观点直击 | 租金收入15%增速 华润置地另冀分拆物业成新增长点(实录)

观点地产网 香港资本市场很理性，对于股价的判断，绝大部分是依据企业完成的业绩。也就意味着，在8月底这个房企集中发布半年报的时间点上，企业业绩好不好，看股价就明了。

华润置地应该是好的。8月26日午间，其发布了2020年上半年中期业绩，下午港股开盘，华润置地股价快速拉升，最高升至37.15港元/股，截至收盘，报36.45港元/股，涨幅5.96%。

紧接着收盘后，华润置地有限公司以电话会议形式举行2020年半年度媒体业绩会，总裁李欣、副主席张大为、高级副总裁谢骥、高级副总裁喻霖康、财务部总经理郭世清等出席会议，向外界介绍起这份在疫情黑天鹅影响下的成绩单。

综合营业额448.7亿元，同比下降2.1%；租金收入50亿元，同比下降12.5%；股东应占净利润115亿元；同比下降9.3%；核心净利润84亿元，同比增长3.2%；中期股息0.15元，同比上升16.3%；加权融资成本4.26%，下降19bps......

对比起年初业绩会上华润置地管理层极力想向外界传达疫情影响是可控的不同，半年时间过去，因疫情不断蔓延的悲观情绪得到了极大的缓解，这次的业绩会上，疫情也不再是重点话题。

有投资者在参加完投资者交流会后告诉观点地产新媒体，喻霖康在解答华润置地其中一项核心业务购物中心业绩时曾感叹道：“完成的情况，确实是要好于年初的预期。”

这句话应是华润置地卸下担忧的一个缩影，更加明确的是，即便在上半年如此之差的市场环境下，华润置地选择了调整派息策略，将派息率提高了2个百分点，达到37%。

提升派息的底气

疫情的影响没有想象中的大。

上述投资者表示，管理层称提升派息率是结合公司的发展发展健康稳健，对未来业绩的预期，有信心是可控的背景下做出的决定。

从管理层介绍的数据看，2020年下半年可售货源约4122亿元，其中一二线占比高达83%，住宅产品占比达73%，60%的可售资源为下半年新推。即新推货值为2500亿元，三季度和四季度占比约40%和60%。

“在后期供货，8-12月预计有超过35个项目是首开的，这中间包括了有北京的东大项目和海淀南项目天津的瑞府项目、深圳润府四期项目、深圳光明等重点优质项目。”管理层指出，从供货节奏、市场以及客户积累情况综合来看，完成全年销售任务是信心充足的。

若仅以下半年任务目标和可推售货值相比，华润置地仅需不足四成的去化率便可完成全年任务。

而开发业务之外另一项重点业务——投资业务板块，上半年收益按年下降12.5%至49.9亿元。其中购物中心租金收入39.1亿元，按年下降8.9%，如加回期内免租影响约7亿元，则同比增长7.4%；写字楼受增量项目推动，收入按年增长5.8%至7.3亿元；酒店受疫情影响严重，营业收入按年下降51%至3.5亿元。

在投资物业中最重要的购物中心业务，仅2-4月因疫情出现零售额、租金同比减少或无增长的情况。在5月、6月、7月零售额按年增长26%、14%和29%，同店销售增长17%、7%和21%，租金收入按年增幅为18%、15%和22%，租金收入同店增长8%、6%和13%。

管理层表示，疫情还给了华润置地一些其他的机遇，比如海外消费的回流。因为华润置地是国际品牌合作最多的单一业主，与将近90个国际品牌开设了288个店铺，合作品牌最多，开业店铺最多。同时管理层坚信，享受了公司的服务后，这部分消费者不会因为疫情的消退而流失。

“我们2020年投资物业的收入可能在120亿元”，喻霖康表示。而据华润置地预计，投资物业租金收入预计2021年开始，可恢复15%以上的年复合增速。

加之华润置地期末已签未结算开发物业营业额2304亿元，其中，1070亿元将于2020年下半年结算，或许正是各项可预期的指标，让管理层有底气提升派息比率。有投行甚至惊呼，中期派息有惊喜。

不过无法避免的是，华润置地在开发业务上毛利率进一步下探。2020年上半年，综合毛利率为33.5%，较2019年末的37.9%减少4.4个百分点，背后主因是开发物业毛利率下降导致。

