2020之变|房企掀物业公司分拆上市狂潮 抢食万亿级市场红利

财联社（北京，记者 李洁）讯，与地产开发高负债、高投入的重资产模式不同，作为“轻资产”的物业管理行业，成为近几年资本市场的宠儿。

2020年，在物业板块估值较高等因素影响下，物业公司IPO步伐明显提速。据贝壳研究院及财联社记者不完全统计，截至2020年12月24日，今年在主板上市的物业公司数量已达17家，其中A股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。

今年17家已上市物业公司的路径，均为房地产开发企业将物业板块分拆后，再打包上市。记者了解到，还有20多家物业公司正筹备上市事宜，未来该板块将进一步扩容。

然而，由于物管企业上市密度较高，使得物业管理板块资金在短期内面临失衡风险，今年四季度物业板块股价有所回调，部分物管企业市盈率出现缩水，上市首日便破发的物业公司数量，也较往年增加不少。

有机构预计，目前物业管理行业规模已逾万亿元，2030年行业总规模或超过2.5万亿元。

东方证券研究报告指出，随着物业公司上市数量的增多，并非所有物业公司都能享受高估值。而随着竞争加剧，整个物业行业运营效率会进一步提升，行业中将诞生真正意义上的行业龙头。

“三道红线”助推物企上市

随着以轻资产模式发展的物业公司受到资本市场追捧，今年更多房企加入到将旗下物业公司分拆后再上市的队伍中来。

“2014年彩生活首登港交所，拉开了物业公司上市浪潮序幕，2018年碧桂园服务挂牌上市后，进一步推高了物业板块的热度。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2019年物业板块估值的爆发，吸引了市场不少目光。据Wind数据，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务，当年股价分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。

而今年物业公司赴港IPO的热度，较往年更高。记者了解到，2020年上市的物业公司，分别为兴业物联、烨星集团、锦和商业、建业新生活、金融街(000402,股吧)物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一服务、合景悠活、世茂服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、远洋服务、金科服务以及佳源服务。

2020年前7个月，优质上市物管企业股价，延续了去年的强劲表现，其中永升生活服务、时代邻里、宝龙商业的股价，均实现了涨幅翻番。

截至2020年12月16日，在港股及A股市场上市的物业管理公司已达38家，其中港股35家，A股3家。

值得关注的是，2020年在港股上市的物业公司中，有5家为龙头物管公司，分别为恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活和世茂服务，合约面积均超过1亿平方米，合约在管比均超过1.4倍，存量项目储备面积充足。

房企扎堆分拆旗下物业公司上市，背后的推动力是什么？

一家物业公司高管告诉财联社记者，上市给公司带来的影响相当大，“打开融资渠道、获得良好市值的同时，还有助于加速规模拓展，进一步增加客户黏性、提升服务质量。”

多位受访专家向记者表示，利用轻资产平台募集资金，成为开发企业积极推动物业分拆上市一个重要原因。

“2019年之前，物管公司分拆上市主要是期待轻资产板块快速发展，但物业管理行业的高估值，成为引发今年物业上市潮另一关键诱因。”潘浩告诉记者，在今年融资新规影响下，一些房企将分拆物业上市视为一种去杠杆、加权益的手段。

中信证券分析师陈聪也指出，“三道红线”之下，分拆物业被当作一种改善财务的办法，无论该板块是否已经准备好独立运营，房企都会急于推动物业公司上市募集资金。

“通过股权融资方式补充权益，有助于显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”陈聪在接受记者采访时说。

虽然2020新上市物业公司的数量已远超前两年，但这股上市热潮还将延续下去。

据中指院统计数据，目前有20余家物业企业在准备上市进程中。目前，荣万家、禹洲服务、建发物业已提交招股书，其中建发集团分拆的建发物业预计于今年12月31日登陆港交所，而荣盛发展(002146,股吧)分拆的荣万家已在12月21日通过聆讯，有望成为2021年第一家在港股上市的物业公司。

在目前排队上市的公司中，也有首次递交招股书但未如期上市的物管企业，其中宋都服务、星盛商业已经二度递表。

记者获悉，阳光城(000671,股吧)物业、龙光物业等正在筹划分拆上市事宜，富力地产拟将物业剥离出上市公司，计划通过天力物业在港交所上市。

不过，在TOP20房企中，目前万科物业、龙湖智慧服务、金茂物业、金地物业等，暂无分拆上市计划。

市值分化背后的较量

物业公司上市的“吸金”效应，在单笔IPO融资均额上，得到充分体现。

华金证券在一份研究报告中指出，截至2020年12月11日，港股物业管理板块的市值总和已达到6232亿，板块效应进一步增强。从单笔IPO融资来看，2020年内新上市物管企业质地明显好于往年，单笔IPO平均融资额达45.5亿港元，远超2019年12.8亿港元的融资均值。

