观点直击 | “看多派”林中：在去杠杆时代不会出现黑马（实录）

观点地产网 依然是线上会议的形式，林中、林峰和林伟三兄弟罕见地同框出现在旭辉的业绩发布会上。

3月25日午间，旭辉控股发布2020年年度业绩公告。下午，旭辉董事局主席林中、副主席林伟、CEO林峰携执行总裁陈东彪、CFO杨欣等管理层出席业绩会并答媒体问。

惯于打造区域集团是旭辉的一大风格，因此近两年每到业绩会，高管阵容中除了几个“常驻嘉宾”外，一般还会搭配上一个区域总一同现身，如去年中期业绩会出席的上海区域总裁方轶群。

据投资者转述，今年的投资者业绩会现场出席的是旭辉西南区域集团总裁张波，而现身媒体业绩会的，则是来自山东的山东旭辉银盛泰合作平台总裁李扬。于2020年，山东旭辉银盛泰销售额超过223亿元，较2017年双方初次合作时的73亿元增长了205.48%。

在区域集团的发展决定了总体来说，旭辉2020年销售总额约为2310亿元，同比增长为15%，刚刚过线年初既定的2300亿目标。结转的营业收入为718亿元，同比增长27%。

自去年放缓了规模增速之后，旭辉这一份“求稳”的心态在今年也同样延续了下来。根据计划，旭辉今年整体销售目标是2650亿元，同比2020年增幅接近15%。

当然，谨慎也只是基于旭辉自身的发展节奏而言，林中表示，对于中国的房地产业自己依然是个坚定的“看多派”。在他看来，在中国城市化率到75%之前，房地产行业都将会是一个非常好的行业。

“中国房地产市场容量非常巨大，未来行业的年度交易额我相信会突破20万亿，我也相信未来十年平均每年的销售额应该会超过17万亿，因为我们房价每年还有5%-8%的增长，面积方面虽然增幅慢，但还是正增长。”

对市场分析判断之后，林中也指出，如今行业集中度在提高。在一些新的政策下面，稳健均衡的头部企业迎来了更大的发展空间。

“在去杠杆时代，未来不会出现黑马。”林中抛出了一个结论，未来20年是稳健均衡发展的头部企业们做厚做实的“黄金时代”。

利润“破百”与拿地减少

和2019年相比，旭辉2020年各项财务数据的变化中多了一丝“内生型”的意味。

在提到去年利润表现时，CFO杨欣显得颇为欣喜，其介绍说，旭辉去年净利润是119亿元，也是旭辉首次利润额突破百亿，同比增长29%。归母核心净利润为80亿元，同比增长16%，ROE保持在24.2%。

截至2020年底，旭辉的总资产规模为3793亿元，净资产规模约为863亿元，其中预收款约为746亿元，三项数据的复合增长率分别为36%、35%和43%。

说到这时，杨欣有些自豪地表示，旭辉2020年有息负债规模只比2019年增长了1%左右。具体来看，于2020年底，旭辉的总债务为1047.15亿元，同比2019年增长0.98%。“所以其实旭辉的业绩增长更多依赖的是经营杠杆，通过经营杠杆来驱动规模的增长。”

不过，严控债务规模，往往也意味着旭辉放弃了一部分通过杠杆来加快扩张的机会。

数据显示，于2020年底，旭辉现金手头现金约为511.55亿元，比2019年底的589.68减少了13.25%。反映到拿地端，旭辉去年共新增了60个项目，较2019年减少了19个；新增项目的总规划建筑面积约为1310万平方米，较2019年减少了13.82%。

当然，拿地的减少除了和现金流有关外，也与旭辉拿地策略出现了一些改变有关。在其2020年新增货值中，有90%位于一二线城市。也正因为此，旭辉2020年的平均土地收购成本约为每平方米7001元，较2019年的每平方米5425元增长了29%。

