唐勇离职,规模焦虑,华润置地将迎艰难“前十保卫战”

作者：李霞

4月27日，上海清算所信息披露，华润置地（01109.HK）拟发行2020年度第二期中期票据，本期发行金额为20亿元。关于募集资金用途，其中，0.271亿元用于支付华润置地2019年第一期中期票据2020年度应付利息；19.729亿元用于支付其他应付款项。

2019年华润置地压线完成销售目标，实现签约销售2425亿元，目标完成率仅为100.21%，勉强保住第十。而综合年报信息来看，内有销售失速、盈利能力下降以及年内连换三帅隐忧，外加疫情影响及宏观经济不景气等因素，华润置地力保“前十”之战或将十分艰难。

销售增速放缓，逆势拿地

从华润置地近5年的销售情况来看，2014-2019年，华润置地实现销售额分别为692.1亿元、851.5亿元、1080.4亿元、1521.2亿元、2106.8亿元，同比分别增长4.4%、23%、26.9%、40.8%、38.5%；签约销售面积分别为660.1万平方米、675.9万平方米、778万平方米、954.3万平方米、1198.9万平方米。尽管华润置地的规模持续增长，但明显可以看出，自2017年起华润置地的签约销售增长率便开始降速。

2019年华润置地签约销售再次降速，全年实现签约额2425亿元，同比增长15.1%；实现签约面积1324.8万平方米，同比增长10.5%。值得注意的是，华润置地压线完成此前定下的2420亿元销售目标，该销售额与龙湖并列行业第十。

从累计销售额来看，华润置地下半年的5个月累计销售额增速从未超过20%，并且前7个月、前8个月、前10个月的销售额同比增速均低于15%，前11月，华润置地累计销售增速同比增长19.5%，而去年同期华润置地销售额增速达52.03%，增速下滑逾6成。

据华润置地披露今年3月的营运数据显示，3月华润置地实现签约销售金额224.1亿元，同比下降13.3%；签约销售面积约131.29万平方米，同比增长6.5%。受疫情影响，华润置地一季度实现签约销售金额389.14亿元，同比下降24%；签约销售面积215.48万平方米，同比下降20.47%。

值得注意的是，据华润置地业绩会上披露2020年销售目标定位为2620亿元。其中，预期上半年完成1000亿元左右的签约额，照此来看，华润置地一季度完成销售目标的14.85%，距上半年目标还差逾610亿元，后续三个月压力不小。

华润置地的焦虑，在土地储备上也显示出来。

从2018年开始，华润置地在土地市场就格外活跃，2018年华润置地逆势拿地103宗、销售金额首次突破两千亿。2019年以来，房住不炒、融资收紧等政策因素使众多地产公司审慎拿地，而华润置地拿地却在2019年再次创出新高。

2019年华润置地强化精准投资，坚持“调结构、调节奏、调布局”，积极拓宽多元化的资源获取渠道。新进入国内9个城市，新获取82个项目，土地合同总地价为1424亿元，新增土地储备合同计容建筑面积2020万平米，其中开发物业1784万平米，持有物业236万平米。

截至2019年末，华润置地已进入全球80个城市，总土地储备面积达6868万平米，其中开发物业土地储备面积5852万平米，投资物业土地储备面积1,016万平米。土地储备倍数较2018年有所上升至5.18，照目前的销售速度来看可以满足华润置地未来三到五年的发展需求。

在城市级能方面，华润置地土地储备在一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.8%，土地储备结构持续优化。城市更新业务走向全国，重点拓展有政策倾斜的城市，主要立足于大湾区，重点拓展广州、深圳、东莞、佛山和惠州。

值得关注的是，年内华润以最高封顶价45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米的条件拿下10.85万平方米位于东莞的宅地，楼面均价达22452元/平方米。在销售增速放缓的情况下，华润置地仍不惜高价拿地，也透露华润置地对“保规模”诉求的迫切。

另外，据华润置地管理层透露，2020年华润会更加注重多元化的拿地渠道，如城市更新项目、TOD项目合作、政府项目的代建与代运营，以及城市片区的统筹开发等方面的机会。

基于华润置地积极补仓，近5年从华润置地的存货来看，扩张势头逐年增强。2018年由于土地储备的大量增加导致华润置地的存货同比增加30.9%至3055.95亿元。2019年，华润置地的存货达到3551亿元，较年初增长16.2%，而平均预收账款达到2095亿元，同比增加34.5%。从而导致，华润置地的“存货/平均预收账款”指标从上年同期的1.96下降至1.70，去化压力相对减小。

2014-2019年华润置地的预收账款周转率逐年实现递减，从2014年的1.25降至2018年的0.78、2019年的0.71，说明华润置地预收账款结转收入的速度进一步下降。

盈利能力不稳定，频繁融资

2019年华润置地年报显示，报告期内华润置地实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%。其中，开发业务营业收入1272亿元，同比增长21%。投资业务的租金收入首次突破百亿，达120亿元，同比增长26%。

近5年，从华润置地的毛利率来看是呈现逐年走高的态势。2014-2018年华润置地综合毛利率分别为30.60%、31.24%、33.74%、40.25%和43.39%。逐年走高的毛利率显示了华润置地较强的盈利能力。

