预算150万以内的二房或一房，求广叔推荐，谢谢

回答：你好。1、海愉半岛在香洲吉大，花园社区，可看海。过去是由于非法占用四区地块被维权。不过目前纠纷应该已经处理好，可以入。2、祈福大盘，竞争房源比较多，价格也不容易起来。青怡居楼龄较老，可以出手置换。可考虑东莞，参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔你好。我目前工作生活包括小孩都在厚街白濠世纪绿洲这边，二胎马上要生，刚把自住的两房卖了想腾出资金购买三房改善住房。目前世纪绿洲这边房价疯长也没什么房源，包括厚街这边也没什么好房源更没新盘。我们现在很纠结到底是在绿洲这边继续等三房的（基本是一户两证房子）二手房，还是找附近的新楼盘改善住房或者投资（短期几年先在绿洲租房）？附近的有什么楼盘值得投资？听说沙田那边很多新楼盘属于滨海新区规划区如云玺湾、天琴湾这些？但目前配套根本不适合居住，只能投资。我现在预算购买250万左右房。请您给些建议。谢谢。

回答：你好。双拼的房子流动性不是很好。厚街可以看下：万科金域国际、万达鱼护公馆、鼎盛中环银苑；滨海新区，经济好，规划强，本地的购买力也充足，滨海新区虎门长安最佳，其次沙田还属于价格洼地，随着片区未来的发展，也会有一定的涨幅。两个盘中天琴湾区位最佳，一线江景，可以考虑。

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