观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录）

　　观点地产网“业绩超预期，分红远超预期。”这大概是年报放榜时不少保利股民们最直观的感受。

　　4月15日晚间，保利发展发布了2019年财报，这也是头部房企里面最晚公布的一份年报。2019年，保利发展实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%；净利润375.54亿元，同比增长43.61%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%。

　　说业绩超预期，则是因为数据与此前1月份公布的业绩快报有所变化：彼时，保利披露2019年归属于上市股东的净利润同比增长40.55%至265.69亿元。对比可得，归母净利额比此前公布数据增加了近14亿，涨幅也提升了7个点。

　　同时，保利公布了2019年年度利润分配方案。保利发展拟向全体股东每10股派发现金红利8.20元（含税），拟派发现金红利总额97.85亿元。按此计算，分红率35%，现价对应股息率为5.4%，均处于历史高位。

　　有投资者调侃：“一扫万科、恒大带来的阴霾。”隔天4月16日，保利股价也相应出现拉升，截至收盘涨幅3.01%，报15.76元/股。

　　当天下午，保利也少见地召开了网上业绩说明会。盈利、分红之外，市场观察对于这家房企守住前五门槛还有许多探究的维度：疫情影响的消化、拿地的规划、与融创之争、杠杆水平、发展信心等等。

　　销售与拿地

　　尽管保利年报披露得远比其他港股上市房企慢了近一个月，但市场及投资者关注的问题仍旧离不开疫情影响。

　　2019年保利在销售上的表现，在上半年整体保持高增速稳坐第四，并在6月冲至637亿高位，之后保利下半年明显回调，单月平均销售额348亿元。

　　全年，保利发展完成销售4618.48亿元，同比增长14.09%；签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%。对比2017-2018年分别实现3092亿、4048亿的销售以及47.2%、30.9%的增速。

　　以销定产，保利年报中披露称，2020年计划新开工面积4300万平方米，对比去年开工面积缩减了13.76%，叠加上今年疫情的影响，市场担心保利今年的销售规模及增速多了一层不确定性。

　　网上业绩会中，多位投资者问及2020年的销售计划、推盘计划，董事会秘书黄海称：“今年受到疫情因素影响，行业开工、推货、销售均受到较大影响。于保利而言，仍然会保持行业领先地位，力争保持公司优异经营业绩。”其表示，公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右的水平，与市场表现保持一致。随着市场回暖，保利发展有信心尽快回复正常销售规模。

　　至于今年能否达到行业前三前四的问题，黄海则称，保利发展一直定位为行业龙头，会力争优于行业平均增速。

　　2019年，报告期内，保利新拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，同比缩减14%；拓展成本1555亿元。按此计算，去年拿地销售比为33.7%。

　　值得注意的是，2019年保利有意识地提高拓展项目权益比例，拓展金额权益占比回升到七字头达71%，同比提升近4个百分点。

　　观点地产新媒体了解，过去几年，为了实现规模增长与控制负债这一天平的平衡，保利增加了合作项目比重，减少投资成本，这使得权益销售、权益土储比例包括大股东权益占比有所下降。

　　据悉，大股东权益占比从2013年90%左右回调到2019年三季度的65.38%。在去年底的股东大会上，宋广菊也称公司正在有意识地回调大股东权益比。

　　年报披露，保利发展2019年大股东、少数股东权益分别为1560亿元、735亿元，占比分别为67.98%和32.02%。

　　副总经理潘志华回应称，公司已经注意到合作项目权益结构情况，下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

　　控制负债与增净利

　　探究拿地与规模之余，也能观察到过去这一年保利对于降杠杆与盈利能力的侧重。

　　拿地力度的影响直接或间接地给保利的许多指标带来了变化，例如经营活动产生的现金流量净额的大幅提升，同比2018年增长229.22%至391.55亿元，而2017年因为加速扩张拿地这一指标还为负值。

　　此外，负债水平也有了大幅下降。截至2019年，保利发展资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比降低23.64个百分点。

　　净负债的降低，有赖于在有息负债增加2个百分点的情况下，货币现金则较大幅度增加22.91%至1394.19亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。同时，有息负债综合成本约4.95%，同比降低0.08个百分点。

　　年报显示，货币资金增加主要由于房款回笼增加。“净负债的下降来自于2019年度保利加强回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期提高了安全系数，有息负债净减少，因此净负债率下降。”会上财务总监周东利解释道。

　　从回笼资金看，2019年保利累计实现销售回笼4312亿元，回笼率提升5个百分点至93%，为近三年来最高水平。

　　现金为王的时代，资金量的充裕也保证了融资的相对从容。年报显示，2019年保利筹资活动产生的现金流量净额由正转负，同比下降1.06倍。对此，财务总监周东利指出，去年在回笼率进一步提高的情况下，保障了公司资金需求，因此2019年度融资为净减少。

　　截至2019年末，保利还拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元，在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元，未使用银行授信额度约2690亿元。

　　大幅优化的指标中最为突出的是净利，2019年，保利实现归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%，接近五成的增长幅度。据观点地产新媒体对比，2016-2018年，保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92%。

　　相比其他“暴雷”、 “不及预期”的房企，保利这一指标奠定了自己的业绩底色。

　　此外，在行业普遍面临毛利率下滑趋势的时候，保利去年则不降反升。数据显示，因结转项目价格上升，保利发展2019年毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。

