观点直击丨审慎与乐观 罗康瑞：瑞房在寻找投资标的（实录）

观点地产网 疫情下的上半年，对以商业、写字楼资产等持有型物业收入为主的企业来说无疑是煎熬的，例如九龙仓置业、希慎兴业等不少房企都面临着近年来少有的至暗时刻。

同样以持有型物业为主的瑞安房地产有限公司在8月26日公布了半年成绩单，受疫情后的半年亏损仍然是一道难以跨越的槛。

瑞安房地产在线上举行了中期业绩新闻公布会并答记者问，公司主席罗康瑞，执行董事罗宝瑜，董事总经理、财务总裁、投资总裁孙希灏，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖出席。

作为近年来十分稳定的管理班底，瑞安房地产沿用了此前的分工，4位完全不同职位的高管从瑞安房地产的总体战略、商业规划、财务管控以及住宅销售分享了公司上半年的发展情况。

据观点地产新媒体了解，瑞安房地产在上半年实现营业收入14.50亿元，毛利9.64亿元；净亏损12.86亿元，去年同期为净利润15.98亿元；归属于股东净亏损16.22亿元，去年同期为盈利13.26亿元。

罗康瑞在业绩会伊始就直接谈到了此次瑞房亏损的主要原因：“在新冠肺炎的冲击之下，全球经济都受到了很大的影响，我们的行业特别是我们公司也受到了很大的冲击。”

商业收租回暖与达成140亿销售

综合来看，瑞安房地产最主要的亏损点在于投资物业和其他物业资产的公平值减少了19.62亿元。值得注意的是，物业公平值的减少并不会给公司股东实质带来亏损，而是账面上的损失。

孙希灏表示：“瑞安房地产这次减值范围和行业里其他大的收租物业公司差不多。”

据悉，此次物业资产减值主要在于武汉天地和重庆天地，约12-13%。武汉是疫情爆发的中心点，影响会比较大；重庆天地相对疫情初期恢复速度比较慢，所以也有一定的影响。

把目光重新放到公司上海核心物业上，“如上海新天地减值幅度相对较少，只有1-2%左右，收入和价值都是比较平稳的。”孙希灏谈到。

此外，瑞安房地产在疫情期间选择了与租户共担风险，向租户提供了资金豁免和其他舒缓措施，所以导致公司的租金收入下降，出租率较去年末也有所下滑。

从瑞安房地产并表的数据来看影响较大，租金收入约为9.87亿元，同比下降了11%；假如把部分合联营项目也算入其中的话，其租金收入仅下降了1%，达到11.92亿元，其中76%的租金及相关收入来自上海的物业组合。

伴随着这次疫情带来的商业契机，瑞安房地产迅速打通了旗下新天地的线上购物平台，以“云逛街”、社群行销、直播等模式，实现了O2O全管道经营。

瑞安房地产在去年选择向商业房地产为主导的方向转型，而商业地产的租金回报也不负所望，在疫情的严重冲击下表现出了足够的韧性。

罗宝瑜表示，我们对零售市场保持比较审慎乐观的态度。目前，瑞安房地产所持有的零售物业于2020年7月的整体同店销售额已回升至2019年同期的90%以上。

除了物业资产减值，上半年由于疫情的影响，瑞安房地产没有住宅项目结转收入，交付的均为一些货尾，所以住宅结转收入仅有1.61亿元，去年同期为63.76亿元。

诚如前文所言，住宅物业结转收入的减少让租金收入成为了公司的主要租金来源，而租金收入的毛利率较高，让瑞安房地产的整体毛利率达到66%。

在销售层面，瑞安房地产实现了较大的突破，成为了公司将来业绩增长的保障。

据悉，瑞安房地产前6个月累计合约物业销售额达到人民币62.22亿元，同比增长81.82%，其中包括住宅物业合约销售额人民币61.64亿元，和商业物业合约销售额人民币0.58亿元。

此外，瑞安房地产录得认购销售总额92.01亿元，预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售，该等认购物业销售主要来自于6月推出销售的太平桥翠湖五集。

