广州楼市:房价已经开始回暖,现在上车还来得及吗?
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提问:广叔:您好,今天看了一下黄埔的金逸雅居的南向 不对小区的,如果跟金碧岭秀相比,哪个更适合自住?学区 考虑未来的升值空间的话。谢谢
回答:你好。建议首选金碧领秀国际。金逸雅居的户型略奇葩。
提问:广叔,我们最近去新塘看房,感觉新塘经济发展很一般,唯一繁华的就是几个楼盘,请问能分析一下未来5年新塘到底有什么利好的发展方向吗?
回答:你好,3号线新塘新沙到鱼珠,目前广州东进,主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群,因为新塘有良好的交通,新塘TOD,13号地铁,穗莞深城轨,新白广,都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校,这可谓是购房者最关心的问题,买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的,房子的入住率也是最高的。
提问:广叔你好,单身在珠江新城有小单位市值两百多万,有贷款,现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好,还是在增城多投资一套比较好?现在的小单位租出去了,月租四千多。
回答:你好,感谢赞赏!因为没有提供楼盘名,这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主,四通发达,商业配套齐全,生活非常便捷,如果结合自住的话是可以考虑的,置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好,投资增城也是可以的,可以考虑新塘,新塘目前是价格低位。
提问:广叔你好。坐标广州,工作在琶洲,月收入7W,之前有贷无房。现在子弹150,年底能到200,也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学,也会有上学的考虑。想考虑买房自住,请问有什么推荐吗?是现在买好,还是一年后子弹再充裕点买好?看了珠江帝景苑,都是大套,总价好高。
回答:你好,感谢赞赏!250首付,能买到800左右的房子。自住现在就可以上车,不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作,滨江东可以考虑,其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多,总价高,有三房100平的可以考虑,其他可参考选筹:泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园
提问:你好广叔,目前手上现金200,首套刚需,南山科技园上班,想买两房,投资+自住。这个月已经看了不下20套房源,年后大多暴涨,陷入迷茫,纠结如何选择。目前看下来个人觉得这几个小区还可以,两房都在550左右,请帮忙给一下建议,南山:松坪村三期;碧海:中信湾上六座、幸福珺湾;西乡招商果岭;福田:皇御苑三期、君临天下;另外想问目前这种高价位刚需是否适合入手?有没有更好的盘推荐?谢谢!
回答:你好,眼光不错,你看的这几个盘可以考虑。 南山自住+投资首选松坪村。 碧海板块作为次选。 具体能不能入手,还是要看单价。
提问:你好广叔,坐标深圳,在南山工作,广州户口,一年家庭能存45w万左右,本来准备了150首付想在深买房的,偏刚需,但是以后可能会离开深圳。户口办了一半,结果出了新政策,买不了深圳房了,要等个3年,计划全被打乱了。我现在在深社保交了两年,靠社保也要等3年,想问我能不能现在取消办理深户,在广州黄浦先上车,3年后再置换过来?还是说先存够3年钱再买深圳的房更好?哪个方案比较科学?或者有没有其他的建议?
