物管行业“马太效应”凸显 房企分拆上市提速

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

疫情之下，作为社区第一道防线的物管公司服务价值得到凸显。

截至9月3日，A股和港股合计30家物管上市公司陆续完成2020年中期业绩披露。克而瑞物管统计数据显示，今年上半年，30家上市物企整体收入达395亿元，仅有7家公司营收高于均值（13.16亿元），尚有12家营收低于5亿元，行业分化现象愈发明显。

另一方面，今年以来，物管上市潮继续保持火热势头。截至目前，年内已有6家房企宣布拆分物业板块并成功登陆港股市场。据克而瑞物管监测，尚有14家物企已递表或处于筹备状态。

不过，《中国经营报(博客,微博)》记者注意到，进入今年下半年，物业股走势开始逐渐回落，不同于上半年整体板块涨幅达47.29%的情形，8月份仅有5家公司股价涨幅超过10%，超过15家物管企业市值出现下跌。

对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授认为，“股价出现下跌是因为估值走高。物业股业绩普遍缺乏弹性，不可能支撑较高的股价。现阶段市场对于物业股估值更多的是看股息率，注重长线上现金流的回收。”

业绩分化渐显

纵观30家上市物管企业，今年上半年收入规模最大的为碧桂园服务（6098.HK），达62.7亿元，营收最低的为兴业物联（9916.HK），仅0.91亿元。另外，仅有碧桂园服务、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、招商积余（001914.SZ）、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、彩生活（1778.HK）、永升生活服务（1995.HK）7家公司高于行业营收均值，头部物管企业对均值拉升较大，背靠大型房企带来的管理面积优势，成为其业绩的重要支撑。

克而瑞物管统计数据显示，截至2020年6月末，30家上市物管企业合计在管面积达26.54亿平方米，较2019年增加3.66亿平方米。其中，在管面积超过3亿平方米的公司有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业和彩生活。规模最大的是彩生活，在管面积达3.637亿平方米；在管面积规模最小的为兴业物联，仅为260万平方米。

从规模发展增速来看，30家上市物管企业平均增速为22.7%，其中仅有9家公司增速高于平均值，增速最大的为宝龙商业（9909.HK），达61.74%。行业规模进一步扩大的同时，各物管企业之间差距也不断拉大。

利润方面，今年上半年，30家上市物管企业整体利润达74亿元，平均净利润为2.47亿元，平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。值得注意的是，“迷你体量”的兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首，主要与其业务来源相关。

目前，物管企业的主要营收来源仍为基础物业服务，其较高的成本使得净利润提升较为困难。其中，弘阳服务（1971.HK）、南都物业(603506,股吧)（603506.SH）、浦江中国（1417.HK）、新大正（002968.SZ）、银城生活服务（1922.HK）、招商积余及中奥到家（1538.HK）7家公司净利率低于10%。除去未披露净利率企业，17家上市物管企业净利率低于20%。

华泰证券研报指出，继2019年报之后，更多物管公司在2020年半年报中强调多元化拓展能力，除了承接母公司项目之外，招投标拓展项目、与中小开发商或国资平台合资合作、收并购等多元渠道将共同发力，提升第三方市场化项目比例，降低对母公司的依赖，从而提升长期增长的韧性。

正在排队上市的合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”）方面对记者表示，近些年公司逐渐开始通过收并购和招投标承接第三方开发商的物业管理项目。集团预期，从第三方物业发展商所发展的物业贡献的收入将进一步增加。

合景悠活招股书显示，2017~2019年，公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25 亿元。相应地，来自合景泰富开发的物业提供物业管理服务的收入分别占物业总收入的100%、100%和 91.8%。

另外，记者注意到，今年5月以来，多家头部物管公司“出圈”城市服务，在2020年半年报中，更多公司提出要重点布局城市服务。对此，碧桂园服务方面对记者表示，近年来，引入社会资本、市场化力量是城市公共治理、老旧小区改造的发展趋势。从社区到城市，更多元的服务人群、服务场景、服务需求，要求企业具备过硬的服务能力，而物业服务企业正具备这样的天然优势和丰富经验。

股价走势回落

除了在业绩及业务上分化趋势明显，物业股的资本表现在今年上半年整体板块上扬的情况下亦出现分化。

克而瑞物管统计数据显示，2020年上半年，物业股整体水平上涨达47.29%，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%。加之国家对房地产的持续调控，更多资金流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。

