规模、毛利、租金 华润置地2020“三重考验”

  3月26日，接棒董事会主席三个多月，王祥明缺席了在华润置地有限公司（01109.HK，以下简称“华润置地”）的媒体业绩会。但当天下午，他的声音出现在线上投资者会议上。

  “从精力分配上来说，我会把精力更多放在与各位分析师的对接上，特别是在资源（对接）方面发挥重要作用。”当投资者问他“未来精力更多放到华润置地还是华润集团”时，他开了一个玩笑。

  虽然顶着华润置地董事会主席头衔，但王祥明并未被任命为执行董事，只担任非执行董事。他另一重身份是华润集团总经理，分管华润置地业务。

  “我的分工说明华润集团对置地的发展高度关注。”王祥明提到，未来，他会将工作重点放到把方向、管大局、促落实上，主要精力集中在董事会事务中。具体经营层面，他会全力支持以李欣为首董事会执委会的工作。

  这相当于公开宣告，华润置地的“实际操盘手”责任，落到李欣身上。

  2018年底，华润置地取消联席总裁架构。时任首席执行官的唐勇与总裁李欣、董事会副主席张大为三人，在过去长达4年间，被看作是华润置地的“铁三角”。

  而今，伴随着唐勇转战华润电力，华润置地进入与“唐勇时代”截然不同的新阶段。

  前10危机

  对于李欣而言，这次权力的更迭绝非是个简单挑战，唐勇掌舵下曾遭遇的规模增长难题是迎面而来的第一重考验。

  在3月26日发布的全年业绩报告中，2019年，华润置地的开发物业实现签约额2425亿元，同比增长15.1%，这个增速创下最近五年来新低。如果对比此前定下的2420亿元全口径销售目标，华润置地这一年仅仅压线完成任务。

  根据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售排行榜，华润置地刚好位列第10，排位相比2018年后退一名。2018年中期业绩会时，唐勇曾经表示，做到行业前10是力所能及的事情。但如今看来，这个目标暗藏危机。

  “公司还是会坚持前十的目标。”在媒体业绩会上，面对经济观察网提出“是否会有掉出前十危机感”一问，张大为给出简单的回应。

  而在投资者会议中，王祥明的解释显然更为详细，“具体目标还是保持销售行业规模的行业前十，并且保持商业领导者地位，实现规模和利润的双增长。”

  至于如何保持前十地位，王祥明说，原来华润置地的拿地方式相对比较单一，未来会在多元化拿地方面进一步加大相关工作举措，比如在收并购方面取得突破。

  此外，华润置地今年提出“三调”——调节奏、调结构、调布局。在节奏上，注重拿地窗口期，不在高位抢地；在布局上，此前华润资源过于分散，下一步会围绕大湾区、京津冀、长三角三大城市都市圈，以及十大核心城市都市圈深耕市场；在结构上，可能会在投资合作上往住宅物业多一点匹配。“我相信这些调整应该对华润置地保持规模增长起到一些有力的支撑作用。”王祥明称。

  尽管对于规模增长颇有需求，但华润置地还是延续一贯的“保守”作派，2020年，其设定的销售目标是2620亿元，同比增长约8.0%。相较2019年，这个增速几乎“腰斩”。

  保守的背后是突然来袭的疫情，短期内对华润置地开发业务造成较大冲击。早在2月10日，华润置地就召开了一场以“抢时间保业绩”为主题的管理层会议，要求管理层，主要是各个大区总经理要即刻返岗。

  在销售方面，1-2月份，华润置地实现合同销售额达165.1亿元，同比下降35%。3月份，为了恢复客户的市场信心，华润置地在全国范围内做了阶段性促销活动，李欣透露，目前来看，效果比较明显，大概一周成交30、40亿元。

  建筑工地延迟复工复产也直接影响到整个年度的供货和交付节奏。根据李欣提供的数据，上半年的供货影响率在10%以内。华润置地已经做了具体铺排，一个项目一个项目清理，一个项目一个项目对数，上半年的供货影响基本可以在全年补救回来。

  “总的来讲，我们还是比较有信心，全年仍按照既定的计划实现供货和交付节律。4月份市场也可以恢复到正常水平。初步判断，上半年完成1000亿左右的签约额是可以预期的。”李欣表示。