李欣坦言，行业发展到今天，地价不断提高，房地比一直下降，行业毛利率下降的趋势是一个定势，这是一个比较显性的判断。他在回应投资者质疑布局过于分散时亦坦承，华润存在城市布局过散，深耕不够的问题，单项目产出并不高，高能级的单项目不多。

华润置地给出的解法是，投资布局向一、二线高能级城市倾斜，并在城市管理结构上，做一些必要的改革和调整。具体而言，就是聚焦在三大城市圈、九大城市，根据城市未来发展潜力，合并一些城市公司。

分拆的物业

业绩之外，外界的关注重点全部集中在物业管理业务独立上市上。

在公布中期业绩后几分钟内，华润置地公告表示公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务及商业运营服务业务于香港联合交易所有限公司独立上市。

据中报显示，在今年6月30日，华润置地便启动了物业管理分拆上市工作，于8月21日接获港交所的批准，可根据港交所证券上市规则应用指引第15项进行可能分拆。

物业管理上市是当下的风口，不少房企都乘着这股东风冲向港交所。就在8月26日，同样在港交所上市的禹洲集团亦公布，正考虑可能分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所独立上市。

不管是投资者还是媒体，都在关心华润置地物业管理业务分拆的状况。只是由于刚刚递表，一切都言之尚早，管理层仅能用关于上市的时间和具体的方案暂时没有特别明确的定案，请关注后续进展来回答。

不过，李欣强调，物业管理公司分拆上市对于华润置地而言，肯定不是因为现在是物业管理行业的风口，才赶去上市。华润置地考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始了。“递交申请表同时获批的节点，应该是基于战略引领下水到渠成的考虑。”

他表示，华润做物业管理历史是很悠久的，用时间跨度来看物管行业，是伴随中国城市建设还有中国房地产市场成熟化发展，是慢慢成长起来的企业。

“物业管理市场容量很大，除了正常的开发业务、销售物业、购物中心、酒店、写字楼这些物理空间的管理之外，还有城市的空间管理。”李欣指出，物业市场前景也是无限广阔。在消费升级的背景下，基础服务上提供增值服务的空间也很大。

对于为何将物业和商管放到一起，李欣指出，是基于华润置地双轮驱动的业务特点之下，如何释放1109（华润置地股票代码）的价值，如何能够强化1109资产负债表，如何提升1109合并市值规模的几个核心目标来做的安排。

华润置地对于物业管理公司也寄予了厚望，希望依托华润置地现有的业务基础，要做强做大轻资产管理平台。一方面可以提升重资产价值创造，另外一方面也希望能够推动这块业务能够构建自己的盈利能力，然后再经过几年培育和发展，能够成为华润置地新的利润的增长点。

而目前，华润置地截至2020年6月30日物业管理面积规模达1.12亿平米，较2019年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积0.98亿平米，商业物业管理面0.14亿平米。

2020年上半年，物业管理收入27.2亿元，同比增长9.1%，其中，住宅物业管理收入达16.8亿元，同比增长9.3%，商业物业管理收入高达10.4亿元，同比增长8.9%。

以下是华润置地有限公司2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：公司上半年的权益的土地开支，比去年同期减少，原因是什么？下半年会否加大土地方面的投入，全年拿地预算是多少？

管理层：公司今年上半年的合约总地价是589亿，权益地价投入388亿，在权益的土地开支策略，第一个是根据战略布局，第二个根据投资回报，今年上半年并没有特意的是说要比去年多或者说年少在今年的一季度，出现一个短暂的窗口期，公司拿地的金额是权益金额是在整个所有开发商当中应该是排名第二；到了二季度以后市场急速升温，土地很贵，毛利率和净利率都非常低，在这种情况下还可以保持理性、保持定力，然后严守这种投资纪律和回报体现，因此二季度我们没有盲目追高在所有开发商中权益的拿地金额是排名第九，整体的销售额达70%，并没有明显的落后。

公司本着这样的逻辑原则，第一个是以战略为导向，第二就是坚守回报和投资纪律。我们所重视的一线、二线城市，包括有发展潜力的三线城市，目标市场全覆盖，通过我们坚守回报要求，来创造条件。在公开市场及非公开市场方面，全覆盖目标市场和充分的发挥中高端房产优势，包括城市综合投资开发运营商的核心能力。公司相信拿地和多渠道市场两者互相配合，有信心为华润置地未来发展，补充足够的土地资源。