　　同时，净利率提升2.47个百分点至15.91%，三项费用率同比下降0.4%至合计5.7%。

　　可以看到，过去一年，保利在保证资金安全、控制负债与盈利增长方面都给了市场正向积极的信号。而这一定程度也是规模与投资拿地的回调“换来的结果”。

　　一个猜想是，从保利历年在盈利、负债与规模增长的起伏曲线来看，经历过2019年的稳健之后，或许会迎来下一个调整负债、销售、投资的周期。

　　截至一季度公布数据，保利新拓展项目拿地金额达280.99亿元，同比去年同期拿地金额上涨572%，拿地销售比回升至20%左右。

　　4月份，保利接连大手笔拿地，包括以底价39.98亿元摘得天津西青精武镇商住地，以最高限价41.42亿摘得福州鼓楼区中心地块；溢价13.24%摘苏州常熟宅地。据观点地产新媒体不完全统计，截至目前保利拿地成本近400亿元。

　　以下为保利发展控股集团股份有限公司2019年度业绩说明会问答实录：

　　现场提问：地产行业3月回暖，如碧桂园、龙湖等销售量上升，2020年3月公司实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%，请问什么原因导致贵司销售弱于体量相当的同业公司？

　　黄海：一季度受疫情影响，行业整体面临较大销售压力，公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现保持一致。随着市场回暖，公司有信心尽快回复正常销售规模。

　　现场提问：房地产行业下行，公司如何应对？会学其他房地产商搞降价促销吗？

　　黄海：公司主要价格策略随行就市，根据市场情况灵活销售。目前我们观察到行业价格相对平稳，市场销售价格受需求、预期、竞争对手价格影响，公司会综合考量。

　　现场提问：请问为什么近两年保利地产(600048,股吧)的投资速度放缓了呢？

　　潘志华：目前公司投资保持一定的规模，金额是逐年增长的，但面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因，但总货量还是有所提升的。

　　现场提问：请介绍一下今年公司的拿地计划，会在哪些区域加大布局？

　　潘志华：公司今年将保持稳定的拓展规模，将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展，区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。

　　现场提问：请问，公司跟保利置业在业务上是否已有所区分？宋总（宋广菊）是否今年退休？去年末，公司进行了人事大换防，是否为此做的准备？

　　潘志华：公司与保利置业由于历史原因，在少数城市有一定重叠，而且房地产是充分竞争的行业，不存在实质的同业竞争；而公司于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份，可以通过保利置业业务发展取得收益。

　　宋总的任职将按照国资管理相关规定执行。公司去年进行的组织架构调整，主要是根据业务发展及管理需求进行安排。

　　现场提问：今年疫情的影响，对公司商业板块出租业第一季度影响有多大？出租率对比去年下降多少？

　　黄海：疫情对中国经济冲击是全方位的，公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击。公司作为全国化布局公司，各地方影响有所差异，3月份随着疫情陆续得到控制，公司商业平均已经恢复至疫情前50%左右水平，广佛区域恢复至80%以上。

　　现场提问：保利地产上市公司现有土地储备有多少？土地成本大致为多少每平方？这些已有的土地储备按2019年的开发进度，可以开发多少年？

　　潘志华：公司土地储备近8200万平方米，土地成本仍有一定优势。目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，同时公司仍将继续加大土地储备。

　　现场提问：看到公司年报少数股东权益占比还较高，公司有降低少数股东权益的打算吗？未来准备怎么做？

　　潘志华：公司已经注意到合作项目权益结构情况，2019年新拓展项目权益比较2018年提升4个百分点，下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

　　现场提问：保利发展是否有参与云南城投(600239,股吧)的重组？目前进展如何，当前是否有意向中的收并购标的？

　　潘志华：公司目前未参与云南城投的重组，与云南城投有项目层面的合作，具体详见公司公告。

　　现场提问：请问公司对国家新出的推进城镇化的意见有什么看法，是否会影响公司未来在一二三城市的布局？公司对未来两年，以及中长期的销售规模有什么计划，如何完成？

　　潘志华：公司认为国家城市化趋势是确定的，从乡往城的城镇化高位放缓，将转变为从城往城的流动加速并存，公司仍然聚焦中心城市和重点城市群的布局。对于中长期，公司规划是不低于行业平均增长速度，保持持续发展。

　　现场提问：请问公司净负债率大幅下降主要是因为什么原因？今年还会保持这样的负债水平吗？

　　周东利：2019年度，公司加强回笼和资金回收，账面资金保有量也相对往期提高了安全系数，有息负债净减少，因此净负债率下降。2020年，公司将继续做好抓回笼和资金回收工作，维持稳健的资产负债水平。

　　现场提问：请问在贵公司两翼业务中，除了保利物业之外的企业业务的营收和毛利率为何下滑了？

　　周东利：目前，两翼业务中的商业运营收入占比较高，商业运营当中外拓项目在装修和筹备阶段，装修和筹备费用及租金费用的支付在2019年相对集中。

　　现场提问：去年保利还款增加，贷款减少，导致净增贷款减少，筹资活动产生的现金流量净额由正转负，请问为何会出现这种转变？

　　周东利：2019年度，公司加大销售回笼及资金回收力度，回笼率进一步提高，保障公司资金需求，因此2019年度融资为净减少。

　　现场提问：自2017年融创超越保利之后，保利与融创之间的规模差距越来越大，至2019年差距将近千亿，公司怎么看这个差距？未来怎么保持行业地位，重回前三的目标是否可行？

　　黄海：公司作为行业龙头，会根据市场情况和自身资源储备，力争优于行业平均增速。

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