华润置地毛利率下滑 尚未见底

　　作者： 吴俊捷

　　[ “受行业影响，公司2016年、2017年拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以我们进行了减值准备，再加上部分联营合营的项目，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率。”华润置地首席财务官郭世清回应第一财经记者称，公司开发物业毛利率自2019年便有所下降，主要受到行业大的趋势，地价上行、销售限价等影响。 ]

　　[ 华润置地2020年度业绩报告显示，公司营业收入同比增长21.2%至1795.87亿元，核心净利润同比增长11.6%至241.36亿元。 ]

　　[ 华润置地2020年全年综合毛利润率为30.9%，比2019年同期的37.9%有所下降。 ]

　　作为十强房企的华润置地（01109.HK），在2020年实现合约销售金额2850亿元，超额完成全年2620亿元的销售目标，列销售排行榜第9位。同时，公司营业收入、核心净利润等多个财务指标仍保持两位数增长。

　　然而，华润置地自2019年出现的开发物业毛利率下降态势并未得以扭转。公司管理层在3月30日下午召开的年度业绩会上回应第一财经记者称，这主要受到行业大的趋势，地价上行、销售限价等影响。为提升毛利率，华润置地将强化城市更新、代建代运营、集团资源协同等多元化拿地优势，以及提升产品质量，来平抑毛利率下行，预计公司毛利率水平2022年会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。

　　今年，华润置地也相继进行了六大区换防、深圳公司由总部直管等组织架构调整。面对房地产企业的“三条红线”金融监管政策、针对商业银行房地产贷款与个人住房贷款的“两条红线”，以及土地集中供应的新规，华润置地总裁李欣等管理层均将之视为公司更好发展的契机。

　　平均毛利率下行

　　华润置地2020年度业绩报告显示，公司营业收入同比增长21.2%至1795.87亿元，核心净利润同比增长11.6%至241.36亿元。

　　其中，开发业务结算营业额1571.40亿元，同比增长23.5%，经营性不动产业务收入127.87亿元，同比增长4.5%。2020年全年实现签约额2850亿元，同比增长17.5%，超额完成年度目标。

　　各业务板块毛利率较上年同期均有所下行。

　　华润置地2020年全年综合毛利润率为30.9%，比2019年同期的37.9%有所下降。其中，开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%；不含酒店在内的经营性不动产业务毛利率由2019年同期的72.1%下降为71.9%。

　　“受行业影响，公司2016年、2017年拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以我们进行了减值准备，再加上部分联营合营的项目，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率。”华润置地首席财务官郭世清回应第一财经记者称，公司开发物业毛利率自2019年便有所下降，主要受到行业大的趋势，地价上行、销售限价等影响。

　　在第一财经记者问及华润置地未来如何提升毛利率水平时，郭世清提到，华润置地是双轮驱动，拥有开发物业和持有型物业两个板块。

　　“我们持有物业的规模也比较大，从今年看，持有物业的租金收入已经达到了128亿元，未来会保持20%~30%的增长，而这部分毛利率基本在70%~75%之间。”郭世清称，“随着该业务板块规模越来越大，它就体现出华润置地本身的特征，也就是说开发物业的毛利率下降到一个平台以后可能会稳定下来，而持有物业的毛利率与之平衡，可能就会取得一个行业比较高的水平。”

　　郭世清预计华润置地2022年毛利率水平会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。

　　除了提升持有型物业的规模以外，郭世清也有提及，华润置地也将“通过多元化拿地平抑一下公开市场上获取的低毛利项目”。

　　据悉，华润置地2020年就已在实施多元化纳储，包括城市更新、集团协同等方式。

　　在城市更新方面，2020年，华润置地转化了三个项目，总货值逾150亿元，毛利率在22%以上；目前城市更新领域累计权益货值2100亿元，未来五年能转化1600亿元左右。

　　在华润集团内部的产业协同、资源协同方面，华润置地联合华润电力拿下了沈阳热电厂项目，整个可售货值164亿元，销售毛利率在30%以上；与华润啤酒拿下的深圳雪花啤酒厂项目，货值约158亿元，净利润在12%~15%。

