金科股份拟分拆物业板块港股上市 有望成重庆首家民营A+H股企业

  4月29日凌晨，金科股份（000656，SZ)发布《关于第十届董事会第四十七次会议决议的公告》，审议通过《关于公司所属金科物业服务集团有限公司到境外上市的方案》，正式对外宣布旗下生活服务板块将分拆赴港上市。

  《每日经济新闻》记者注意到，金科服务有意上市的消息早在去年6月便已传出，而随着去年港股市场掀起的物业上市潮，头部房企物业板块上市计划正成为资本市场重点关注对象。

  值得一提的是，若金科服务上市计划进展顺利，金科股份将拿下重庆首家民营A+H股企业的名号。

  业务板块具备独立性

  工商资料显示，金科服务的股权关系相对简晰，金科股份和石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业分别持股75%、25%。石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业为金科股份高管的持股平台，该部分股权于2017年激励。

  金科股份公告称，金科服务本次新发行的H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%（未考虑超额配售权的行使），并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

  相较于其他房企，金科股份一直自带开发销售与物业运营管理的双重基因。

  据其2019年年报，金科股份主营业务包括房地产开发销售、物业管理和风电新能源业务，营业收入占比分别为93.12%、3.41%和0.61%。物业管理在2016年、2017年、2018年占比分别为3.02%、3.53%、4.21%。

  2019年金科服务实现营业收入27.54亿元，净利润4.06亿元；2020年一季度实现营业收入6.16亿元，净利润8416.45万元。

  有业内人士称，金科服务拥有较大的面积及规模做支撑，上市或许是借助资本力量快速实现整体市值增加的有力途径。

  《每日经济新闻》记者注意到，金科股份在市值管理方面确有需求。目前其A股平台总市值约400亿元，若依据分部估值法剔除物业板块市值，考虑到摊薄因素，公司目前地产板块业务对应市值仅300亿左右，价值一定程度上被低估。

  金科股份董秘徐国富对此则曾表示，金科服务在管面积有50%是独立第三方，比例较高；对于上市，不追求为了上市而上市，要做到在业主满意情况下，资本赋能，通过资本运作让员工、股东享受上市红利。

  金科股份在公告中表示，由于金科服务与公司其他业务板块之间保持足够的业务独立性，金科服务的境外上市不会对公司其他业务板块的持续性经营运作构成实质性不利影响。

  分拆物业上市潮

  有分析人士认为，金科服务分拆上市属于顺势而为。

  “不夸张的说，我们已进入物业服务行业的黄金时代。”一位上市房企高管同《每日经济新闻》记者交流时感叹，资本市场的追捧、疫情倒逼下的关注，都为物业服务行业增添了前所未有的曝光度。

  据公开报道，继去年有21家物业企业在H股上市后，年初至今已有世茂房地产、阳光城、禹州地产、深圳控股、佳源国际等多家房企陆续传出有分拆物业公司独立上市的计划。与此同时，包括金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活等均在港交所排队上市，兴业物联、鸿坤集团旗下烨星集团则已先后成功上市。

  在这一背景下，万科、龙湖等多个房企的投资者互动平台上，“有无分拆物业上市计划”也屡被投资者刷屏。

  记者注意到，企业端的上市热情与投资者的追捧密切相关。以港股市场为例，2019 年恒生指数全年小幅上涨 9.07%，而港股物业管理行业全年上涨 58.21%，所有行业中涨幅排第一。

  在个股方面，新城悦服务（01755.HK）、永升生活服务（01995.HK）、佳兆业美好（02168.HK）、雅生活服务（03319.HK）、中海物业（02669.HK）、碧桂园服务（06098.HK）分别录得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的涨幅，大幅跑赢市场。

  而截至4月28日收盘，永升生活服务年初至今最高涨幅已达112.74%，鑫苑服务（01895，HK）最高涨幅达126.78%，保利物业（06049，HK）为74.91%，滨江服务（03316，HK）为112.57%。

  物业板块之所以被投资者追捧，和其行业特性有直接关系。

  据东方证券去年发布的研报，15家上市物业公司毛利率平均值为28%、净利率平均水平为12%。

  “物业资产还有一个最大的优点，就是稳定的现金流。”上述高管表示，目前物业行业集中度不高，行业前10和前100的市场份额在持续提升，头部企业的平均营收规模更大，净利润率也更高，营收和净利润的同比增速也更大。

  而据中国指数研究院披露数据，物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿，到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿。

  “现在物业市场和前两年的房地产市场一样，都是在往规模化、集约化方向发展。在融资环境普遍紧缩的当下，分拆物业上市在为母公司造血的同时，自身也能更优化盘整资源，迅速规模化。”上述高管表示。

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