争食万亿市场 房企抢滩物管行业

疫情下的物管行业再掀上市潮。3月24日，弘阳服务递交招股书，值得注意的是，弘阳服务成立至今仅100多天。此外，开年至今，已有烨星集团、兴业物联成功于港交所挂牌上市。目前还有金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活、华润物业科技、卓越物业、开元物业等9家物管公司待排队上市。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此表示，“物业股蜂拥上市，除了延续之前房企分拆物业的上市潮之外，近期资本市场对物业股价值重估后特别受到市场追捧，迎来物业股上市极好的窗口期。”

高力国际华北区研究部总监陆明向风财讯表示，从物业管理企业自身的角度来讲，脱身母公司其实是有了更大的一个发展空间，有了独立管理层，独立的组织架构，更灵活的决策机构，更适应市场的战略发展规划等。上市募集的资金也有利于扩大企业市场份额。

事实上，自2014年彩生活上市以后，房企分拆物业板块上市成为热潮，安信证券研报解释，“房企分拆物业上市，是源于对房地产行业增速放缓的预判，通过物业服务的提高来帮助房企盘活存量，已被市场所认可。”

多家研究机构数据预计，2020年后，物管行业的营收将达到万亿级别，而目前上市的物业股仅有24家。

野蛮生长

蓝海赛跑已经开始，但是从当先物管行业的商业模式来看依然“简单粗暴”：一是依赖母公司业绩增长。二是竞争中的吞并。

以近期上市的物管公司为例，公开资料显示，从收入构成来看，作为兴业物联收入最多的来源商用楼宇物业（2016-2018年及2019年1-9月占总收入的比例分别是94%、88.2%、88.3%和87.7%）均由正商集团开发。

保利物业和时代邻里也不例外。招股书显现，2017年、2018年及到2019年6月30日止六个月，由保利地产开发的物业，分别占保利物业所得收入的95.9%和88.6%及82.8%；由时代地产开发的物业，分别占时代邻里服务收入的约77.1%、73.2%及64.9%。

此外，并购也成为这些物管公司短期扩大规模的惯用招式。2019年雅生活收购中民物业70%股权，此举将为雅生活带去1.9亿平方米的物业集团管理面积，增加近2000个项目。同期还有招商物业收购借壳中航善达，龙湖集团10亿入股绿城服务，佳兆业美好收购江苏恒源物业。3月24日消息，时代邻里拟收购广州浩晴物管公司，总代价3272.3万元。

相关研究机构数据显示，24家上市内地物管公司2019年在管面积合计约26.1亿平方米。同比增长53.8%，高于2018年全年30.7%的增速。

未来与现在

虽然问题重重，但是物业管理股依然在面对不可多得的“好时候”。

疫情震荡席卷全球股市，地产股全线飘绿中，物业股独画“一点红”。以3月30日收盘为例，开年至今，物业股共取得19.91%的涨幅。相比来讲，地产板块的表现差强人意（开年至今跌19.01%）。

柏文喜对此表示，“物业费因为存在管理合同相关约定，基本不受市场波动的影响，在疫情带来的停工停售对房地产股板块造成严重负面影响的情况下，更显现出抵抗经济下行周期和疫情负面影响的价值，加之作为平台入口价值的市场想象力，在资本市场更受追捧。”

疫情使房企物业的价值重新凸显，也让物管行业的未来走势愈发清晰。

专业证券分析师孙杨向风财讯表示，“后疫情时代，服务的好坏将成为物管企业成长的标准。如果说物管行业的上半场发展靠资本助推，而下半场则是以服务能力为核心的经营能力比拼，这也为公司软实力的形成作了基础。毕竟，疫情也使人们认识到，小区有一个好的物业是多么难得。”

没有无缘无故的爱，资本市场或许早已料到物管企业将为他们带来可喜的真金白银。

据风财讯统计，目前已有10家物管企业发布年报，全部实现正面盈利，其中，宝龙商业2019年度收入16.21亿，利润同比增34%。新城悦服务2019年收入20.24亿，净利润同比增85.3%。奥园健康2019年收入约9.01亿，净利润同比增108.3%。

受业绩利好影响，同时承担着市场更大的期望，在风财讯观察的22家物业股中，开年至今，永升生活服务取得69.70%的涨幅并位列第一，且2019年收入增74.5%至18.78亿。

跌幅方面，排前三的物业股分别为蓝光嘉宝服务、兴业物联、彩生活，其跌幅分别为27.57%，22.11%，20.47%。

另外，从物管企业最新公布的年度业绩来看，除去运营所收取的物管费之外，物管行业依旧没有找到新的业绩增长点。

蓝光嘉宝服务2019年度业绩中，物业管理服务与增值服务产生的收入分别占收入总额约54.2%、21.4%。新城悦服务在2019年业绩中，增值服务收入占比首次超过基础服务。而在20.24亿元的总营业收入方面，物业管理服务的收入为8.49亿元，占总收入的比例依旧高达41.9%。

尽管物管行业的整体发展依旧处于探索期，但疫情的催化以及引起的变革，的确也使改变人们生活以及居住环境的这一行业扬帆起航。多位业内人士表示，疫情期间，物业与业主的粘性进一步加强，双方进入难得一见的“蜜月”期。

百舸争流，大浪淘沙，物管公司的竞争已经让这个市场从蓝海向红海转变，与母公司的规模排序不同，谁能提供最专业的服务，可能才是脱颖而出的关键。

来源：风财讯  

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