罗康瑞为公司订下的全年销售目标为140亿元，上半年正式合约物业销售已经完成了44.44%，尤其是还有超过90亿元的认购总额，瑞安房地产超额完成目标近在咫尺。

王颖表示：“达成（140亿元）这个目标应该是没有什么问题的。”下半年，瑞安房地产在手的可售资源包括在上海、武汉、佛山、重庆的项目，总可售资源达38.89万平方米，瑞安在其中所占权益约24万平方米。

其中，瑞安十分看重的上海蟠龙地块也会跟随入市。

寻找投资目标与稳健财务管控

今年上半年，瑞安房地产并没有太大的支出，最重要的投资便是将此前介入的上海青浦区蟠龙旧改地块从公开市场收入囊中，16.66亿元竞得7.4万平方米的纯宅地、4.296亿元竞得一宗纯商地。

至此，蟠龙旧改地块接近被瑞安房地产全部拿下。按照计划，蟠龙天地项目的住宅建筑面积约为25万平方米，商业文体及餐饮旅馆物业建筑面积约为4.87万平方米。

据公开资料显示，该项目位于虹桥商业区的核心区域，毗邻蟠龙地铁站，与国家会展中心仅一站之遥，而瑞安房地产在虹桥商业区便拥有虹桥天地项目。

蟠龙项目的入市将巩固瑞安房地产作为上海商业地产龙头的地位，“上海最大型私营商业物业业主和管理者”并没有出现在公司的年报中，但对公司来说上海市仍是独一档的城市，继续深耕是必然。

截止目前，瑞房在上海持有写字楼90万平方米，商业77万平方米，共计167万平方米，公司占的份额是99.65万平方米，资产价值745亿元。此外，瑞房还有59.25万平方米的住宅物业还未入市，总货值接近600亿元。

作为较少参与公开市场拿地的企业来说，瑞安房地产的项目投资选择是大家所关注的，罗康瑞表示：“作为一家房地产开发公司，一定要有地，我们才有原料可以去发展。”

但他话锋一转，“我们不是说抢着要买（地），但是看到有好的机会，我们都会很认真地去研究，现在正在研究一些项目，已经聊得比较接近了。但是我们一定要首先看这个项目本身有没有好的价值、条件是否适合。”审慎仍然在瑞安房地产的DNA里。

罗康瑞直言了自己的审慎：“我们比较保守，希望把现金留在公司，在市场调整的环境下可能会有一些好东西让我们去捡。”目前，瑞安房地产的在手现金近140亿元。

孙希灏透露，瑞安房地产的收购目标主要在两方面，一个是可待发的土地、另一个是在商办市场，可能有业主无法承受租金压力而低价出让。

截止到6月30日，瑞安房地产负债净额为 264.67 亿元，净资产负债率为 58%，年初为52%，净资产负债率上升的原因为公司以现金方式偿还了2.25亿美元的永续债。

在国内经济逐渐恢复常态的情况下，罗康瑞仍然不放心：“世界市场有很大改变，（我们不知道）到底会有什么黑天鹅出现。”

以下是瑞安房地产2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：公司因为财务状况和疫情影响，选择不派中期息，什么时候才会恢复派息？年度业绩会的时候会不会恢复？

罗康瑞：首先我们这次不派中期息不是公司财务状况的问题，我们现在有现金存在银行里，有140亿，不是公司的财务状况问题，是市场和我们自己的业绩在上半年的问题。

目前我们完全是有能力派息的，但是最主要是我们比较保守，希望把现金留在公司，在市场调整的环境下可能会有一些好东西让我们去捡。至于年底会不会恢复派息，要等到年尾开董事会才能决定。

现场提问：瑞安房地产今年下半年会不会还在内地拿地？有没有这个计划？

罗康瑞：作为一家房地产开发公司，一定要有地，我们才有原料可以去发展。我们也不是说抢着要买，但是看到有好的机会，我们都会很认真地去研究，现在我们正在研究一些项目，已经聊得比较接近了，但是我们一定要首先看这个项目本身有没有好的价值、条件是否适合。

现场提问：公司上半年销售很出色，公司全年合同销售大概可以去到什么水平？

王颖：我们上半年签约的已经达到62.22亿，认购未签约有92亿，年初我们制定的指标是要完成140亿的指标。下半年还有接近38万平方米的住宅还可以进一步销售，所以我们觉得达成这个目标应该是没有什么问题的。