平均拿地成本的较大提升，引起了不少投资者的注意。有参会投资者介绍，林中在投资者会上也对于这一问题特意做了解释。

据转述，林中指出，成本升高是因为旭辉去年在上海、北京、南京、杭州、厦门等很好的城市拿了一批很好的项目所致。“这些项目不可能是低地价的，房价贵，地价也高。”紧接着，林中也表示，这些项目货值较大，价格也会较高。对旭辉明年的销售目标有巨大的助力。

从数据上看，长三角城市群仍是旭辉扩储的重点区域，2020年新拿地货值达到了616亿元。此外，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群分别新增了187亿、134亿和154亿元货值。

除了进一步向高能级的城市侧重投资外，旭辉也进一步减少了在招拍挂市场拿地的频率。

据了解，在旭辉2020年1310万平方米新增土储中，除了正常的招拍挂渠道外，通过一级开发、商业勾地、收并购等渠道新增的土储占比达到了51%。2019年时，这一数字只有33%。

这一变化所带来最为直观的影响是在利润表现上。据投资者介绍，林峰在业绩介绍时便表示，多元化渠道拿地利润往往会远超招拍挂项目，而旭辉51%的多元化拿地，能够带来超过3倍的销投比。

在销售规模难以重现几年前的高速时，旭辉也选择将更多精力放在提升利润表现上。“都靠拍地肯定未来你的毛利跟净利压力会比较大，所以我们一定要多元拿地。”

在林中看来，未来能够存活下来的对手都是行业里的高手，大多数不会有明显的短板，那要如何做到先人一步？“我们要在某一个方面领先很多是很难的，我们一直希望领先半目，我们在所有环节都要领先半目，都能领先1%，加起来就很厉害。”

他打了个比方说，以前是拿望远镜看投资机会，未来还要拿放大镜去看。望远镜的是大趋势，而放大镜看的则是微观的结构性差异化机会。

“长租将是物业后第二个很成功的业务”

当被问到未来的发展规划时，林中表示，旭辉想要做的只是跑赢自己和跑赢行业。“旭辉公司内部不会定行业排名目标，同样也不会定拿地的目标，我认为行业的排名是一个结果。”

事实上，这一思路在旭辉拿地结构的变化中也能管窥一二。当各项指标不再追求速度，而是致力做到各方面“均好”时，旭辉希望通过多元化的业态发展去拿到多一分的行业优势。

旭辉2020年招拍挂以外的拿地中，包括了新拿的12个商业综合体。

管理层介绍说，旭辉目前手上共有20个在开发的项目，今年计划会竣工交付6个，明年7个，后年同样至少有7个。“未来三年旭辉的租金增长率应该是维持50%以上，2023年租金应该可以超过20亿。”

林中介绍说，旭辉每年会有10%的拿地资金投在商业项目上，今年计划新增商业项目15—20个之间。

有投资者告诉观点地产新媒体，林中在投资者会上也同样提到了这一问题，其还表示，旭辉希望打造出一个生态型的业务平台。在这平台中除了住宅开发、商业办公等业务之外，还包括了物业、长租、健康养老、科技IT和产业创投等。

被行业称做“战略家”的林中，也给出了自己的预测。

“二十年后再看，可能中国最大的物业服务生活公司是地产行业，可能中国最大的住宅租赁公司是地产行业转型的，可能最大的养老社区运营机构是地产转型的，可能未来持有商业最大的也是地产公司。”

具体来看，林中拿养老业务做了一个类比：“现在的养老就是十年前的物业，这么一说大家可能就容易理解了，十年前物管大家也没看上，后来变成一个千亿级的市场。”

去年11月，旭辉在苏州落地了其首个康养社区。“旭辉去年就在布局养老，在苏州有一个项目，北京有两个，即将在上海还会有三个。”

同时，林中也指出，养老属于是战略性业务，旭辉一定要布局，但不会扩张很多。其表示，旭辉其实是在为十年后做准备。在他的预测中，十年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业。

