华润万象生活上市,王祥明、傅育宁出席敲锣仪式 | 透视新股⑯

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

12月9日，华润万象生活正式在港交所挂牌上市，股票代码1209.HK。物业股中，再添一家在管面积超1亿平方米的物企。

截至当日午盘，其股价每股报收30.6港元，涨37.22%，总市值673.2亿港元，静态市盈率高达165，超过了融创服务上市当日140倍的PE。

华润集团董事长、华润置地董事局主席王祥明，华润置地总裁、华润万象生活董事会主席李欣等出席了上市仪式，华润集团前董事长傅育宁也到场祝贺。

在现场，李欣难掩激动之情，高兴的表示：“分拆商业运营和物业管理业务，成立万象生活，是华润置地面向新时代、推动新发展的战略选择。”

同日，另一家物业企业也成功上市，发源于浙江省的佳源服务，股票代码为1153.HK。上市后，佳源服务仍由佳源国际控股，持有其75%股权，背后实控人为沈天晴。

两家企业成功上市，上市物企的数量也增至39家。今年以来已有15家物业公司成功登陆港股市场，近期已上市的有金科服务、融创服务、恒大物业等。另外，远洋服务即将于12月17日上市，迪马股份正准备分拆物业板块东原橙方上市。

此次IPO，华润万象生活每股发售定价22.30港元，全球共发售5.5亿股股份，所得款项净额约120.04亿港元。其中，香港发售0.275亿股，国际发售5.225亿股。

7名基石投资者认购其全球发售股份的41.1%（约2.26亿股股份），包括新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、中国平安、Cephei、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP，分别认购其全球发售股份的9.5%、7.6%、6.3%、6.3%、5.1%、3.2%及3.2%。

上市之前，华润万象生活由华润置地100%持有。全球发售完成后，华润置地持股比例稀释为75%，剩余25%股份由公众持股。

此次上市募集资金，华润万象生活约将60%用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购；约15%用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资；约15%用于投资信息技术系统和智能化社区；约10%用于营运资金及一般公司用途。

三个附属公司，分管全部业务

在8月底递交招股书之前，华润万象生活完成重组，旗下主要有三大附属公司经营其主要业务，分别是华润万象深圳（提供商业运营服务）、华润物业科技（提供物业管理）、华润润欣商业管理（提供商业分租服务）。

目前，华润万象生活的服务业态主要分为三大类：住宅物业、购物中心和写字楼，这样的业态构成与母公司华润置地的发展历程相关。

1994年，当时华润集团并购华远地产（华润置地前身）并开展物业开发、投资及管理业务，其后重组成为华润置地。由此，华润万象生活作为其一部分，开始为其所开发的物业提供物业管理服务。

2000年，华润置地开始建设第一个“万象城”购物中心项目——深圳万象城，华润万象生活也由此展开筹备以“万象”品牌提供商业运营管理服务；2004年，深圳万象城开业，华润万象生活确立了以“万象”品牌提供商业运营管理服务。

之后的2005年，华润置地收购华润集团若干物业，包括北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心，自此华润万象生活开启写字楼物业管理服务。

华润万象生活的三大物业服务业态由此形成，此后管理规模逐渐扩大，截至2020年6月30日，物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业营运服务的购物中心建筑面积约560万平方米，合计约1.116亿平方米。

从管理规模来看，华润万象生活与上市不久的融创服务相近，但略高于融创服务。截至2020年5月31日，融创服务在管面积约1亿平方米。

目前，在已上市的将近40家物企中，在管面积超过1亿平方米的还有彩生活、雅生活服务、保利物业、碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、招商积余、中海物业、金科服务和融创服务。

如今，华润万象生活也位列其中。

商业物业，撑起半边天

背靠华润集团及华润置地，是华润万象生活的一大优势，其所管理的住宅和其他非商业物业的在管建筑面积和收入，主要来自于华润集团及华润置地所开发的物业。

聆讯后资料显示，截至2020年6月30日，华润万象生活在全国共管理502个住宅及其他非商业物业项目，在管建筑面积为9750万平方米；而来自华润集团及华润置地的项目为405个，占在管面积的81.6%。

商业运营及物业管理服务板块（购物中心和写字楼），也是如此。以写字楼为例，截至2020年6月30日，华润万象生活为73栋写字楼提供物业管理服务，在管总建筑面积510万平方米，其中来自华润集团及华润置地开发的在管面积占比为95.4%。

据了解，华润置地最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但最终华润万象生活计划将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市，上市主体的名称从“华润物业科技”确定为“华润万象生活”。

有市场人士分析道，华润最终选择物管+商管打包上市，与宝龙商业的选择相同，有利于其估值提升。虽然商管板块体量没有住宅板块大，但对其整体收入贡献颇多。

招股书显示，截至2020年6月，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%，撑起了业绩收入的半边天。

而且，商业物业板块也是华润万象生活此次赴港IPO的一大亮点。根据弗若斯特沙利文的资料，按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，华润万象生活在全国所有购物中心运营服务供应商中位居第二。

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