“二次上市”通过聆讯 远洋服务的盈利真实性和规模增长需求

观点地产网 物管公司上市潮在近两个月迎来一个高峰。

前有世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务、金科服务、融创服务等成功上市敲钟，恒大物业、华润万象生活等通过聆讯，于11月22日晚间，远洋集团旗下物业管理服务提供商远洋服务也通过了上市聆讯。

从9月7日递表到通过聆讯，远洋服务大概用了两个半月的时间，速度已相对较快。

根据观点指数“9月中国物业服务发展指数TOP30”榜单显示，远洋服务位列第23名，规模并不算大。

总体来看，远洋服务的营收、利润、毛利率等在行业内也表现并不突出。按业内分析，其业绩增速及外拓成绩都中规中矩，财务报表体现较高的真实性。

分析认为，尽管远洋服务属于区域性物管企业，但背靠国企，亦有一定的竞争优势和品牌力，借助资本的优势，应该能给远洋带来更多的规模扩张机会。

远洋服务基本面

从管理规模看，截至2020年6月30日，远洋服务的总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市，管理210个物业，包括155个住宅社区及55个非住宅物业，总在管建筑面积达4230万平方米。

虽比下有余，但比上仍不足，相对于碧桂园服务、万科物业、彩生活等3亿平方米以上的规模，还有很大差距。此外与目前大多数上市物业企业一样的是，远洋服务被指对母公司依赖性较强。

2020年上半年，远洋服务来自关联方在管面积占比达71.6%，第三方物业在管面积仅占28.4%。在过去3年及2020年上半年，远洋服务的物业管理收入中，来自关联方的收益占比分别是94%、84.5%、81.5%及81.2%。

远洋服务对此解释，公司仅根据自身资料及建议的优势中标远洋集团所开发物业的前期物业管理服务合约，且在甄选过程中并未因远洋集团与自身之间的股权关系享受任何优待，不应被视为过度依赖远洋集团。

其进一步说明绝大多数客户为独立第三方业主，且并不倚赖远洋集团作为主要的收入及溢利来源。数据显示，远洋服务来自与远洋集团无关的独立客户的收益分别占2017-2019年及2020年上半年总收益的79.2%、80.4%、79.6%及79.9%，毛利分别占同期毛利总额的77.3%、78.6%、79.0%及84.0%。

不过聆讯后资料集亦披露，远洋服务的单一最大客户就是远洋集团，且来自母公司开发的物业收费远高于第三方物业。如在2020上半年，其就关联方物业所收的每月平均物业管理费为4.1元，同期对第三方物业平均收费为2.0元，前者是后者的两倍左右。

此外于8月21日，远洋服务与远洋资本订立战略合作协议，为其房地产项目提供定制化物业管理服务，并与其设立投资基金；同日其与远洋（中国）、华住企业及城家酒店订立另一份战略合作协议，约定为后两者提供物业管理服务。

财务指标方面，收益、溢利分别由2017年的12.13亿元、1.05亿元增加至2019年的18.30亿元、2.05亿元，复合年增长率分别为22.8%及39.8%，从收入和溢利增长维度看，领先于同期物业管理百强企业的平均水平。

另外今年上半年营收9.04亿元，同比增加11.4%；毛利润2.57亿元，毛利率达到28.5%；净利润1.54亿元，净利率17.1%。虽然营收和净利润在过去几年总体上都呈上涨的趋势，但都明显低于行业平均水平。

据wind数据显示，2019年港股上市物业公司平均毛利率达到30.4%，而远洋服务在2019年毛利率仅为20.6%，同期雅生活、蓝光嘉宝服务毛利率达到36.7%、36.2%。

但与之相悖情况的是，远洋服务的物业收费却高于同行，2019年，远洋服务在管住宅社区及商写物业平均物业管理费分别为2.6元及17.3元；同期同行的住宅社区及商写物业平均管理费分别为2.1元及6.6元，即当期远洋服务的住宅社区管理费用略高于同行，商写物业管理费相当于是同行的2.64倍。

值得注意的是，远洋服务的社区增值服务毛利率却处于行业高位。2017年至2019年，该部分毛利率为50%、55.7%、59.6%，2020年上半年更是高达63.1%。

从业务构成来看，远洋服务主要提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

其中物业管理服务收入是主要的收入来源，该项贡献其三分之二以上的收入，但所占比例波动明显，从2017年的68.4%降至66.6%，今年上半年又升至71.7%；而毛利率较高的社区增值服务占比较少，且逐年走低，从2017年的收入占比14.7%降为2019年的13.0%，2020上半年进一步萎缩至11.2%。

上市之后

实际上此前远洋服务旗舰公司远洋亿家已于2016年5月在新三板上市，成为当时新三板最大的物业公司，不过很快在2018年3日自愿终止挂牌，彼时远洋亿家解释摘牌原因是“为加强与相关企业的深度合作和业务整合，提高对外融资和收购效率”。

本次由新三板转板港股也是众多物业公司惯常的操作。远洋服务表示，分拆将使其能够直接进入资本市场，为其现有业务及未来扩张提供资金；独立出来以后，其也能进一步扩大声誉、增强公司形象，从而提高吸引战略投资者的能力。

物业服务板块较房地产开发企业而言明显有更高的市盈率和估值。不过从此前的负债指标来看，有不少声音指远洋服务为母公司“反哺”。

截至2017年-2019年以及2020年上半年，远洋服务的资本负债比率分别为零、454.5%、483.1%及439.9%。2017年的资本负债比率为零，乃由于处于净现金状况。2018年猛增至454.5%是由于其为了向远洋集团境内主要运营主体远洋（中国）提供年利率8.04%的贷款而发行了一笔总金额为31.53亿元的资产支持证券。

根据资产支持证券的协议，证券名义年利率为5.8%至6.4%，预计将于2027年到期。截至2020年6月末，远洋（中国）偿还了部分贷款，远洋服务上半年的现金及现金等价物有所增加，资本负债比率降为439.9%。

借助本次上市，远洋服务可通过融资和企业内部业务定位等多方面调整来修复财务报表。

而对于相对薄利的物业行业来说，提高收益和利润最直接的方法还在于扩大在管规模，形成规模效应。

目前来看，远洋服务为区域性物管企业，其总部位于北京，截至2020年6月30日，于京津冀地区及环渤海地区的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

关于上市募集资金用途，远洋服务表示，约60%将用于选择性地把握战略投资及收购机会，并进一步发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

此外约20%将用于通过升级其智能化管理系统建设智能化社区，以提高物业管理服务及社区增值服务的运营效率及用户体验；约10%将用于提升公司的数字化水平及内部信息技术基础设施；约10%将用作运营资金及一般公司用途。

业内分析认为，综合考虑远洋服务的竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素，给予市盈率15-25倍，则2022财年公司合理估值约42-70亿人民币。

对于尚处成长阶段的远洋服务来说，上市后需要寻求规模扩张和增加新的利润增长点。

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