  除去规模增长面临挑战之外，李欣的第二重考验更为棘手——盈利水平正在下降。年报显示，2019年，华润置地的综合毛利率为37.9%；2017、2018年，这一指标分别为40.3%、43.4%。

  综合毛利率下降完全是基于开发物业毛利率的下降。同个报告期，开发物业的毛利率为36.5%；2017、2018两年，这一指标还停留在39.7%、42.9%。

  在2019年中期业绩会，唐勇曾给出解释，毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整造成。2018年，深圳湾悦府一个项目的毛利率就高达72%，把整体毛利率拉到历史高点。而这一次，管理层的答复是，整个行业的毛利率都是下降趋势。

  但不难看出，对毛利率的追求仍是华润置地的工作重心之一。华润置地董事会下达给管理层的KPI中，对于开发业务，在维持行业前十目标的同时，“毛利率今年保持30%—35%，以后年份保持在30%左右”，也是其中一个要求。

  计划开业数量减少

  以“2+X”作为过去五年发展战略的华润置地，另一主营业务投资物业的表现，近年来远远优于开发物业。年报显示，2019年，华润置地全年综合营业额达1477.4亿元，按年增长21.9%。而投资物业（包括酒店经营）的租金收入就达到120.3亿元，按年增长26.3%，这一收入增速创下近三年来新高。

  区别于综合毛利率与开发物业毛利率的下降，去年，投资物业（包括酒店经营）的毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。

  上述120.3亿元收入中，作为投资物业板块中的重中之重，购物中心贡献了91.5亿元，占比高达76%。

  年内，华润置地新开业购物中心8个，重装开业3个。截至2019年底，华润置地自持在营/在建购物中心数量达88个，其中在营的有42个，计容建筑面积 516万平方米，可租面积317万平方米。另管理输出购物中心28个。

  这部分自持在营的购物中心，整体出租率由94.1%提升至去年的94.8%，毛利率也进一步提升8个百分点至2019年的75.1%。

  如果根据开业时间进行划分，共有6个万象城与4个万象汇处于成熟期（5年以上），这一类购物中心的毛利率贡献最大，高达80.8%，平均成本回报率也达到33.4%。

  值得关注的是，另外10个处于稳定期（3-5年）的购物中心，在盈利表现上反而不如剩余22个处于培育期（1-2年）的购物中心。

  比如毛利率，稳定期的购物中心去年毛利率增速最快，增加4.2个百分点至70.2%，但依然低于培育期购物中心的71.0%；平均成本回报率方面，去年，稳定期的购物中心已经提高1.9个百分点至13.1%，也仍跑不赢培育期购物中心14.6%的回报率。

  按照此前的铺排，最近三四年仍将是华润置地新建购物中心投入运营的持续高峰期。但根据最新披露数据，2020年，华润置地的新开业购物中心数量急剧下降，仅成都万象城2期及3个轻资产项目计划开业，初步预计，这是近四年来计划开业数量最少的一年。

  伴随而来的同样是疫情所带来的阶段性影响。疫情期间，华润置地对旗下购物中心租户的固定租金进行减免和折扣，一共减了大约1.5个月铺租，约10亿元。这一数额，相当于去年总租金收入的8.3%。

  在投资者会议上，李欣表示，受疫情影响，购物中心零售额下降幅度很大，2月份大概下降了6成。不过，从目前看，购物中心的复工速度比较好，截至3月24日，租户开业率已经达到94.2%，如果剔除掉政府强制关闭的影院、儿童教育业态，整体开业率达98.6%。

  3月1日-23日，华润置地旗下购物中心的零售额也逐步恢复到去年同期的50%。值得一提的是，高端定位的购物中心，此次恢复速度相比普通项目更快，8个高端定位的购物中心最近一周零售额已恢复到去年同期的70%-80%。

  “整体来看，购物中心这块，尽管2月份是低点，但3月份在回升，5月份左右有望持平，第4季度实现增长。”李欣说，全年的压力还是有的，但购物中心受疫情损失还是可预测的，预计全年收入将维持去年水平或小幅增长。

  这显然也正对华润置地的管理层提出第三重新的挑战——前述华润置地董事会下达给管理层的KPI中还提到，对于投资物业，购物中心的租金收入要增长20%以上，毛利率水平要维持在70%到75%之间。

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