华润万象生活分拆快速推进预计12月上市

　　华润置地(01109.HK)旗下的物业管理及商业运营平台华润万象生活有限公司（下称“华润万象生活”）分拆上市工作正在紧锣密鼓地推进。

　　11月23日晚间，华润置地公告称，公司董事会已厘定合资格股东于优先发售中获得华润万象生活预留股份的保证配额基准。具体来看，保证配额基准为合资格股东于记录日期2020年11月18日下午四时三十分持有的每130股股份整数倍数可认购一股预留股份。

　　合资格股东获得预留股份的保证配额不可转让，且未缴款配额不可于联交所买卖。

　　11月3日，华润置地公告称，倘建议分拆得以进行，将以优先发售的方式，向公司合资格股东提供全球发售项下初步提呈发售的不超过10.0%的华润万象生活股份的保证配额。买卖合资格享有保证配额股份的最后日期将为2020年11月13日。厘定全球发售中华润万象生活合资格股东的保证配额之记录日期为2020年11月18日。

　　据悉，华润万象生活于2017年5月18日在开曼群岛注册成立，主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务。

　　目前，华润置地直接拥有华润万象生活已发行股本的100%，华润集团间接拥有华润置地已发行股本约59.55%。

　　华润万象生活已于11月8日通过港交所上市聆讯。最新的市场消息显示，华润万象生活发行指导价区间为每股18.60~22.30港元，拟在香港IPO中发行5.5亿股股票。华润置地方面告诉第一财经记者，华润万象生活将于12月完成上市。

　　根据早前华润万象生活聆讯后资料，截至2020年6月30日，公司业务已覆盖中国27个省级行政区62个城市，提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积560万平方米。

　　从行业角度来看，华润万象生活整体表现位于物管前列，且商业特色业务标签显著。根据弗若斯特沙利文报告，按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算，排名第二。

　　从收入端来看，与绝大多数物业公司类似，过去三年，华润万象生活超三成收入来自华润集团和华润置地等华润系公司，高毛利的商业运营及物业管理服务，更是高度依赖于后者。公司近年八成左右的在管项目来自母公司华润置地。

　　具体到毛利率这一指标来看，过去三年及2020年上半年，华润万象生活毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元和7.55亿元，对应毛利率分别为13%、15%、16.1%及24.1%。公司毛利率整体处于逐步走高的趋势，达到行业平均水平。公司的毛利率水平受限于包干制收费模式。

　　这也意味着华润万象生活与大多数收入、在管面积等背靠母公司的物管企业类似，上市将直面提升独立第三方收入占比、做大高毛利的物业增值服务收入规模、拓展商业物业和城市物业业务等共性问题。

　　在2020年中期业绩会上，华润置地管理层就向包括第一财经在内的媒体表示，合并物业管理服务及商业运营服务业务上市原因有三大点：第一，最大限度地释放“物业管理+商业运营”的市值规模；第二，做强做大华润置地轻资产的业务和管理平台；第三，为华润置地长期股东提供价值回报。

　　近两三年，除了加快拿地节奏、寻求规模突破，华润置地也在逐步调整组织架构，积极推动分拆商业地产和物业管理。

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