不过，旭辉在养老领域仍算得上是一个“新兵”。其更为熟稔的，自然是已经涉足多年的长租公寓业务。到目前为止，旭辉的长租公寓管理规模约在7.4万间左右。“租赁公寓其实我们做得比较早，经过几年的摸索，现在已经找到了一条很好的战略道路。”

对于长租公寓业务，林中显然寄予着厚望。“我相信它能成为我们继物业以后第二个非常成功的房地产+的业务。”有坊间猜测，林中这句话或许也意味着长租公寓将有望成为旭辉继物业之后又一个有能力分拆上市的平台。

以下为旭辉控股集团有限公司2020年度业绩会问答实录摘选：

现场提问：旭辉彰泰有一个很重磅的战略合作，想问目前这个合作进展如何，旭辉还会有进一步跟其他房企进行类似合作的计划吗？第二，旭辉在利润这块接下来有怎样的发展指标和增长率。

林中：旭辉跟彰泰合作在年初签了框架性的意向以后，财务团队、审计团队、法务团队进场以后在积极展开工作，现在还在做财务审计和财务核算的工作，预计这项工作应该会到3月底会有一个准确的数字出来，进而还会有一轮，两轮，根据审计出来的数字对框架合同进行一些磋商，所以可能我们要在4月份以后才会有一些最新的东西会公布。

第二关于后续的合作，旭辉我相信合作应该会很广阔的，因为旭辉其实是业内被评为最具有合作精神的伙伴，旭辉也善于为合作伙伴着想，特别是旭辉希望能找有共同价值观，共同产品理念，以及共同经营策略的合作伙伴。我相信未来旭辉应该会在企业级的合作上还是会有新的案例给大家看到。

同步旭辉也会去创新一些合作的模式。因为旭辉这几年的发展也得益于这些合作伙伴对于旭辉的支持，比如说包括旭辉的战略合作伙伴恒基中国，我们也合作很多项目。比如说我们跟GIC的合作，进而跟银盛泰的合作，相信我们合作的道路会越来越宽广，合作模式会越来越多样。

杨欣：旭辉2020年首次利润过百亿，达到119亿，从未来三年旭辉给到资本市场指引来看，我们主营业务，销售还是会维持15%以上的增长，利润也会维持两位数的增长，旭辉一直以来都保持增收也要增利。在我们的经营理念当中，我们既要考虑业绩的增长，同样我们也要考虑利润的增厚，更要考虑财务的稳健，所以对旭辉同时来说，既要、也要、又要，这实际上已经是深入人心。

从另外一个角度看，旭辉未来三年，或者再往远一点看，十年二十年，旭辉可持续性业务收入增长也是可以期待的。举一个例子，旭辉未来三年租金业务收入增长，复合增长率可以达到50%，这也是从一个维度来解析，从林董给公司的规划来看，20、30年后旭辉业务收入，总利润当中50%将来源于非房地产开发业务，所以公司业务增长和利润增长一定是同步的。

现场提问：请问一下集中供地对旭辉购地举措将产生什么样的影响，公司在运营方面会如何调整和应对？第二个，未来旭辉在行业排名上有没有进一步的目标，会不会向前十冲刺？

陈东彪：三次供地我相信一定会带来一些变化，首先它会有利，因为它对增量，大家明显的增量的确定，所以对那些资金良好，稳健发展的，全国性布局的企业是一个利好。当然同时因为它是三次集中供地，也会带来集中入市，在集中入市上竞争会加剧，其实也因为竞争也有利于卓越运营，精细管理的企业。比如说你对这个城市了解清楚，比如说你能提供拳头产品，我相信这些在旭辉都是有良好的竞争力。

