抢占3万亿蓝海!金科分拆物业上市!幕后良机与危机并存...

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-13 10:21

重庆的民营企业纪录，可能将改写。

近日，金科股份（000656.SZ）发布公告，拟分拆所属物业服务公司金科服务发行境外上市外资股（H股）股票，并申请在香港联合交易所上市。

如进展顺利，则意味着已在A股上市的金科股份，将成为重庆首家民营A+H股企业。

NO.1 好事连连

最近的金科股份可谓好事连连。先是一度威胁黄红云实际控制权的融创系，在一个月之内两次减持金科股份，持股比例降至13.35%，宣告持续多年的股权之争归于平淡。后有金科股份发布公告，将旗下的物业企业金科服务分拆赴港上市。如顺利登陆H股，金科股份将成重庆首家在2大资本平台上市的民营企业。

其实，金科服务上市的企图早已有之。去年6月就有传闻，金科旗下的物业公司将向资本市场进击，年底时重庆相关协会的2020工作展望也透露出，金科、龙湖等公司的物业，正在筹谋上市。金科股份如今已经揭盅。而龙湖方面，其先后2次认购绿城服务（02869.HK），合计持有其10%股份，成为第三大股东的举动，则被外界解读为龙湖分拆物业上市的前奏。

NO.2 过江之鲫：物业上市

站在风口，梦想都有。

实际上，金科服务谋求上市，似乎正有些“好风凭借力”的感觉：房地产物业板块，已成为资本市场重点关注的对象。

统计显示，2019年至今，A股市场有2家物业企业挂牌上市，而H股就更厉害了，2019年至今，有10家物业企业成功登陆港股市场，使得港股上市物业企业达到了21家。

相对国内资本市场，H股明显更受国内物业企业的青睐。统计显示，2019年，H股上市物业企业营业收入为529.1亿元，同比增长45.4%；净利润为70.4亿元，同比增长43.1%，总在管面积为21.7亿㎡，同比涨幅为28.5%。其中近7成物业企业实现了营收30%以上的增长，还有5家实现了营收增幅50%以上，行业发展超预期，颇受资本追捧。在此背景下，不完全统计，此前已有7家物业企业递交了上市的申请表。

而最新的就是金科服务、荣盛发展旗下荣万家2家物业企业，广而告之欲登陆H股。此外，包括世茂、华润、卓越、阳光城等房企也跃跃欲试。物业企业上市，是2020年一件颇为时髦的事。

NO.3 这是高手

金科服务登陆H股的概率有多大呢？答案是：非常大。谁叫人家自身业绩过硬呢。成立于2000年的金科服务，其主营业务包括：物业管理、房屋中介、家政服务、对病人提供护理服务、室内外装饰装修等。得益于房地产板块的迅猛发展，目前金科服务已覆盖北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、河南等24个省、自治区及直辖市，进入国内210个城市，管理规模约2.46亿㎡，管理项目近800个。

财务数据上看，从2017年到2019年，金科服务已实现连续三年盈利。2019年，金科服务的营收达到了27.5亿元，利润总额4.88亿元，净利润达4.06亿元。今年一季度，其营收为6.16亿元，利润总额1.00亿元，净利润0.84亿元。

单就财务表现而言，金科服务这个以收物业费为主的公司，就已经远超很多上市公司了。而金科股份，近三年销售面积分别为843万㎡、1342万㎡、1905万㎡，同比增长69%、59%、42%。母公司销售面积的高速增长，无疑为金科服务未来新增接管面积，提供了强劲支撑和业务保障。

NO.4 A+H双平台与超200亿估值

物业本身带有金融属性，谋求上市一方面能大大提升未来活下去的概率，另一方面可以规范公司运营与管理、获得资金支持，进而在后期“瓜分市场”。像金科服务，就在公告中表示，募集的资金，将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。市场则普遍认为，金科服务登陆资本市场后，通过增发股本公开募集资金，有助于其更好的进行服务面积和品质提升，提升增值服务能力，增强发展后劲，提升市场占有率。和房地产板块的发展轨迹近似，物业板块也将是强者恒强的一个集中态势。而一旦金科股份完成了“A+H”双平台的搭建，不仅新增融资平台和融资能力，其整体竞争能力以及资本市场形象，都将得到进一步提升。此外，还将创造重庆第一家民营A+H股企业的历史。而按照金科服务的拟申请，其在H股挂牌的总股本现为5000万元，每股收益约为8元，如按照30~40倍较保守的市盈率估算，其估值在240亿元到320亿元。

NO.5 好物业大有可为

随着地产白银时代的终结，开发商这几年都在忙着发现新跑道。造汽车、做影视、搞机器人，甚至昔日的老大哥万科都亲自下场开始了养猪。其中物业领域，不仅开发商特别重视，而且和房地产的主业关联度极高。统计数据显示，物业管理是存量与增量并存的巨大市场，预计到2025年，商品住宅销售面积累计238亿㎡，按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模近1万亿。相对应的，到2025年，社区增值服务的市场容量预计达1.8万亿，未来行业规模将持续稳步增长，同时行业集中度将继续提升。面对一个总体容量近3万亿的蓝海，只有傻子才会无动于衷。但由于长期发展中的不重视，物业市场还是散沙一盘。目前，国内登记在册的物业公司有近11万家，龙头物业企业的市场占有率并不高。百强物业企业的市场占有率在30%~40%，十强不超过15%。而在房地产开发方面，十强房企的行业集中度达30%，百强房企更是高达70%。就像金科服务2.46亿㎡的在管面积，和200多亿㎡的市场规模比起来，也是微不足道的。经验告诉我们，房地产开发走过的集中度老路，将是物业企业前进的车辙。相对房地产开发的挤破头，物业还可能是一条康庄大道，在这条跑道里竞速，需要谨记：keep smile！

NO.6 后记

后疫情周期，有调查显示，重庆有近6成的居民，愿意为更好的物业服务支付更高的费用。侧面反应出未来的物业企业将拥有更大的溢价空间。此外，经历过疫情隔离期的种种切身体会，重庆还有超6成的居民表示，再次购房会更加关注物业口碑，超过半数的人还会关注物业企业品牌。