华润置地毛利率再下滑 分拆物管商业上市寻增长点

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

8月26日，华润置地有限公司（1109.HK，以下简称“华润置地”）发布2020年中期业绩报告。财报显示，公司今年上半年录得营业收入448.7亿元，同比下降2.1%；股东应占净利润115.4亿元，同比下降9.3%。

值得注意的是，华润置地的综合毛利率进一步下探至33.5%，为近三年来最低水平。其中，开发物业毛利率仅31.1%，较去年同期下降4.9个百分点。

对此，华润置地方面对《中国经营报(博客,微博)》记者表示，“开发业务毛利率下行是行业趋势。从综合毛利率看，相对于其他住宅开发商，公司投资物业的毛利率较高且业务占比较大，未来综合毛利率整体可以维持在行业高位。”

事实上，不仅多项利润指标出现下跌，华润置地今年上半年录得的合约销售额同比减少6.7%，全年目标（2620亿元）完成率为42%。在房地产业务增长放缓之际，华润置地开始探索新的业绩增长点。

8月31日，华润置地旗下物业管理公司——华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”）正式向港交所递交招股书。

值得注意的是，华润万象生活亦面临毛利率方面的考验。Wind数据显示，2019年，上市物管公司的平均毛利率为29.4%，而华润万象生活同期的毛利率仅为16.1%。

针对华润万象生活赴港上市相关细节问题，华润置地方面对记者表示，“以在港交所网站公开披露的招股书和公告为准。”

开发物业影响综合毛利率

今年前六个月，华润置地的核心财务数据出现集体下滑。报告期内，公司的开发物业营业额和投资物业租金收入分别为359.7亿元、49.9亿元，分别较去年同期下降1.7%、12.5%。

在利润指标方面，华润置地2020年上半年的利润总额为193.29亿元，同比减少14.15%；毛利润150.46亿元，同比下降14.12%；净利润132.35亿元，同比下滑9.5%；综合毛利率同比下降4.7%至33.5%，主要受开发物业毛利率下降导致，投资物业的毛利率则同比增加0.1%。

财报显示，今年上半年，华润置地在开发物业方面实现签约额1108.2亿元，较去年同期下降6.7%；实现签约面积632.1万平方米，较去年同期增长1%；结算营业额也较去年同期下降1.7%至359.7亿元，结算毛利率为31.1%，低于去年同期的36%。

早前，华润置地总裁李欣在2019年业绩会上称，公司2020年房地产业务的销售目标为2620亿元，较2019年销售额上升8%。照此粗略推算，下半年华润置地仍需加快销售节奏。截至2020年6月30日，华润置地已签未结算开发物业营业额约2304亿元。

在业绩会上，华润置地管理层仍毫无例外地对完成全年目标表达了信心，并透露公司预计在今年8～12月有超过35个项目首开。

不过，在开发物业增长放缓的影响下，华润置地今年上半年的综合毛利率下滑至近三年来最低水平。

事实上，华润置地毛利率持续上升的趋势在2019年已出现转折。2016～2018年，公司的综合毛利率分别为33.7%、40.3%、43.4%，到2019年则下降至37.9%。

针对下半年及未来提升公司毛利率的措施，华润置地方面仅对记者表示，公司的投资物业毛利率高且占比大，未来综合毛利率整体可以维持在行业高位。

记者注意到，今年上半年，华润置地的投资物业受疫情影响明显，整体收益下降。其中，购物中心租金收入39.1亿元，同比下降8.9%；写字楼受增量项目推动，收入同比增长5.8%至7.3亿元；酒店业务受疫情影响严重，营业收入同比下降51.2%至3.5亿元。

业绩会上，华润置地首席财务官郭世清曾对此解释称，随着疫情好转，投资物业评估增值回归正常之后，2020年全年公司的利润额将有望上涨。

财报数据亦显示，扣除投资物业评估增值后，今年上半年华润置地的核心股东应占溢利为83.7亿元，同比增长3.2%。

华润置地高级副总裁喻霖康在业绩会上透露，预计2020年公司的投资物业收入在120亿元左右，从2021年开始可恢复15%以上的年复合增速。

土储扩张放缓

8月26日，李欣在业绩会上从另一个角度回应了华润置地的毛利率下滑问题。其坦言，“行业发展到今天，地价不断提高，房地比持续下降，行业毛利率呈下降趋势。从过往三四年出让的土地情况来看，我们判断这是一个定势。”

