华润置地打响“前十”保卫战

  3月26日，华润置地像往年一样，午间准时披露了2019年全年业绩。

  在“开发物业+投资物业+X”（即“2+X”）商业模式的推动下，华润置地的规模稳步提升。数据显示，2019年全年，华润置地实现总收入1477.36亿元，同比增长21.9%；其中开发物业与投资物业实现同比20%以上的增幅；归属股东净利润286.72亿元，同比增长18.3%。

  过往傲人的毛利率则出现了同比5.5个百分点的下挫，为37.9%，其中开发物业的毛利率同比减少6.4个百分点至36.5%。华润置地管理层表示，毛利率下行是行业趋势，但也还是给出了“2020年30%-35%”的目标。

  对于外界同样很关心的销售目标，华润置地定下了2620亿元的指标，相较于2019年2425亿元的合约销售额，增幅约为8%。

  除此之外，华润置地还定下了另一项明确的目标：保住前十。

  上半年签约1000亿元可期

  3月26日，在2019年底接替了唐勇的职务后，华润集团总经理王祥明首次以华润置地董事局主席的身份亮相，出席了投资者会议。

  华润集团总经理、华润置地董事局主席王祥明及管理团队（来源：华润置地官微）

  “我既是华润置地董事会主席也同时是华润集团的总经理，未来的工作中，我会将重点放在‘把方向，管大局，出措施’上，领导董事会高效运行公司治理，全力以赴支持华润置地的发展。”王祥明在分享环节如是介绍。

  在具体的经营管理上，王祥明表示将会全力以赴支持以华润置地总裁李欣为首的董事会执委会工作。

  事实上，李欣也承担了大部分此次关于经营方面的介绍与剖析。

  据披露，2019年，华润置地实现住宅签约额2425亿元，同比增长15%。对2020年的销售目标，华润置地亦表示有信心完成。

  不过疫情总归是造成了不小的影响。“1、2月份销售大约在160多亿，主要是2月份受影响比较大。”李欣坦陈，“但3月份总体呈恢复状态，且3月下旬以来恢复急速。”目前，客户的到访恢复到了正常水平的七成左右，成交量也基本接近七成，呈现持续回暖的状态。

  “特别是华北、华东、华南三个业绩占比较大的区域复苏明显，来往成交基本达到去年同期八成左右。”李欣进一步介绍，湖北地区项目较少，处于可控状态。

  同时，为了恢复市场信心，华润置地3月份在全国范围内进行了阶段性的促销活动，“效果比较好，一周成交三四十亿元，从目前判断来看，4月份市场可以恢复到正常水平。”李欣表示，“2020年上半年完成约1000亿元的签约额是可以预期的。”

  相较于开发物业，投资物业受疫情影响则较大。投资物业的核心即为购物中心。华润置地业绩报告显示，在2019年投资物业（包括酒店经营）共120.3亿元的营业额中，购物中心贡献了91.5亿元。

  1月下旬疫情暴发以来，购物中心的零售额同比下降6成左右，“2月份体现得比较明显”。不过，在购物中心的复工复产、恢复信心方面，华润置地也拿出了多重举措，如租金减免、联合租户线上销售、为租户提供短期贷款等。

  截至3月24日，除去电影院、儿童业态外，租户开业率达98.6%；3月1日到23日，购物中心零售额是21.5亿元，恢复至去年同期的62%，客流恢复到50%。“总体来看，2月是低点，3月是回升，5月有望持平。”李欣判断，“购物中心的经济损失是可预测的，全年增长存在压力，不过通过管理改善，预计全年租金收入将维持去年水平，或小幅上涨。”

  与购物中心的复工复产情况类似，截至3月中旬，华润置地全国393个工地，除湖北武汉等少数地区外，已复工378个，项目复工率达96%；建筑劳务人数约14万，累计上岗约13万人，复产率超过92%；全国售楼处开放率达到93%。