　　此外，华润置地还通过代建和代运营为核心的片区统筹的能力来获取资源。“比如2020年我们在获取的成都东安湖等项目，是通过大型场馆带基建的方式，获取了片区统筹的可开发住宅项目，总货值在70亿元左右，毛利率也比较高。”李欣介绍称。

　　截至报告期末，华润置地开发销售型业务土储面积达5821万平方米，一线城市土储面积占比按年提升3个百分点至11%，土储质量持续优化；2020年年内新增土储面积1492万平方米，其中权益土储面积1148万平方米，新增土储面积权益比提高至77%。

　　与之对应的，剔除预收账款后资产负债率录得59.7%，净负债率录得33.3%，现金短债比录得2.23倍，华润置地属于行业少数位列“绿档”的房企之一。2020年，平均融资成本按年下降0.37个百分点至4.08%，达到近五年最低水平，处于行业低位。

　　报告期内，公司实现签约额人民币2850亿元，同比增长18%，权益签约额人民币1860亿元，同比增长14%。签约额过百亿城市7个，一、二线销售占比高达85%，每平方米签约均价超2万元，同比上涨9.8%。对于2021年，华润置地设定的销售目标为3135亿元。

　　组织架构调整

　　站在“十四五”的开局之年，华润置地也为未来五年设定了新的增长目标，包括公司开发销售型业务签约额保持行业前十、购物中心综合实力行业第一，最具行业影响力的轻资产管理第一品牌等。

　　按照李欣所言的具体量化指标来看，“十四五”期间，华润置地租金收入每年10%~15%的复合增长，购物中心租金收入每年20%以上的增长，综合毛利率保持在25%以上。

　　为此，华润置地也在持续进行组织架构的调整。

　　华润置地华北、华南、华西、华东、华中、东北六大区的区首，均在春节前后发生了变化。

　　其中，四个区区首发生了互调：原华东大区总经理陈刚被调回总部之后，已赴任华西大区总经理；原华西大区总经理吴秉琪调至华北大区，任华北大区董事长；张大为从华北大区调往华南大区，卸任华北大区董事长一职；原华南大区董事长孔小凯调至华东大区，任华东大区董事长。

　　此外，孔小凯同时兼任东北大区董事长，华润置地副总裁谢骥在春节前正式赴任华中大区董事长。

　　新近有市场消息称，华润置地华南大区亦将做出部分调整，计划将总部从深圳迁往广州，该调整或于年内完成。亦即，华润置地华南大区总部将从深圳迁往广州。

　　对此，李欣纠正了一些误解：“华南大区不存在搬迁的问题，未来大湾区是两个增长极，一个是以深圳为核心，另一个是以广州为核心。”

　　华润置地在“十四五”期间重点发展区域围绕四个国家战略区域，其中，粤港澳大湾区是重中之重，一方面是华润集团和华润置地总部所在地，另外“十三五”期间，该区域发展质量最高。

　　按照2020年报披露，华润置地各区域具体签约占比上，华东大区、华南大区均占27.8%，华北大区占比19.5%，华西大区占比9.7%，东北大区占比8.4%，华中大区占比6.8%，可见华南大区销售贡献较大。

　　李欣进一步指出：“十四五”期间，华润置地更加要做强粤港澳大湾区，强调城市投资开发运营商的定位。“十三五”期间，深圳公司其实是华润置地创新业务的策源地，也是城市投资开发运营商生意模式的样板示范区，是华润置地业绩的压舱石。“十四五”对于深圳来讲，这个定位就更要加强，尤其是在城市投资开发运营商的能力加强上更要投入资源和精力。

　　“所以要把深圳公司升为直辖市大区建制，按照大区的原则来配置财务资源，配置相关的人力和可持续发展的资源，做强深圳。”李欣表示，同时要在深圳之外的华南地区要全面复制深圳模式。

　　言及组织架构的调整动机，李欣解释，此次组织变革，从大的组织结构来讲，就是从要把组织做扁平，让一线有充分的自驱力。

　　同日，华润置地旗下物业上市平台华润万象生活（01209.HK）发布上市后的首份业绩报。公司2020年实现综合营业额67.8亿元，按年增长15.5%，实现净利润人民币8.18亿元，按年增长124.1%。

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