记者在采访中了解到，2020年共有9家物管企业集中在第四季度“敲钟”上市，第四季度物业公司IPO的融资规模，超过2020年前三季度的总和。

不过，在物业公司密集上市等因素冲击下，四季度部分物业公司股价一度出现幅度不小的回调。

据克而瑞证券统计，今年9月至11月有30家上市物业公司股价出现下跌，其中，金融街服务跌幅近40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活等公司跌幅也超过30%。

此外，物业板块行情分化相当明显，物业公司上市首日股价大涨与破发并存，呈现出“冰火两重天”的局面。

在今年新上市的物管企业中，虽然有像华润万象生活上市首日涨幅超过25%的案例，但远洋服务、世茂服务、合景悠活、第一服务、佳源服务、兴业物联等企业，均在上市首日破发。

对于今年多家物管企业上市首日破发现象，潘浩指出，由于物管公司主要以地产母公司为依托开展业务，因此母公司的规模实力，将直接影响物业公司的竞争力。

在陈聪看来，股价之所以出现幅度不小的波动，是因为新股上市在增加股票供给的同时，也放大了板块一些固有的缺点。“例如行业存在关联方利益倾斜问题，部分公司毛利率失真，企业同质化程度较高，不少企业缺乏核心竞争力等。”

不过业内人士认为，尽管四季度物业板块股价有所回调，但并不影响该板块整体估值趋势。另一方面，随着行业向纵深发展以及集中度提高，企业之间的分化将加剧。

其实物业管理公司之间的较量，已悄然展开。

从市值规模角度，西南证券(600369,股吧)在一份研究报告中将目前国内的物业公司，大致分为5档。

第一档为碧桂园服务，市值超过1000亿元；第二档是恒大物业和华润万象生活，市值在500亿-800亿元之间；第三档次是融创服务、雅生活服务等市值在200亿-400亿元之间的企业；第四档为宝龙商业、中海物业等公司，市值在100亿-200亿元之间；第五档则是建业新生活等公司，市值在100亿元以下。

从营收规模上，碧桂园服务2020年上半年以63亿元的营收位居榜首，恒大物业、绿城服务、华润万象生活等公司营收在30亿-50亿元之间，剩余多数上市物管公司营收则在20亿元以下。

多位业内人士认为，未来三年是腰部物管公司赶超同行，跻身行业头部行列的关键时期。部分物业管理公司由于缺乏核心竞争力，也不具备长期成长基础，未来面临被市场边缘化的风险。

“未来物业公司的增量将主要来自第三方市场，这也将考验物管公司的外拓和并购整合能力。”兴业证券(601377,股吧)分析师宋健称。

2030年行业规模或超2.5万亿元

物业管理这一热度不断升高的行业，未来将走向何方？

“尽管2020年是物业公司集中上市、第三方市场竞争加剧的一年，但物业管理行业的规模红利，仍有相当的可持续性。”宋健告诉财联社记者。

业内人士认为，今年在疫情影响下，物管行业体现出较高的抗周期性，叠加疫情下居家时间拉长，公众对于物业管理的消费升级需求旺盛。借助房企多元化发展的引擎，物业公司呈现出这样的走势：上半年估值一路走高，八月后震荡下行，但仍属于高热度板块。

“物业管理行业是存量+增量的发展模式，从存量来看，物管公司存量合约面积可支撑短期的规模增长。同时，社区增值服务还在发展初期，存量项目仍有渗透空间，存量项目价值可进一步提升。”宋健进一步表示。

在存量上，国内的物业管理市场已达到相当庞大的规模。

中指院数据显示，2019年中国物业管理行业在管总面积高达239亿平方米，2015年-2019年间年复合增长率为8.1%，行业规模预计已经超过万亿元的量级。

此外，物业百强企业2014年的市场份额只有19.5%，而2019年已提升至43.61%，但相比上游地产行业，物管行业集中度仍有待提高。

另据东方证券测算，物管行业到2030年的管理面积将达到约369亿平方米，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。

而政策的引导，也为物业服务企业的业务扩展提供了新的发展契机。

今年四季度以来，相关部门出台了多个与物业相关的政策。10月29日，国家发改委联合多部门发布《近期扩内需促消费的工作方案》，特别提出“推动物业服务线上线下融合发展”；12月15日，住建部等六部门发布《推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务意见》，提出以智慧物业管理服务平台为支撑，大力发展居家养老服务，提升公共服务效能等。

在潘浩看来，物业服务行业在我国尚处于提供基础服务阶段，未来在多元化服务、高溢价服务方向仍有较大上升空间。

“政策的积极支持与物业服务领域的广阔空间，也将延长物管板块的高估值周期。”潘浩在接受记者采访时说。

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