广州楼市:房价已经开始回暖,现在上车还来得及吗?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔：您好，今天看了一下黄埔的金逸雅居的南向 不对小区的，如果跟金碧岭秀相比，哪个更适合自住？学区 考虑未来的升值空间的话。谢谢

回答：你好。建议首选金碧领秀国际。金逸雅居的户型略奇葩。

提问：广叔，我们最近去新塘看房，感觉新塘经济发展很一般，唯一繁华的就是几个楼盘，请问能分析一下未来5年新塘到底有什么利好的发展方向吗？

回答：你好，3号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，感谢赞赏！因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，感谢赞赏！250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：你好广叔，目前手上现金200，首套刚需，南山科技园上班，想买两房，投资+自住。这个月已经看了不下20套房源，年后大多暴涨，陷入迷茫，纠结如何选择。目前看下来个人觉得这几个小区还可以，两房都在550左右，请帮忙给一下建议，南山：松坪村三期；碧海：中信湾上六座、幸福珺湾；西乡招商果岭；福田：皇御苑三期、君临天下；另外想问目前这种高价位刚需是否适合入手？有没有更好的盘推荐？谢谢！

回答：你好，眼光不错，你看的这几个盘可以考虑。 南山自住+投资首选松坪村。 碧海板块作为次选。 具体能不能入手，还是要看单价。

提问：你好广叔，坐标深圳，在南山工作，广州户口，一年家庭能存45w万左右，本来准备了150首付想在深买房的，偏刚需，但是以后可能会离开深圳。户口办了一半，结果出了新政策，买不了深圳房了，要等个3年，计划全被打乱了。我现在在深社保交了两年，靠社保也要等3年，想问我能不能现在取消办理深户，在广州黄浦先上车，3年后再置换过来？还是说先存够3年钱再买深圳的房更好？哪个方案比较科学？或者有没有其他的建议？

回答：你好，建议先买广州上车，后面再置换，用资产追资产，不能坐等3年，存钱速度跑不赢深圳房价。深圳这次调控之后，资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，临深东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了。所以还是建议现在买广州的，建议还是在核心地段优质刚需盘，具体价值高的板块详见知识星球内部分享。深圳上班不要断，有机会再回来。

提问：你好广叔，之前您建议到广州买，有赚钱效应再买惠州自住，目前遇到的情况是：1.广州那边要半年社保，半年后广州估计买不起了；2.受深圳新政影响，惠州现在房价大涨，新房加价，二手房现在变成卖方市场！请问现在怎么办好？谢谢

回答：你好，广州已经不能继续等下去了，市场逐渐热起来，接下来大家要跑步入场。广州是全国有名的贸易中心，进出口贸易非常发达。近几年广州虽然在一线城市中属于吊车尾，但是城市的基本面还是挺好的。人口净流入比较乐观，广州的城市氛围相对比较包容，目前正在进行产业调整。每个城市都有自己的涨幅规律，城市间也有轮动顺序，2009~2010年暴涨，2012~2013年大涨，2015~2016年暴涨，这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年，滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨＋调控已经走完，夹在广深之间的东莞也涨了不少，所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性最大的无疑会是广州。黄埔和南沙限购很好破。同样的资金，放在广州比放在惠州回报率更高，看你追求自住还是利益最大化。

提问：你好广叔，我这边是广州户口，去年刚毕业，家人在广州有多套房。没什么工作，但是现在我想来深圳就是买套房，主要是为了投资 现在还没有做过房贷，父母支持420万左右，五成首付，想要在宝安这边买一套房，希望广叔能给一个好的建议。

回答：你好，在广州有多套房还是不错的，但是相比较深圳，广州这些年的经济发展对比，也该往深圳腾一部分了，以你现在420万总预算的话，西部的热点片区是比较难挤进去的。现在只能在深圳买一套老破小，但是与其浪费你现在的首套首贷指标，还不如让 父母在广州先卖套，用三成的首付，在深圳投资一套有价值的产品。

提问：你好广叔，刚需上车，总价400万出头，最近在关注的有梅林的碧云天两房，皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。这几个盘您觉得怎么样？这个预算是否有更好的选择的片区？

回答：你好，总价400+，建议2种打法： 1.南山、福田学位30-40平1-2房； 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 如果考虑自住+投资，现在入手龙华是比较折中的选择。 福田无学位的老小区会逐渐跑输大盘。 这几个盘可以重点关注下皇御苑，但是不建议复式楼，正常户型的流通性更好。

提问：你好广叔您好， 我是深户，首套，这段时间在福田看了很久的房子， 现在看上了 碧海红树园的两房， 对于这个小区广叔您能给我点建议吗？

回答：你好，碧海红树园 共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，自住可买。

提问：你好广叔，兼顾投资，可持有6年左右。我看好了这两个楼盘想请广叔给点建议：1、招商依山郡，小学在旁边，初中是深圳中学龙岗分校，未来有十六号线。户型不好，小区有点旧。2、保利上城，深圳中学龙岗小学在旁边，初中是龙岗外国语。三号线在附近，感觉小区比较拥挤。请问广叔这两个哪个物业好？哪个片区增值潜力大？付费咨询！

回答：你好，吉祥爱联段确实算龙城这里人群比较密集的板块，比龙城北要热闹很多，不过利好也有限。如果纯投资，应该买龙城北：地铁+回龙埔+深中龙初。但品质来说确实依山郡显旧、密度低、很多双拼，不如保利的物业要好。教育方面两者半斤八两，依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

提问：你好广叔，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住得舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。 龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。

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