比如说我们还是要提供给客户创新的服务，如刚刚介绍的透明工厂。三次集中供地是有利于我们那些卓越营运，精细管理的企业。“三集中”下，没有一家企业可以在同样的时间里面获取很多土地，所以这个时候有利于会增大企业合作。旭辉是一个合作精神的企业，所以对三集中的供地我相信对旭辉有更多的一些机会。

林中：旭辉公司内部不会定行业排名目标，同样也不会定拿地的目标，旭辉坚持有质量的增长和可持续的发展，我认为行业的排名是一个结果，不是追求经营管理工作的目的，旭辉更应该是扎扎实实的把自己的经营管理工作做好，卓越运营，精益管理，精准投资，提升多元化拿地的能力，提升开发和持有的能力。

我认为这样做好以后，我们追求的是跑赢自己，今天比去年、明年比今年有没有进步，我们跑赢这个行业，不落伍。所以我们在内部是不会去有这个目标，也不会去选择这个目标，我们担心讲了这个目标以后我们动作会变形，不该拿的地去拿了，不该做的事做了，就为了一个规模。所以我们还是围绕自己有质量的增长，可持续的发展。

现场提问：刚才提到说手上有30多座商业运营项目可以未来三年去推出来，想问明年推出多少，地产项目明确目标是未来收入要占总收入的一半，会不会有一些其他的机会，我们可能去收并购其他一些非住宅的项目的机会？永升方面，你们很支持永升的发展，它被机构做空以后，会不会有一些实际的行动，像回购、增持那些稳定投资者的举措？

林中：旭辉在发展商业，我们现在目前手上有20个在开发的项目，今年大概会竣工交付6个，明年7个，后年至少7个，2023年交付投入可以收租是7个。从2021—2023年旭辉租金增长率应该是维持50%以上，2023年租金应该可以超过20亿，初步看了一下至少超过20亿。

每年会有大概10%的拿地资金是可以投在商业项目上，今年计划新增商业项目15—20个之间。商业的发展策略我们有几个方面，比如说我们大部分还是拿地自己盖，但是在有些地方，比如说在北京上海，在一些好的准一线城市，市中心其实已经没有空地了，所以有时候收并购也是，合作跟收并购也是很好的方案，就类似这次五棵松的模式，你要在西三环买一块地怎么可能，没有地了。你要在上海市中心南京路上拿一块地不可能，但是我们发现有很多旧的项目有合作或收购改造的机会。

但是在新城市(300778,股吧)，我们就有直接拿地的机会，我们在上海的新城，上海规划了五个新城，其实也有很多，因为原来新城住宅是一个空白，商业配套也是个空白，随着新城的蓬勃发展，人口的导入，所以它就会有商业的需求，在这些地方是我们未来有商业的重点。很多中国的城市，因为城市化进程产生了很多新的人口聚集区，在这些聚集区里面有商业需求，所以商业未来发展空间还是非常大的。但是我们采取的策略是一个多样的，不同城市里面有不同的策略。

第二个你刚才讲到关于健康养老领域，租赁公寓做的怎么样。其实我们做的还是比较早的，长租公寓已经通过几年的摸索，已经找到了一条非常好的战略道路，所以对它未来几年发展非常有信心，我相信它能成为我们继物业以后第二个非常成功的房地产+的业务。

养老我们也是提早布局，教育也是提早布局，在这个业务发展过程中靠自身发展，也要靠有合适的收并购。我认为这不矛盾，我们可以几条腿走路，自身发展合作包括收并购，我认为都是我们可以用的，但是核心是要围绕我们的战略来，核心是要围绕着我们有质量的发展来。

第二个问题就是永升被估空机构出来报告，其实我也没在意，因为他们给我看了一下报告，我觉得没什么实质性的东西。永升的股价也没有太多的波动，但是作为大股东，也会非常关注这些问题，有则改之，无则加勉，别人能对我们提出批评，提出这些指责，我们都是本着这个态度，所以我们会把自己内部规范的更好。比如说关联交易，其实我们已经是业内很低的。但永升的股价如果偏离价值太多，而且是人为造成的，大股东从维护小股东利益，从维护市场，大股东一定会增持。我们内部是有一个线的，只要低过那个线，可能大股东就会去增持，我们每年都会去评价一下我们的价值跟价格的偏离度，一旦低了我们非常愿意增持，因为那是个最好的投资。