具体而言，Choice数据显示，截至2020年6月30日收盘，银城生活服务从年初至今的股价区间涨幅达207.17%，其次为中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务，这4家公司股价区间涨幅均在100%以上。另外，仅4家公司股价区间出现跌幅，分别为浦江中国、彩生活、烨星集团（1941.HK）、兴业物联。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，物业股股价保持强劲势头的原因之一，是今年上半年受整体资本市场出现反弹表现所带动，其次是疫情期间对物管企业的关注度较高，一定程度上加大了对这一板块的炒作。

只不过，记者注意到，进入下半年，物业股出现回落的情况正在增加。Choice数据显示，7月2日~8月31日，共有12家公司股价区间出现跌幅，其中跌幅最大的为中奥到家，达21.47%。进入8月份，股价出现下跌的公司数量增多，超过15家物管企业市值出现下跌，仅有10家公司股价出现上涨。其中，和泓服务（6093.HK）以82.73%的涨幅位居榜首。

8月7日，和泓服务发布2020年中期业绩盈利预告，净利润预增500%。在此公告刺激下，公司股价当天大涨71%，收盘价为3.18港元/股。此后股价缓慢回落，截至8月31日收盘，报2.54港元/股。

Wind数据显示，进入9月以来，物业股延续上月下跌趋势。有26家公司股价普跌，平均跌幅为-5.5%，加权平均跌幅为-9.7%。

盘和林认为，尽管股价涨跌不一，但物业股至今仍是分散的行业态势。“未来小物业会被大物业挤出市场，市场在这个时候会出现一定的空间。但总体上，投资人普遍认为物业股相对均衡，不会出现大起大落，也没有太多成长性预期。”

卢文曦则表示，就发展前景而言，物管行业在没有寻找到突破点的情况下，其发展模式仍以提供服务为主，议价空间较小，公司毛利率的增长也比较有限，因此物业股的行业前景与生物医药、高科技等板块相比还是有比较大的差别。

分拆上市加速

值得注意的是，降温明显的物业股并未阻挡房企加速分拆物业板块上市的步伐。

今年以来，已有6家物管企业登陆资本市场，合计融资净额43.9亿元。根据公开信息，目前预计于今年底前上市的有9家，融资总额约250亿元。

8月13日，中国恒大（3333.HK）发布公告称，旗下物业管理业务将引入14家战略投资者，将以合计235亿港元的对价持有目标公司28.061%股权，中国恒大仍持有71.939%。而就在7月31日，中国恒大公告称，正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务在香港联交所独立上市。

8月26日，华润置地（1109.HK）亦做出拟分拆物业管理及商业运营服务业务上市的公告。8月31日，港交所随即正式披露华润置地旗下物业管理公司——华润万象生活有限公司的招股书。

与此同时，记者注意到，房企分拆物业板块上市的原因不尽相同。中国恒大总裁夏海钧在2020年中期业绩会表示，为公司旗下物业管理服务引入战投的资金预计将为公司净负债率降低19个百分点。另一方面，华润置地管理层在2020年中期业绩会上则对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望，表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力，成为华润置地新的利润增长点。

从物业管理业务本身出发，卢文曦认为该项业务非暴利属性，对房企整体财务报表的贡献也比较有限，甚至可能会因占用资源增加成本。在此种情况下，将物业板块拆分上市是一个比较好的选择，同时对房企而言也是多了一个融资的平台。

值得注意的是，进入8月份，市场上传出关于房企融资政策收紧，对其有息债务规模设置“三条红线”的消息，包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比小于1倍。

对于上述“三道红线”是否为房企近期加速分拆物业上市的主要原因之一，盘和林认为，房企选择分拆物业上市主要还是看大趋势。一方面，物业管理是一个现金流稳定的业务，虽然相对传统，但现金流有保障；另一方面，房企在股市尚佳的阶段进行物业分拆，能够获得更好的估值。“至于‘三道红线’，是对房企负债率的要求。虽然分拆物业上市融资能够使房企一定程度上降低负债率，但更加现实的做法是增加项目的周转率，多卖几套房还债比拆分物业公司上市来得更为实际。”

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