回答:你好,建议先买广州上车,后面再置换,用资产追资产,不能坐等3年,存钱速度跑不赢深圳房价。深圳这次调控之后,资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动,临深东莞涨幅实在太大了,个别区域甚至超越深圳,我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了。所以还是建议现在买广州的,建议还是在核心地段优质刚需盘,具体价值高的板块详见知识星球内部分享。深圳上班不要断,有机会再回来。
提问:你好广叔,之前您建议到广州买,有赚钱效应再买惠州自住,目前遇到的情况是:1.广州那边要半年社保,半年后广州估计买不起了;2.受深圳新政影响,惠州现在房价大涨,新房加价,二手房现在变成卖方市场!请问现在怎么办好?谢谢
回答:你好,广州已经不能继续等下去了,市场逐渐热起来,接下来大家要跑步入场。广州是全国有名的贸易中心,进出口贸易非常发达。近几年广州虽然在一线城市中属于吊车尾,但是城市的基本面还是挺好的。人口净流入比较乐观,广州的城市氛围相对比较包容,目前正在进行产业调整。每个城市都有自己的涨幅规律,城市间也有轮动顺序,2009~2010年暴涨,2012~2013年大涨,2015~2016年暴涨,这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年,滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨+调控已经走完,夹在广深之间的东莞也涨了不少,所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性最大的无疑会是广州。黄埔和南沙限购很好破。同样的资金,放在广州比放在惠州回报率更高,看你追求自住还是利益最大化。
提问:你好广叔,我这边是广州户口,去年刚毕业,家人在广州有多套房。没什么工作,但是现在我想来深圳就是买套房,主要是为了投资 现在还没有做过房贷,父母支持420万左右,五成首付,想要在宝安这边买一套房,希望广叔能给一个好的建议。
回答:你好,在广州有多套房还是不错的,但是相比较深圳,广州这些年的经济发展对比,也该往深圳腾一部分了,以你现在420万总预算的话,西部的热点片区是比较难挤进去的。现在只能在深圳买一套老破小,但是与其浪费你现在的首套首贷指标,还不如让 父母在广州先卖套,用三成的首付,在深圳投资一套有价值的产品。
提问:你好广叔,刚需上车,总价400万出头,最近在关注的有梅林的碧云天两房,皇岗皇御苑四期小复式两房及天泽花园两房。这几个盘您觉得怎么样?这个预算是否有更好的选择的片区?
回答:你好,总价400+,建议2种打法: 1.南山、福田学位30-40平1-2房; 2.沙井、光明、龙华60-70平两房。 如果考虑自住+投资,现在入手龙华是比较折中的选择。 福田无学位的老小区会逐渐跑输大盘。 这几个盘可以重点关注下皇御苑,但是不建议复式楼,正常户型的流通性更好。
提问:你好广叔您好, 我是深户,首套,这段时间在福田看了很久的房子, 现在看上了 碧海红树园的两房, 对于这个小区广叔您能给我点建议吗?
回答:你好,碧海红树园 共8栋楼,紧邻车公庙,南向看海和红树林生态公园,03年建造,容积率高,以100-160平朝南看海大户型为主,弧形大阳台,人车分流,车位充足,靠近福荣路,实际噪音不大。03年的房龄在福田已算次新,适合改善家庭,距离地铁9号线下沙站400米,附近商业配套完善,下沙小学一墙之隔,距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改,最靠近的京基旧改基本完成,中洲巨无霸旧改,正在进行。但小区周围农民房,未被划入旧改区域,短时间不会改变,但随着周围大环境的改变,地段价值会被重估。缺点:学位一般,自住可买。
提问:你好广叔,兼顾投资,可持有6年左右。我看好了这两个楼盘想请广叔给点建议:1、招商依山郡,小学在旁边,初中是深圳中学龙岗分校,未来有十六号线。户型不好,小区有点旧。2、保利上城,深圳中学龙岗小学在旁边,初中是龙岗外国语。三号线在附近,感觉小区比较拥挤。请问广叔这两个哪个物业好?哪个片区增值潜力大?付费咨询!
回答:你好,吉祥爱联段确实算龙城这里人群比较密集的板块,比龙城北要热闹很多,不过利好也有限。如果纯投资,应该买龙城北:地铁+回龙埔+深中龙初。但品质来说确实依山郡显旧、密度低、很多双拼,不如保利的物业要好。教育方面两者半斤八两,依山郡由于不是九年一贯制,所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。
提问:你好广叔,我的生活半径在深圳东半部分,要带学区,首套房,首付三成预算在200万左右,要四房两卫,想要兼顾居住和投资,应该怎么买,谢谢!
回答:你好,我每天接触的投资客自住客,有大量600-800万的中端客户,他们共同目的是买一套小三房,有升值潜力,品质略好,学位中上。 听起来要求不算高,但我会直接告诉他们:买不到,哪怕预算打到1000万,也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵,只是每个买房人都太贪心,既要又要,既要住得舒服又要有升值潜力,甚至还要附加学位,这几个需求合并同类项,价格必然上天。 首付200,总价控制在600左右,东部没有好学校。 好学校都集中在关内,学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区,但是买不到4房。 龙岗两个学区房:深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘:招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。
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