世茂服务“抢滩”非住宅物管

  乐居财经获悉，世茂天成物业服务有限公司（简称世茂服务）在近日新增了一项投资，标的为浙江大学旗下的一家高校后勤服务企业——浙江浙大新宇物业集团有限公司（以下简称：浙大新宇物业）。

  在此之前，世茂服务的物业管理类型主要有住宅、政府及公共设施、康养中心、医院、候机室贵宾厅等，高校业态，是第一次涉足。

  作为风口行业，物业管理引发了市场争夺战，除了传统的住宅物业，包括办公、商业、学校、产业园区、医院等业态在内的非住宅物业管理服务，正在成为各物管企业扩张的新目标。

  非住宅物业管理服务下的细分赛道，已经涌入越来越多的抢跑者。

  新宇物业已布局10余省

  世茂服务新投资的浙大新宇物业，成立于2000年，注册资本5000万元，在此之前由浙江翔宇投资有限公司、浙江大学控股集团有限公司、宁波天权股权投资合伙企业（有限合伙）共同持股，持股比例分别为40%、34%、26%。

  工商信息显示的浙大新宇物业业务范围餐饮服务（限分支机构经营）、物业管理、停车服务、餐饮管理、实业投资、高新技术的研发、成果转让；自有房产的租赁、维修，酒店管理，计算机软硬件开发，电子产品、通讯器材、机械及成套设备、精密仪器、计算机及配件等。

  而在官网中，浙大新宇物业给自己的定位和介绍，则是浙江大学所属的一家集投资、经营、管理、服务为一体，业务涵盖校园后勤综合服务、房地产、酒店等多行业、跨地区的现代高校后勤企业集团。

  虽然隶属于浙江大学，但浙大新宇物业的规模却已立足全国，目前共有分、子公司近20家，业务延伸到北京大学、南开大学、中国海洋大学、东北大学、西湖大学、阿里巴巴、中国移动、浦发银行、中国烟草等全国200余家单位，布局也扩大到了浙江之外的北京、天津、上海、山东、辽宁、吉林、江苏、山西、广西等十余个省市。

  乐居财经获悉，原股东宁波天权股权投资合伙企业（有限合伙）已于7月31日退出浙大新宇物业，世茂服务取而代之。目前，世茂服务对浙大新宇物业的具体投资金额以及股权比例尚未明确。

  与此同时，世茂集团副总裁、世茂服务董事长兼总裁叶明杰，也成为了浙大新宇物业新的法定代表人及董事兼总经理。

  通过此次投资浙大新宇物业，世茂服务的业务版图再下一城，获得快速切入高校物业管理领域的入口。

  万亿级新赛道

  机构研究报告指出，目前大多数头部物管企业都来自于房企，收入大比例也来源于母公司开发的项目，因而管理的项目大部分都是住宅物业。相比之下，包括高校、医院等在内的非住宅物业的管理服务，则被视为蓝海市场。

  以其中的高校物业服务为例，目前校园物业市场的管理企业主要有山东明德、苏州东吴、丹田物业、保利天创、新大正等几家规模并不算太大的企业，而截至2018年我国共有本科院校1245所，高职高专院校1418所，高校共计2663 所，其他教育机构1350所。

  按一个校区的服务合同规模2000万元左右来算，我国仅高校物业管理的市场规模就已在1800亿以上，随着我国高校后勤社会化改革的持续进行，未来这数字还将继续增长，发展空间广阔。

  而整个非住宅物业领域，据多家研究机构预测，市场规模在万亿之上。一份来自华创证券的研究报告指出，以2018年全国物管面积219亿平方米、对应基础服务收入规模0.94万亿元为基础数据估算，2030年我国物管市场规模将达395亿平方米、2.2万亿元，其中非住宅物业管理面积将达到113亿平方米，对应基础收入规模1.1万亿元，开拓空间极大。

  随着市场竞争越来越激烈，物管企业仅依靠住宅物业，要保持管理面积和营业收入规模的持续增长，难度也越来越大。世茂服务就是最好的案例之一。

  尽管目前世茂服务的签约管理面积逾1.2亿平方米，管理项目类型有住宅、政府及公共设施、康养中心、医院、候机室贵宾厅等。但2017至2019年，该公司来自于世茂集团旗下物业的收入占总比均在八成以上。截止2019年底，世茂服务管理的物业面积有96%均为住宅物业，营收占比达到89.7%。

  中短期来看，现阶段背靠房企的规模物管企业之所能能快速扩张，主要还是来源于母公司或关联公司的管理面积贡献。但长期而言，住宅物业业务外拓难度会日渐增大，依赖于母公司资源也将不足以支撑这些物管企业的持续高速发展，一旦增速放缓，容易因此受到资本市场的质疑。

  相较于住宅业态，非住宅物业业态具有收缴率更高、定价承受能力更强、细分赛道多、专业门槛更高、政策环境利好推动等优势，中长期的发展潜力更大。

  例如与收入直接相关的管理费收缴率问题，中国物业管理协会及易居统计的相关数据显示，对比500强物管企业在不同业态中的物业费收缴率，非住宅各业态均高于住宅，影响因素在于服务对象的分散程度和支付能力。

  其中，单一业主的医院和学校最高，收缴率分别高达99.4%和99.3%；面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也分别达到98.5%和 98.3%。

  不过，相比于住宅物业，非住宅物业的管理服务进入门槛也会更高。非住宅业主对价格并不是最敏感的，却更注重技术及细致服务等水平，有足够的专业能力和品牌实力，同时对服务的细分领域也有足够的了解的物管企业，才能在竞争中脱颖而出。

  龙头物企抢滩非住宅市场

  为此，规模较大的物管企业都在加大并购的力度，希望借此获得更多第三方物业，同时也有意将业务范畴扩大到非住宅领域。

  乐居财经了解到，目前国内非住宅业态可以分为写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育馆、会展中心以及机场等轨道交通枢纽。

  除了世茂服务，万科物业、碧桂园服务、保利物业等行业头部公司，其实也早已将目标瞄准非住宅物业管理市场的企业。

  万科物业2018年就已经和珠海大横琴投资有限公司联手开创“物业城市”的管理模式，借此参与到珠海横琴的城市公共空间、公共资源经营、公建项目等的管理业务。

  今年5月份，万科物业再度宣布将负责厦门鼓浪屿的市政、园林、市容、环卫等城市基础服务，还首次涉足公有房产运营管理和历史建筑保护文化提升，参与的方式，则是与厦门思明区财政局下属企业共同出资组建公司。

  据悉，万科物业已经搭建了一个由社区空间、商企空间、城市空间组成的“三驾马车”模型，其中城市空间包括传统市政、城管两大部分，被视作未来物业发展的“更大机会”。

  如今港股上市物管企业中市值最高的碧桂园服务，在上市之前就已经开始拓展政府层面的合作，例如道路清洁、绿化养护、设施设备管理等城市服务。至今该公司已在陕西、辽宁、贵州等地区的近十个城市开展了城市服务，同时还有10多个城市正在洽谈。

  碧桂园服务还推出了一个包括城市公共服务、数字城市综合管理服务、产业协同运营服务三大服务模块在内的“城市共生计划”，将城市公共空间服务场景数字化……

  据嘉和家业统计的数据显示，我国百强物管企业中，有过半都已有布局办公、商业、学校等非住宅物业，其中九成以上物管企业涉足了办公物业，七成以上有商业物业。

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