现场提问：旭辉和山东银盛泰的合作非常良好，能否分享一下双方日常是如何优势互补的？林董刚才提到选择合作伙伴需要价值观趋同，选择收并购标的有没有具体的标准？

李扬：首先我们在山东是两家集团基于股权方面的合作，和一般的项目合作不太一样。我们在山东全省域境内会以山东旭辉银盛泰为主体进行开发管理，公司会有相对完整的组织架构，有董事会、监事会，核心管理团队和下设的公司。董事会会对整个企业发展战略来做制定，同时来审核指导在机制设定，人才管理，包括组织方面的工作，以及年度的经营目标和指标。同时我们也授权经营管理团队对日常的经营，包括项目运营来做管理。监事会会定期的来对经营结构，以及一些管理过程做监督审核，也帮助经营管对来不断的提升经营的效率和经营的结果。所以说相对比较完整的运营的架构。

经过三年的运营也取得一定的成绩。这三年之所以能取得一定的业绩，也是基于几点，刚才林董提到的，旭辉和银盛泰在不管是企业的发展的理念，两位企业家创始人在整个经营理念，包括我们对于未来的战略上实际上是相通的，特别是两家企业的文化是高度融合的，两位企业家经常会说相似者相融，同道者同行，山东银盛泰也是这句话比较好的诠释。山东银盛泰集团设立之处对于山东大的战略制定和布局，我们以济南和青岛为核心，针对山东特定对下面三四线城市全面布局和开发。两个企业不断向山东银盛泰赋能，旭辉在整个产品打造包括项目开发运营管理上有非常的经验，不断向团队赋能。

林中：关于合作的事情，包括收购标的跟资产质量的判断这些，我认为合作对我们来看是分两类，一类是企业合作，一个是项目合作。项目合作就比较简单一点，难的是企业合作，因为企业合作相当于旭辉有个儿子或女儿，对方有个女儿或儿子要组成一个新的家庭，这个就是旭辉第一个从战略层面考虑，战略层面合作是不是对旭辉的整体战略有帮助。我经常讲要结婚不是两个人的事，是两个家族的事。第二个其实我们看是不是理念相同，三观一致。第三个才看合作资产的质量行不行。这种企业级的合作，我认为是可遇不可求的，但大部分的合作，项目层面的合作就比较简单，也就比较容易推广一点。

在企业级的合作里面，旭辉也要看重很多，有些人找我们合作，还有一些资产质量比较好，我们更看中未来合作能不能1+1大于2，就像我们在山东跟银盛泰的合作，从73亿每年都有增长，到现在200多亿。这种企业级的合作我认为数量不可能太多，因为它几个条件一摆就可遇不可求。但是我们还是要加大项目层面的合作，项目层面合作我们其实数量蛮多的。

相关知识

观点直击 | “看多派”林中：在去杠杆时代不会出现黑马（实录）
旭辉林中:坚持看多中国,看多房地产业
观点直击 | 净利增速放缓 中海抛“马拉松论”与4000亿自信(实录)
观点直击 | 富力去杠杆：李思廉说年底净负债要再降10个点(实录)
观点直击丨审慎与乐观 罗康瑞：瑞房在寻找投资标的（实录）
观点直击 | 毛利率下降 “二代”中南建设不打算冲前10（实录）
观点直击 | 降负债回归绿档 越秀地产表态加大拿地力度（实录）
观点直击 | 美的置业征途 业绩目标1500亿与拉长账期（实录）
观点直击 | 招商局商业房托内外承压 寄望存量改造与杠杆收购（实录）
观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录）