记者发现，近期发布的多份2020年半年报显示，毛利率出现同比下滑的房企并非孤例，“土地成本升高”成为深层原因之一。

与此同时，记者注意到，华润置地今年上半年在扩张土地储备方面亦有所放缓。报告期内，公司新增土地储备495万平方米，总地价589亿元，权益地价388亿元，总货值为1200亿元，总面积为7109万平方米。其中，近半的土地资源集中在今年2月至3月份获取。

与之对比的是，华润置地在2019年上半年新增土地储备的总地价为820.6亿元，新增面积为1021万平方米；2018年，公司的拿地规模和权益拿地金额均几乎相当于2016年和2017年的总和。

面对土地储备扩张方面的变化，华润置地管理层回应称，今年二季度后市场急速升温，“土地很贵，毛利率及净利率都非常低。我们在这种情况下严守投资纪律和回报体现，因此我们在二季度没有盲目追高”。

华润置地方面在接受记者采访时亦表示，现阶段华润集团也没有注资公司的土地储备，“华润置地规模已较大，可支持未来稳健增长。公司未来会积极拓展多元化拿地渠道，降低拿地成本，毛利率维持行业较优水平”。

另外，李欣在回应投资者针对公司布局相关质疑时则坦承，华润置地存在城市布局过散、深耕不够的问题，并指出公司在今年年初制定了聚焦、深耕的投资买地策略，今年的投资布局明显向一、二线高能级城市倾斜，未来也将在城市管理结构上做出必要的改革和调整，使城市数量得到优化以及单一城市的产出提高。

截至2020年6月30日，华润置地的现金及银行结存约为609亿元，较2019年末下降4.4%；有息负债合计达1645亿元，较2019年末的1345.4亿元增长22.27%；净有息负债率较2019年末增加15.6个百分点至45.9%。

分拆物管商业上市

在华润置地于8月26日发布2020年中期业绩报告同时，公司亦发布拟分拆物业管理及商业运营服务业务分拆或独立上市的公告。5天之后，港交所便披露了华润万象生活的招股书，但具体上市时间、募资金额等相关内容尚未公布。

值得一提的是，与现有物业公司不同，华润万象生活被注入了物业管理服务和商业营运服务业务，即以“物管+商业”模式抢滩资本市场。

招股书显示，截至目前，华润万象生活由华润置地100%控股。为将物管和商业两项业务合并，华润置地在今年分别将境内、境外相关主体所持有的业务打包放入华润万象生活，最终形成华润万象深圳、华润物业科技服务有限公司、华润润欣商业管理（深圳）有限公司“三足鼎立”的局面，分别负责商业运营服务、物业管理服务以及商业分租服务。

不过，与多数物管公司相似的是，华润万象生活的发展亦离不开母公司的支持。华润万象生活在招股书中坦言，营业记录期间，公司的物业管理及商业运营服务大部分与华润集团和华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）所开发的物业有关。

2017～2019年及2020年上半年，华润集团和华润置地是华润万象生活两大客户，所贡献合计收入分别占总收入31.2%、32.2%、32.3%和36%，占比持续走高。

2017～2019年，华润万象生活分别实现总收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元；利润分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元。2020年上半年，公司实现收入31.34亿元，利润3.38亿元。

在毛利率方面，华润万象生活2017～2019年的整体毛利率分别为13%、15%、16.1%，今年上半年该项数据为24.1%。值得注意的是，尽管公司的毛利率处于上升趋势，但仍低于上市物企毛利率均值。

根据招股书，华润万象生活在报告期内对住宅及其他物业、购物中心、写字楼的物业管理服务收入均按包干制收取。只不过，2017～2019年和2020年上半年，在按包干制收入模式管理的项目中，公司分别有96个、113个、98个和102个住宅和其他物业项目（若干三供一业项目除外）录得亏损，金额分别为8010万元、7570万元、7920万元和5920万元。

另外，华润万象生活同期分别有2个、5个、7个及2个购物中心项目出现亏损，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元和490万元；分别有5个、11个、8个及5个写字楼项目录得亏损，金额分别为990万元、560万元、740万元和1100万元。

华润万象生活在招股书中表示，将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。住宅及其他物业以及写字楼方面，若其未能提高物业管理收费水平，则会对公司毛利率产生不利影响。

在业绩会上，华润置地管理层对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望，表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力，成为华润置地新的利润增长点。

而对于下一步是否还有分拆其他优质资产上市的计划，华润置地方面对记者表示，“不予置评”。

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