但2019年，贴在华润置地身上的“高毛利”标签似乎有些不稳。年报显示，报告期内华润置地综合毛利率为37.91%，同比下降12.63%。其中，华润置地开发物业毛利率由去年同期的42.9%下降至36.5%；结算毛利率同比降低6.4个百分点至36.5%。另外，2017年华润置地的期间费用率持续走高，2018年更是达到近6年的最高值至8.32%，2019年华润置地的期间费用率较去年同期略有下降至8.22%。

面对市场质疑公司毛利率下滑的问题，业绩发布会上并没有解释太多，相关的一句是：“整个行业整体毛利率呈现下降趋势”。并且称华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%-35%，这也意味着华润置地毛利率或将持续下降。

华润置地的大手笔拿地也导致了负债的增加。2014-2018年公司负债总额分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元和4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元，增长近9成。截至2019年底，华润置地的负债总额已突破5000亿元至 5286亿元。

尽管负债规模增加，但华润置地背靠央企优势明显，财务杠杆水平管控较好。2019年，华润置地调整后的资产负债率为56.39%，较上年末有所下降；而净负债率也同比下降至30.34%，增幅较大。不过，华润置地的杠杆水平均位于行业中位数之下，显示公司债务压力较轻，整体风险可控。

另外，2019年华润置地的平均融资成本为4.45%，较2018年微跌2个基点，继续保持行业最低水平。

华润置地的焦虑不仅反应在逆势拿地的积极，还反应在自去年10月以来，华润置地频繁出手融资。据不完全统计，去年的后三个月华润置地就通过配股融资、美元债、银团贷等渠道累计融资逾277亿港元。

10月，华润置地通过先旧后新配股融资67亿港元；11月，华润置地与多家银行组成的银团订立为期五年的86亿港元定期贷款融资协议；最近一笔来自12月3日，华润置地以3.75%的票面利率发行了10.5亿美元次高级永续债。

今年以来，据华润置地披露3月31日获得10亿元银行贷融资；4月上清所披露华润置地拟发行20亿元中期票据。

从华润置地的偿债能力来看，2019年华润置地手持现金为636.99亿元，同比减少10.24%。公司调整后的速动比率为1，持平于行业标准值“1”，较2018年末略微减少，短期偿债能力较稳定。

通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。近3年来看，华润置地的长期偿债能力指标出现逐年下降趋势。2016-2018年该指标分别为0.81、0.77和0.66，表现相对较差。

2019年华润置地“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”指标数值为0.66，与2018年持平。

另外，在国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》中，华润置地绿色信用指数为72.7，绿色信用等级BBB，排名行业第16位。

唐勇时代结束，人事接连动荡

2019年对华润置地来说，可以用“动荡”形容，或许华润销售增长失速、盈利能力下降里面有很多“人”的因素所致。

2019年华润置地一年连换三位掌舵人。即使在年关将至，众多房企为抢占排名纷纷进行最后冲刺，而华润置地也频发人事变动。

12月17日，华润置地一纸公告便宣告就任董事会主席不足一年的唐勇时代结束。公告称，唐勇因“其他工作安排”辞任公司董事会主席、执行董事、提名委员会主席、执行委员会主席、企业社会责任委员会主席及企业管治委员会成员。同日，华润电力的一纸唐勇获任公司执行董事兼总裁的公告，表明唐勇的去向。

公开资料显示，唐勇于1972年出生。1993年唐勇于同济大学毕业后，便加入华润集团。2001年加入华润置地，曾担任华润置地高级副总裁及成都区总经理。2014年，唐勇开始以副主席的身份全面接管华润置地工作，直到2019年2月，吴向东辞任华润置地所有职务后，唐勇才接任华润置地董事会主席。

唐勇离开后，由王祥明担任公司董事会主席、非执行董事和提名委员会主席，任期三年。资料显示，王祥明于2019年3月，才调任华润集团董事、总经理。

唐勇的离职，在市场上显得有些“突然”，一般来说，企业高管离职多与经营业绩相关，但今年华润置地业绩数据较以往并无较大变动。

2019年3月，华润置地2018年业绩会上，唐勇首次以董事会主席的身份亮相的情景还未曾遗忘。唐勇当时解读公司内部频繁出现的高管出走现象称，“华润置地会站在前人的肩膀上，业务会继续做好，也没有什么人离开，不必过于担心”。谁曾想不足一年，“唐勇时代”便结束了。

但唐勇时代结束，并不代表华润置地人事变动的结束。

12月19日，有媒体报道称华润置地董事局副主席、华北大区董事长张大为已提出离职，或转战华夏幸福。另外，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生目前也已经就职中国融通，担任房地产业务总经理。

此外，12月20日，蓝光发展官方宣布任命迟峰先生为公司总裁，迟峰此前是华润置地高级副总裁，兼任华润置地华东大区总经理。据悉，迟峰也是华润置地“元老级”人物，拥有丰富的物业管理经验。

核心高层的离任消息，让投资者对其未来战略方向多少存在担忧。

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