物管行业 “新势力” 世茂服务通过聆讯增值服务贡献过半成最大

随着“上市潮”的到来，物业管理行业进入快速增长的黄金发展期，物业分拆已成为多数房地产企业从“地产开发商”转型到“地产服务商”的必经之路。世茂集团旗下综合物业管理与社区生活服务提供商世茂服务已于近日通过上市聆讯，数月前世茂服务已向港交所递交了招股书。

招股书显示，世茂服务2017年-2019的年度利润分别为1.09亿元、1.46亿元和3.85亿元，复合年增长率达88.0%。

于2019年，高毛利的增值服务（包括社区增值服务和非业主增值服务）为世茂服务贡献了51.8%的收入，成为新的利润增长点。

背靠强大母公司

据世茂服务招股书，截至2020年6月30日，公司在管面积为8572万平米，合约面积1.26亿平米。公司2017年-2019年收入分别为10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元；年度利润分别为1.09亿元、1.46亿元和3.85亿元。对比已上市物管公司，世茂服务的面积、收入和利润规模暂处中游。

不过，世茂服务2017年-2019年收入和利润的复合年增长率分别为54.5%和88.0%，实现有质量的高速增长，远超行业均值，体现出物管公司的规模效应，跨越规模或仅是时间问题。

由于物业管理费相对刚性（涨价受政府指导定价及业委会投票表决等因素限制），物管行业收入的规模增长主要在于管理面积的发展。而管理面积主要来自三种途径：关联房企开发项目、收并购、第三方招投标。

世茂服务背靠世茂集团，截至2020年6月30日，由世茂集团与其合营企业及联营公司开发的物业占在管总建筑面积的62.1%

相比独立物管公司，背靠开发商的物管公司（即关联型物管公司），近些年各项指标增速更快。据平安证券最新报告，2019年末关联型物管公司在管面积、合约面积均值均高于独立型物管公司；增速方面，控股型、非控股型在管面积2017-2019年复合增速为33.6%、31.6%，合约面积2017-2019年复合增速为40.1%、39.7%，优于独立型表现(12.5%、5.8%)。从关联型内部来看，控股型物管公司面积均值及增速更为突出。

为进一步扩展在管总建筑面积，除自然增长外，世茂服务于2019年收购了海亮物业管理全部股权及泉州三远的51%股权，此外，自2020年1月1日起，世茂服务先后收购广州粤泰全部股权、北京冠城全部股权、福晟生活服务51%股权、成都信谊67%股权、浙大新宇51%股权，使得由独立第三方房地产开发商独立开发的物业在管建筑面积比例，自截至2018年底的0.8%上升至截至2020年6月30日的37.9%。“我们的策略是继续把握世茂集团的增长，同时开拓有助在管建筑面积可持续增长的额外物业管理服务协议来源，我们相信此举将带动收入持续增长，并改善我们的经营业绩及财务状况。”世茂服务在招股书中称。

世茂服务的盈利能力同样高于行业均值，其2019年的毛利率为33.7%。在香港已上市的22家物管公司中，2019年的毛利率均值为29.9%，世茂服务高出了近4个百分点。

增值服务毛利率水平尤为突出。其社区增值服务的毛利率由2018年的45.9%上升至2019年的47.5%，高于2019年上市物管公司增值服务的毛利率均值41.5%。世茂服务在招股书中称：“主要由于规模经济及运营效率提升，以及我们就家装服务推出营销及推广服务，较整体社区增值服务具更高毛利率。”

社区增值服务成亮点

世茂服务的增值服务包括社区资产管理、停车位销售、家装服务、智慧社区解决方案等，打破了传统物业边界。这些服务需要的人员通常较少，因此产生较少员工相关成本，及整体为社区增值服务带来较高毛利率。

于业绩记录期内，世茂服务2017年-2019年的传统增值服务收入大增，其中社区资产管理服务收入的复合年增长率为82.0%。停车位销售相关服务收入的复合年增长率高达436.3%。

而增值服务以基础物业服务为培育土壤，受规模与渗透率双重驱动。平安证券认为，以一二线及核心城市圈为主的房企，或更利于旗下物管公司增值服务提高渗透率。即高能级城市、核心区域业主增值服务接受程度相对更高、消费能力相对更强，因此对增值服务渗透率产生积极影响。

据世茂服务招股书，其主要专注位于一线、新一线及二线城市的物业，于该等城市拥有在管总建筑面积占总面积的比例为77%，重点聚焦长三角、环渤海、大湾区与中西部四大核心城市群。

在今年4月的世茂房地产2019年度业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，今年投入重点在大湾区、长三角、环渤海、福建等一二线城市。截至6月30日，世茂集团获取土地84块，在深度扎根的高能级战略红利区持续增储，权益前总价约647亿元，占全年投资总量50%左右。其中，一二线及强三四线城市土地总价占比达94%，为当年销售转化及利润空间提供有效保障

“透过与世茂集团维持长期稳定的合作，我们认为已具备优势，能继续从世茂集团的庞大土地储备中受惠，相信将可继续带动我们日后的增长。”世茂服务在招股书中称。

此外，借助全国进一步城镇化及利好政策，世茂服务有意将服务由社区层面提升至城市层面，即城市管理服务。城市服务同样是近年物业行业的拓展热门，此类物业具备基础服务叠加的可能性（菜单式服务），有收入和毛利持续提升的可能。

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