现场提问：为什么会考虑把两部分整合上市，两部分业务有没有协同？

管理层：合并上市原因有三大点，第一点要最大限度的释放1109的整体价值，过往近20年的发展是非常成功的，受到资本市场和投资者的信任和追捧。发展到今天，可以就在轻资产的平台上考虑像物业管理和商业管理搭建一个完整的华润置地，具有特色一个清单的管理平台。

第二，做强大华润置地轻资产的业务和管理的平台，一方面可以提升重资产的价值创造。另一方面，希望能够推动他们业务构建自己的盈利能力。经过几年的培育和发展，能够成为华润置地新利润的增长点。第三，为华润置地长期股东，体现投资过程中价值回报。

现场提问：公司在房地产企业整个业绩出现下滑情况下，采取哪些措施？有信心在下半年完成全年銷售目标吗？

管理层：公司今年上半年受到疫情非常大的影响，在疫情可控情况下积极和政府配合复工，做了全面的复牌。供货量基本上上半年的按照原计划，除了武汉之外，几乎其他所有城市我们的供货基本都身份得以保证。华润置地及时启动网上的销售平台，结合市场情况，实施不同城市不同客户的促销举措等?。

在后续的供货预计在8~12月份预计有超过35个项目是首开的，包括北京的东大项目和海淀南项目，天津的瑞府项目，深圳的粤西瑞普斯西巷和光明等重点优质项目。综合来讲，我们有信心在未来4个月时间，完成今年2,620亿的这样的一个全年销售任务指标。

购物中心方面，受到疫情的影响，二三月份的时候，公司旗下的购物中心按照政府的要求，不同程度的停业闭店。在积极复产的同时，提供了约7亿的租金减免措施，有效的工作，公司所有的购物中心，从业的员工都实现零感染。按照政府的要求，新常态下，公司所有的客户服务项目均由系经营，客流车流零售额的稳步提升。

截止到7月底，租户的营业率为99.9%，3月11号的时候，我们所有闭店的项目也都全部恢复了经营，从零售额和客车流逐步的恢复。5月份，零售额的同比增长已经实现了回升，7月份的时候零售额的同比增长是29%，车流的同比增长11%。

短期来说，在下半年我们各个项目仍将继续重点提振客流，提高出租率，拉动会员消费，拉动国内零售品牌的业绩恢复。从中长期来说，公司还将进一步坚定与优质住户合作共同成长的战略，坚持发展中高端定位的购物中心，回顾审视过往营销打法，探索创新营销模式，持续扩大会员规模，加快商业数字化转型，线上线下一体化为业绩输入新的增量。我们有信心在下半年维持目前比较良好的经营增长态势，全年零售额营业额都能够实现一定的增长 。

现场提问：关于物业行业的前景，你们是怎么样看的?

管理层：华润置地上市是考虑业务结构战略层面的问题，在三年前已经开始，只不过在8月21号递交申请表，是一个基于战略引领之下的水到渠成考虑。华润置地对物业管理认知，历史悠久，公司已经有大概几十年的一个经验，用一个时间的跨度来看，这个行业发展是伴随中国城市建设，中国的房地产市场的成熟和发展是慢慢成长起来的企业。

物业管理第一个，是市场容量很大，除了正常的开发业务、销售物业，写销售物业、购物中心、酒店、写字楼这些物理空间的物业的物理空间的管理需求之外，还有一个大市场就是城市管理，城市的空间的管理，物业市场前景也是无限广阔。第二个，对应整个中国的城市建设，城市的升级，还有消费的升级，其实在服务领域，在物业的服务领域就是消费者是从消费升级角度来看这个行业，所以会给这个行业带来，基础服务提供至上的增值性的服务的空间会很大。

第三点，把物业和商管把放到一起来做，主要还是从战略的引领，战略的引领角度来看，基于华润置地双轮驱动的这么一个业务特点之下，如何释放1109价值，充分释放压力的价值，如何能够强化1109的资产负债表，如何能够提升1209合并市值规模这么几个核心的目标。

现场提问：对于城市更新的方面有怎么样的部署? 有多少个项目被转化，然后货值是多少？

管理层：城市更新项目，是一个难度特别大的项目，每一个项目历时的时间会比较久，然后各种的需要解决的问题也会比较多城市更新方面储备比较大的资源，这个资源会逐年释放。大的释放的指标，大概每年有50万平米的规模，超过150亿左右的货值。从现在开始应该是华润置地土储结构的一个重要的补充部分。

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