高估值诱惑 房企扎堆分拆物业上市

今年以来，不少大型房企旗下的物业管理公司纷纷递交IPO招股说明书，扎堆进行分拆上市。

中国证券报记者从多方了解到，物业公司分拆上市后，市盈率相比地产业务主体增加了数倍不止，估值整体提升是这类公司分拆上市的重要原因。此外，分拆上市会提升物业公司的知名度和品牌影响力，促进物业公司业务独立，拿到更多非自主开发类的项目。

估值高成吸引力

Wind数据显示，30家物业管理公司2019年PE值平均值为44.8，中位值为41.5。克而瑞证券研究院对21家典型物业管理公司2020年和2021年的PE值进行预测显示，2020年21家典型物业公司PE值平均值为32.1，中位值为28.5；2021年21家典型物业公司PE值平均值为23.3，中位值为20.7。相比地产公司，物业公司上市后的估值整体较高。

中国证券报记者梳理发现，物业类公司PE值高于地产公司在很多龙头公司中尤其常见。以碧桂园为例，Wind数据显示，截至9月14日收盘，碧桂园的市盈率约为4.82，碧桂园服务的市盈率约为76.71。

从物业公司上半年业绩看，已上市物业公司盈利能力整体较强。西南证券研报显示，2020年上半年物业板块实现营业收入合计390亿元，同比大幅增长32%；实现归母净利润合计53亿元，同比大幅增长49%，物业板块盈利能力持续提升。2020年上半年，物管板块加权平均毛利率为26.2%，较2019年提升0.9个百分点；加权平均净利率为14.1%，较2019年提升1.8个百分点。2020年上半年，物管板块加权平均费用率达8.5%，较2019年下降1.6个百分点。

独立运营是核心

今年以来，头部房企带头分拆旗下物业公司上市已经成为一种趋势。近期，华润、远洋旗下物业子公司递交招股说明书。中国恒大、阳光城、朗诗、融创等多家知名房企也对外明确分拆物业子公司的意向。

地产观察人士指出，物业分拆上市后，不可能再完全依附地产母公司生存，积极开拓新的市场项目、尽快摆脱依赖地产母公司生存现状，将是分拆后物业公司的当务之急。

根据西南证券统计，2020年上半年，核心物管公司开始全面走向市场化运营，第三方项目面积占比由2016年的18%提升至2020上半年的44%。从上述数据可以看出，近年来物业公司独立运营能力有较大改观。在分拆上市前，地产母公司开发项目是物业子公司重要的业务来源。随着物业公司独立分拆上市，第三方项目占比大为提高。独立运营能力，将成为物业公司实力比拼的关键。

中国证券报记者调研发现，目前不少一线城市地产开发项目都不再使用自有物业，而是选择第三方独立物业进行已售楼盘的物业运营。知情人士指出，开发商选择第三方物业，一方面可能和自有物业区域性较强有关，也就是说自有物业无法覆盖到开发区域，或者覆盖成本较高；另一方面，和开发项目的物业配备有关，有的项目在开发时规定配备高端物业管理，对物业提出更高的要求。

业内人士表示，随着老旧小区改造进入加速期，各地老旧小区改造后的日常维护成为关注焦点。而维护老旧小区改造成果的关键在于物业公司的入驻，在老旧小区改造运营成本预算整体较低的背景下，知名物业公司如何在抢占市场的同时，保证企业能通过老旧小区改造项目实现盈利和正向发展，是当下很多物业管理公司需要考虑的重点。

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