华润万象生活赴港IPO,商业物业撑起半边天 | 深读

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

恒大物业的上市时间已确定,12月2日正式登陆港交所。紧接着,华润万象生活大概率也会在港交所挂牌上市。

昨日,华润置地(01109.HK)公告,建议分拆华润万象生活上市,并指出华润置地股东每持有130股,可认购1股华润万象生活预留股份。

今日(11月24日),华润万象生活赴港IPO的更多的内幕信息被传出,称其香港IPO将发行5.5亿股股票,招股价范围设定在18.6-22.3港元,集资将超过10亿美元,可能高达16亿美元(约124亿港元)。

并且还指出,华润万象生活的公开发售时间为11月25日至12月1日,预计12月1日定价,12月9日上市。

此次IPO,华润万象生活计划引入7名基石投资者,分别是新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、平安、Cephei、Matthews(铭基国际投资公司)、中国国有企业结构调整基金及GLP,共认购其6.5亿美元 (约50.38亿港元)股份。

消息虽多,但可以确定的是,华润万象生活预计在12月完成上市。这一点,华润置地已向媒体确认。

三个附属公司,分管全部业务

在8月底递交招股书之前,华润万象生活完成重组,由华润置地100%持有,旗下主要有三大附属公司经营其主要业务,分别是华润万象深圳(提供商业运营服务)、华润物业科技(提供物业管理)、华润润欣商业管理(提供商业分租服务)。

目前,华润万象生活的服务业态主要分为三大类:住宅物业、购物中心和写字楼,这样的业态构成与母公司华润置地的发展历程相关。

1994年,当时华润集团并购华远地产(华润置地前身)并开展物业开发、投资及管理业务,其后重组成为华润置地。由此,华润万象生活作为其一部分,开始为其所开发的物业提供物业管理服务。

2000年,华润置地开始建设第一个“万象城”购物中心项目——深圳万象城,华润万象生活也由此展开筹备以“万象”品牌提供商业运营管理服务;2004年,深圳万象城开业,华润万象生活确立了以“万象”品牌提供商业运营管理服务。

之后的2005年,华润置地收购华润集团若干物业,包括北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心,自此华润万象生活开启写字楼物业管理服务。

华润万象生活的三大物业服务业态由此形成,此后管理规模逐渐扩大,截至2020年6月30日,物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米,提供商业营运服务的购物中心建筑面积约560万平方米,合计约1.116亿平方米。

从管理规模来看,华润万象生活与刚刚上市的融创服务相近,但略高于融创服务。截至2020年5月31日,融创服务在管面积约1亿平方米。

在已上市36的物企当中,在管面积超过1亿平方米的还有彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业和金科服务。

商业物业,撑起半边天

背靠华润集团及华润置地,是华润万象生活的一大优势,其所管理的住宅和其他非商业物业的在管建筑面积和收入,主要来自于华润集团及华润置地所开发的物业。

聆讯后资料显示,截至2020年6月30日,华润万象生活在全国共管理502个住宅及其他非商业物业项目,在管建筑面积为9750万平方米;而来自华润集团及华润置地的项目为405个,占在管面积的81.6%。

商业运营及物业管理服务板块(购物中心和写字楼),也是如此。以写字楼为例,截至2020年6月30日,华润万象生活为73栋写字楼提供物业管理服务,在管总建筑面积510万平方米,其中来自华润集团及华润置地开发的在管面积占比为95.4%。

据了解,华润置地最初透露分拆计划时,物业管理和商业管理是分开筹划的,但最终华润万象生活计划将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市,上市主体的名称从“华润物业科技”确定为“华润万象生活”。

有市场人士分析道,华润最终选择物管+商管打包上市,与宝龙商业的选择相同,有利于其估值提升。虽然商管板块体量没有住宅板块大,但对其整体收入贡献颇多。

招股书显示,截至2020年6月,华润万象生活总收入为31.34亿元,其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%,撑起了业绩收入的半边天。

而且,商业物业板块也是华润万象生活此次赴港IPO的一大亮点。根据弗若斯特沙利文的资料,按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算,华润万象生活在全国所有购物中心运营服务供应商中位居第二。

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