遥指万亿级市场 A股多家房企拟分拆物业服务资产上市

  始于2019年的物业管理服务公司上市潮仍在延续，今年又有多家房企发布拟分拆物业服务资产上市的计划。

  5月11日，荣盛发展发布公告称，公司董事会审议通过关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司到境外上市的相关议案。荣万家成立于2000年11月，注册资本2.58亿元，荣盛发展、河北中鸿凯盛投资股份有限公司分别持有其91.2%和8.8%的股权。截至2020年3月末，荣万家合并报表口径资产总额16.41亿元，负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元；2020年1至3月，荣万家实现营业收入4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。

  荣盛发展表示，荣万家拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在香港联合交易所有限公司上市，拟发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。募集资金拟用于市场及业务拓展、收购兼并、社区生活服务、提高业务信息化水平、补充营运资金及一般公司用途等。

  无独有偶。4月29日，金科股份披露，公司拟分拆所属金科服务集团有限公司在港交所主板上市。截至公告日，金科股份、石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业分别持有金科服务75%和25%的股权。

  克而瑞物管预计，2030年中国基础物业服务市场规模将超过2万亿元，从基础物业服务到增值物业服务，整体市场规模有望达到3万亿元。巨大的市场空间令房企趋之若鹜，资本市场亦适时抛出橄榄枝。克而瑞物管的统计数据显示，截至2019年年末，通过IPO或借壳上市的内地物业服务企业达24家，其中A股3家、港股21家，港股成为内地物业服务企业上市的首选地。目前，有多家企业正在排队或筹划上市。

  克而瑞物管研究总监汤晓晨分析：一方面，是因为港股可以为内地物业公司对接全球投资者提供窗口；另一方面，是因为附属于地产公司或与地产公司关联交易比重较大的物业公司较难在A股“过审”。不过，相比港股而言，A股市场具有更为广泛的投资者，能够有效降低发行风险，已有企业特别是独立第三方物业公司更倾向于选择A股上市。

  “一方面，物管公司希望通过上市扩大品牌知名度、借助资本实现自身快速扩张的强烈需求。”有券商分析师表示，另一方面，和房地产开发业务相比，物管公司的高估值也是房企谋求分拆物业管理服务业务单独上市的一大动机。

  该券商分析师认为，虽然现在物业管理仍被视为房地产行业的子板块，但相比房地产开发板块，物业管理板块属于轻资产运营，同时有房企新开发的社区提供新的管理面积作支撑，随着服务内容的丰富和质量的提升，物业管理服务行业有望发展成独立成规模板块。对房企而言，物业板块掌握了入口资源，社区是未来商业消费的引流窗口，物业管理的发展空间可期。

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