深读 | 积极拓储与毛利率下降 26岁华润置地的盈利“焦虑”

10月12日，华润置地公告称，截至9月底，公司的合同销售金额累计已达1910.16亿元，同比微增8.92%；签约面积达987.25万平方米，同比微增3.31%；投资物业的租金收入达86.7亿元，按年下跌2.7%。按照2620亿元的年度销售目标计算，公司的业绩完成度为72.91%。

其中，华东大区的业绩贡献最高，签约销售金额达555.62亿元。华南、华北、华西、东北及华中大区的签约销售金额分别为501亿元、364.77亿元、181.97亿元、180亿元及125.91亿元，依次递减。

在中指院的统计中，华润置地目前的销售业绩排在行业第9位，暂时保住“前十”的位置，但也在边缘徘徊，随时会被新晋企业超越。2020年，是华润置地成立的第26周年，随着而立之年的临近，公司此前所面临的的若隐若无的发展瓶颈，也开始变得清晰。

具体到9月，华润置地的销售金额约290.1亿元，合同销售面积约116.6万平方米，分别按年增长32%和按年下跌9.5%。权益合同销售金额及合同销售建面分别约为172.7亿元及86.9万平方米，按年增长12.6%及按年下跌13.1%。

在拿地方面，华润置地披露，9月，公司在太原、大连及沈阳收购了4幅地块，总楼面面积约127.14万平方米，总土地出让金为83.2亿元。其中，位于大连和沈阳的两宗地块，华润的权益占比均为100%，另外两宗位于太原的地块，华润的权益占比仅50%。

再往前回溯，今年8月，华润置地累计在长沙、重庆、厦门、广州及海口收购了6幅地块，总楼面面积约131.89万平方米，总土地出让金达121.9亿元。7月，其在呼和浩特、西安、沈阳、济宁、无锡及南宁等地合共收购7幅地块，总楼面面积约146.7万平方米，拿地力度依然较高。截止目前，华润置地的拿地金额累计已达680亿元，排名与销售表现一样，也在行业第九位。

事实上，此前多年，华润置地的投资态度一直以“保守”知名。但自2016年跌出前十之后，如何保住前十就成了华润置地奋斗的新目标，土地投资随之加速，不论是拿地价格还是新增建面，均有大幅增长。

2017年，华润的拿地金额同比增长66%至1044.7亿元，增持了64宗土地。随后在2018年，其又耗资1513.5亿元获取了103个项目，权益地价约1036.8亿元，新增土地储备面积2213万平方米，规模诉求更加强烈。

据测算，华润置地在2018年的拿地规模几乎相当于2016年和2017年的总和。与新增土储类似，该公司2018年的权益拿地金额也几乎相当于前两年的总和。

大力拓储之下，华润置地的销售业绩一路走高。2017年，其销售增速一度达到40.8%，2018年达到38.5%。在经历过两年的高增长之后，华润2019年的增速却仅有15.1%，创下了历史新低。业绩会上，公司管理层一度自嘲公司正陷入被前置的“中年焦虑”。

受到疫情影响，华润置地在今年上半年放缓了拿地的力度。当期，华润置地累计获取了30宗土地，新增土储495万平方米，总地价589亿元，权益地价388亿元，总货值约1200亿元。

与之形成对比的是，2019年同期，华润置地的总地价为820.6亿元，累计增持了39宗土地，投资力度高于今年。去年全年，华润置地共计获取了82个项目，土地合同总地价为1424亿元。

与土地投资力度走高伴随而来的，是华润置地盈利能力的不断下降。2017年上半年至2019年上半年，华润的综合毛利率分别为35.01%、48.12%和38.21%，波动下降。在2019年跌破40%之后，其毛利率在今年上半年降到了近三年以来半年度指标的最低值。

今年年中，华润置地的营收为448.69亿元，较上年同期缩水近10亿元，同比下降2.14%；毛利为150.46亿元，对应的综合毛利率为33.5%，较2019年同期下降4.7个百分点；归母净利润同比减少9.30%至115.42亿元；净负债率虽仅有45.9%，却较2019年末的30.3%增长了15.6个百分点。

在拿地成本方面，华润置地今年中期的拿地成本为11892.5元/平米，较2019年平均7050元/平米的拿地成本明显上升，销售均价为17532元/平米，地价与房价之比为0.68，处在较高水平。此外值得注意的是，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有1.71%，处于行业较低水平。

华润置地的偿债高峰正如期而至，自下半年开始，华润约有25%的有息负债将于一年內到期，对应金额约414亿元，而在过去数年华润短期的比例仅在15%左右。与此同时，华润的现金短债比从往期的3倍降至了1.5倍下方，该项指标甚至已经弱于诸多常被诟病现金流紧张的民营房企。

与其他积极抢滩资本市场的房企一样，华润置地也公告了分拆物管公司华润万象生活上市的消息。然而，华润万象生活的毛利率也面临与母公司类似的考验。据Wind数据，2019年，上市物管公司的平均毛利率为29.4%，但华润万象生活的毛利率仅为16.1%。今年上半年，该公司的毛利率升至24.1%，仍低于行业均值。

根据招股书，2017年至2019年以及2020年上半年，在按包干制收入模式管理的项目中，华润万象生活分别有96个、113个、98个和102个住宅和其他物业项目（若干三供一业项目除外）录得亏损，金额分别为8010万元、7570万元、7920万元和5920万元。

在房地产行业，销售规模是左右房企未来业绩增长的“里子”，亦是决定行业话语权的“面子”。对于曾经意外跌出前十的华润而言，守住销售规模前十，或许就是这家老牌央企最后的尊严。

按照管理层表露出的决心，华润完成2020年的销售目标不无可能，但另一方面，这个成绩并不能保证华润TOP10目标的十拿九稳。

尤其是，今年以来，更多房企逐渐展现出对前十的企望。包括升势正猛的中国金茂、金地集团、龙湖集团，以及暂时落后的招商蛇口，2020年的TOP10争夺似乎较往年更加激烈。

去年，华润置地尚以并列第10的成绩艰险地守住了行业前十的地位。然而，华润置地还能否在2020年打赢这场关乎“面子”、“里子”的战役，仍存在不确定性

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