  基于这一情况，李欣表示，华润置地半年的供货影响率在10%以内，全年基本可弥补回来；而半年交付结利方面，受影响的项目在个位数。“我们进行了具体的铺开和安排，希望能够在半年之内有效得力的补救，全年的供货结利不会受太大的影响。”

  “保持行业前十”

  能够如此快速恢复节奏，与华润置地早早展开工作铺排关系密切。据了解，早在2月10日左右，华润置地便召开了以“抢时间、保业绩”为议题的管理层会议，要求各大区总经理尽快返岗，到现场组织卫生事件防控及恢复生产工作。

  华润置地如此奋力保业绩，大约与其定下的“前十”目标息息相关。

  根据克而瑞发布的销售榜单，华润置地曾在2016年跌出前十的排位，此后直至2019年，华润置地则一直保持在第九、第十的位置上。

  如今，华润置地身后的追兵不可忽视。

  事实上，2019年龙湖全年合同销售额也达到了2425亿元，与华润置地持平；同时龙湖将2020年的销售目标定为2600亿元，与华润置地目标的差距仅20亿元，而龙湖2019年的销售额增幅为20.9%，高于华润置地的15.1%。

  不过，华润置地并没有表现出过多的担忧。“关于如何保持前十，首先战略上，我们会延续十三五的‘2+X’战略，把这项工作进一步细化。”王祥明在投资者会上表示，“第二，我们会特别关注核心团队的建设，特别是公司的人才，去年华润集团被列入国有资本改革试点单位，未来我们会持续完善管理团队的激励机制和考核体系。”

  具体工作举措上，华润置地过去拿地方式比较单一，未来会在多元化拿地方面加大举措，比如在收并购方面，会进行突破。

  2020年，华润置地提出了“三调”，即调结构、调节奏、调布局，“这是长期工作。”王祥明指出。在调布局上，华润置地将围绕大湾区、京津冀、长三角三大城市都市圈以及以十大核心城市为中心都市圈，深耕城市市场；调结构方面，持有型物业下一步将在品牌塑造、运营核心能力打造上进一步提升，同时在投资合作上向住宅物业多一点匹配。

  多举措并行，“相信这些调整，对保持规模的增长起到有力的支撑作用。”王祥明表示。

  不过，对于房地产开发商来说，借助杠杆实现规模扩张是行业共性。身为央企的华润置地，在掌握更多资源的同时，也背负了多样限制，资产负债率便具有硬性标准。

  数据显示，近年来，华润置地的资产负债率有所攀升。2015年-2018年间，其资产负债率分别为66.13%、67.41%、69.99%、72.44%，同时，2019年上半年达到了73.84%，不过在年底时压制在了70%以下，为69.36%，达到了国资委对央企资产负债率的要求。

  若能在该指标上相对灵活起来，对华润置地的规模发展或许会有不小的意义。王祥明也表示，集团与相关监管部门针对灵活处理资产负债率的问题沟通良好，相关部门表示正研究执行“一企一策”的可行性。同时，集团也正在加快低效资产的处置工作，预计今年会释放出一大批资产，通过内部挖潜的方式，支持华润置地的发展。

  除了对排名的执着之外，华润置地对盈利能力也有着具体的要求。

  据华润置地管理层披露，2020年，公司的毛利率在30%-35%，以后保持30%左右的增长；购物中心租金收入增长20%以上，毛利率水平在70%-75%；公司整体核心净利润增长则需维持低双位数。

  值得一提的是，2019年，华润置地综合毛利润率为37.9%，明显低于2017年的40.3%、2018年的43.4%；这其中，开发物业的毛利率同比下降6.4个百分点至36.5%；核心净利润率下降了1.3个百分点至14.7%。

  对于毛利率表现，李欣回应称，从布局上来讲，华润置地的布局城市为一二线、有产业支撑的三线，城市能级高；第二，目前这些城市都处在恢复期且速度比较快；第三，该区域的客户购买力比较强，需求真实；第四，华润置地做的是主流产品。

  “今年及以后，公司会维持回报水平，2020年的毛利润水平在30%及以上。”李欣表示。

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