现场提问：上海蟠龙天地项目的供货有多少？毛利率在什么水平？预期会有延误的压力吗？

王颖：上海蟠龙天地今年下半年会有94800万平方米的住宅入市，毛利率符合公司在投资时确定的毛利率标准要求。下半年主要可录的销售主要来源于佛山项目的销售额和交付，大概在9-10亿的水平。

另外，除非有进一步新冠肺炎疫情的变化，按照目前整体进度、销售和工程的安排，应该不会有延误的情况出现。

现场提问：公司上半年的现金流情况如何？

孙希灏：公司上半年的现金流大致是平衡的。虽然租金收入少了，上半年也没有大的住宅楼盘交付，但支出相对也是少了的，因为我们在上半年没有做什么新的重大投入，另外我们也在节约成本上下了很多功夫，所以我们的经营成本也有一定的降幅。

整体来说，我们的净负债在上半年大概是260亿左右，和去年年底是差不多持平的。所以我们的现金流整体没有什么大的变化，为什么我们的负债率会升至58%？因为我们偿还了2.2亿美金的长久债，因为之前在财务报表上是作为股本金，用现金去还了股本金的债，由此导致多了5-6%的负债率的影响。

现场提问：管理怎么看下半年的收租市场？

罗宝瑜：整体在零售市场的环境来看，如果市场没有大的震荡，大家都觉得是比较稳定的，市场复苏也是比较好的。

在写字楼部分来看，虽然我们上半年有轻微的租金收入的增长，但是我们觉得接下来1-2年，在租金方面或者写字楼市场方面是会有一定压力的。

大家看到中美关系的问题，跨国企业在中国发展还是有一定的压力，所以接下来对写字楼市场会有一定的影响。虽然我们的物业在比较优质的地段，所以订单还是有的，但是我们还是保持比较审慎的态度。

现场提问：管理层能否透露一下下半年的收购目标？

孙希灏：透露是当然不能透露的，。我们有留意一些项目，主要是可开发的土地、在商业办公市场会不会有一些业主受不了租金压力而低价出让的机会这两方面。

现场提问：公司的发展策略如何在当前疫情市场下跑赢竞争对手？

罗康瑞：疫情不确定最主要是现在欧美、非洲、印度、巴西等其他国家，我们内地的疫情其实已经完全受控了，上个月底我们自己都去过一次宝安，我看到国内的处理手法，我自己是很放心、很有信心的，所以我相信内地的经济仍然会稳步改善，我们也会继续寻找一些有吸引力的项目。

但是我一再强调，我们是会很谨慎的，因为现在世界市场会有很大的改变，（我们不知道）到底会有什么黑天鹅出现。

现场提问：上海近年的商办供大于求，这个局面会如何发展？现在中国的住宅市场是不是已经饱和？这种可能饱和的情况会如何影响公司发展？公司会不会考虑投资其他跨行业的新业务？

罗康瑞：上海的商办供应是多了，但是大家知道房地产是这样的，（取决于）你的地段、你的质量、你的服务，我们现在做了很多新的安排，当然大家看到我们自己的项目都是市中心的地标项目，我们的人流都是恢复得相当好的。我相信未来的竞争差不多是这样，有些商业项目可能死了，但是我们对我们自己的项目仍然有信心，我相信我们对市场的定位、管理各方面是有优势的，所以我们继续看好商办未来的发展，但是我们是会有选择性的。

至于中国住宅市场是不是已经饱和？肯定还没有，因为香港已经发展了几十年，居住仍然是现在最大、最困难的问题。尤其是这次的新冠疫情，大家被迫留在家里，时间很长，导致大家会觉得我的家好像不怎么样，所以刚才说我们的楼盘一拿初出来，三两天就卖完了。

我们对下半年要开的盘也很有信心，一定是“日光盘”，所以不是市场饱和，而是看你的地段、你的质量是否做得到适合市场的需求。

有什么新的投资策略？刚才我说了，我们仍然要继续小心地挑选我们在哪些城市投资、有怎样的定位。未来我们仍然看好地段好的物业，所以在写字楼、商业方面我们仍然会继续去做，但不会寻求其他跨行业的新业务，我们暂时没有计划。

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