观点直击 | 净利增速放缓 中海抛“马拉松论”与4000亿自信(实录)

观点地产网 正值房企们密集发布中报的阶段，市场上出现了融资端口收紧的消息，盛传的新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”控制有息债务规模，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

几家欢喜几家愁，三道红线均未触及的中海应该算是“欢喜”的一家。

8月24日，中海于线上举行2020年中期业绩发布会。主席颜建国、副主席罗亮、行政总裁张智超、副总裁郭光辉出现于深圳会场，而财务总监吕世杰则现身于香港会场。

中期报告显示，上半年，中海营业收入上升11%至886.3亿元，经营溢利为312.6亿元，股东应占溢利为205.3亿元，同比下降3.7%，核心净利润为179.4亿元，同比上升0.3%，净利润率23.2%。每股基本盈利1.87元，同比下降3.7%。

主要经营数据微涨或微降，反映这家龙头房企的放缓态势，或者称之为相对乏力。在整场业绩会中，管理层提及最多的是“稳字当头”。

颜建国甚至还提出了“马拉松”论述：企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快、不急不躁，在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展。

他多次强调，“中海要求有利润的销售、有质量的增长，更加注重价值创造，相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模和利润也能实现较快的成长。”

这也是颜建国对于上述中海未触碰融资红线的解释之一。截至6月末，中海的资产负债率59.77%，扣除预售账款后的净负债率57.8%，净负债比率32.7%，流动流动比率为2.3倍。

“中海曾经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。”颜建国解释，自那之后，中海内部对负债率以及现金杠杆设立了严格的红线。

信心的来源

但在追求规模的房地产市场中，高周转、快节奏仍为主流韵律。发展速度较慢一些的中海还是会被市场人士冠以“保守”的前缀。

在颜建国看来，“过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家感觉到中海比较保守，但是公司在保持60%以下负债情况下，销售也实现了快速增长。”

数据披露，2018年以及2019年，中海分别实现销售增速29.8%、25.2%，销售增长控制在20%-30%之间。而今年上半年，中海合约销售额实现4.2%的增长。

具体数据为，报告期内，中海实现合约物业销售额增长4.2%至1720.1亿元，对应销售面积为954万平方米，增长3.5%。此外，六月单月，中海系列公司实现销售合约额575.6亿元，同比增长32.3%，创集团单月销售新纪录。

按照颜建国的说法，中海这两年半的增长速度处于行业内领先的位置。但由于疫情影响，在时间进度上，中海上半年的销售情况目标完成率确实稍弱一些。

当时制定“十三五”目标时，2020年中海的销售目标要达到4000亿港币。不过，张智超在会上仍强调了完成该目标的信心，他称目标虽有一定的挑战性，但是管理层依旧坚定要兑现对于市场的承诺。

他坦言，疫情对中海的影响同样也很大：“基本一个半月的时间是没有销售的，另外也造成了供货的延后，而6月份出现中海最大规模单月销售合约额便是因为集中供货。”

颜建国也强调，这两年半的增长速度中海处于行业里面领先的位置，同时利润规模、利润率在行业内都名列前茅。中海最为津津乐道的便是净利润率，毕竟行业内净利润率保持15%以上的也不过寥寥几家。

不容忽视的事实是，中海核心净利润的增速近几年放缓了不少。2016-2019年中海核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.30%、10.1%，如今降至0.3%，是近几年的最低水平。

而毛利率、净利润率、核心净利润率等数值同比去年同期也是呈现下降趋势，盈利能力等指标也被质疑。2020年中期，中海实现毛利率、净利润率、核心净利润率分别为30.6%、23.3%、20.2%，同比去年同期分别减少4.3个百分点、3.5个百分点、2.2个百分点。

一参加中海中期投资者会的资本人士对观点地产新媒体表示，颜建国在会上提到，在政府限价的条件下，中海的净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降，这种情况下规模必须保持适度增长。

中海一直秉持的原则是规模为利润服务。比起规模的大幅度增长，中海更乐于调整利润与负债，保持稳健的现金流水平。

2020年上半年，中海销售回款录得927.9亿元，境内外债务资金流入共达319.1亿元，共计流入资金约为1247亿元。

与此同时，中海上半年须归还到期债务164.5亿元，资本支出为746.5亿元（其中用于支付地价为417.8亿元，建安相关支出为323.1亿元），税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付则为240.9亿元，流出资金总额1154.9亿元，与流入资金总额相差不多。

中海在控制收入与支出方面，向来平衡得较好，一投资者评价中海为“不加杠杆的增长”。而在颜建国掌权这几年，中海在手现金确实一直控制在1000亿港元左右。截至2020年6月30日止，中海持有现金1113.8亿元。

充裕现金流状况为中海下半年的投资和发展留出比较大空间和余地。张智超透露，下半年是重点供货的阶段，中海将积极抓好供货和销售，下半年供货大概占61%。

承压的部分

其实仔细换算一下，中海上半年对于销售目标的完成率已有五成左右。但中海年初定下的其他目标，包括买地指标、竣工面积等完成率都较为逊色。

由于2019年的结转交楼面积低于市场预期，中海今年设定了16%的增长目标，在疫情影响停工下，2020年要达到目标竣工面积1900万平方米，此前郭光辉便已对此表示内部深感压力。

截至上半年，中海系列公司（不含中海宏洋）在中国内地21个城市共50个项目竣工，竣工的总面积达732万平方米，仅完成目标的39%左右。

在权益拿地指标上，上半年中海亦同样未达成目标。尽管在土地市场上颇为积极，也发出了寻地计划，但最终中海拿下的地块并不算多。

期内，中海于13个城市合共新增21幅土地，新增总楼面面积为582万平方米，实际权益面积562万平方米，总地价555.1亿元，权益地价522.8亿元。截至2020年6月30日止，中海系列公司拥有总土地储备为9006万平方米，对应货值达1.3万亿元，华北区、北方区仍占据较多土储。

截至8月21日，中海共吸纳36宗土地，完成全年1400亿元拿地权益目标的56%，当中50.6%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈，而占比最大的是京津冀，为30.6%，大湾区仅占比7%。

分布方面，郭光辉在会上称，中海土地储备要集中于各主流城市的中心区域，总土储对应货值中87%分布于一二线城市。

中报显示，2020年初至今，中海获取的土地也不乏大宗地块，包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等项目，每个项目可售货值均达数百亿。

土储亦代表着规模，保持销售增长背后的逻辑，是土储的增长。近些年，土地储备不断转化为销售之下，中海的总土地储备未见明显增长，其对于土储的渴求比同梯度的房企要大得多。

资本人士透露，在投资者会上，关于买地这件事，颜建国提出公开市场里面中海要更加勤奋，用更多的机会拿到符合投资标准的土地，而非公市场方面要做很多工作，去年还专门成立了非公市场合作部，跟同行、政府合作，来进行勾地。上述完成一半多拿地份额里，35%来自非公开市场。

中海上半年虽然脚步仍有些跟不上，但是也没有放弃一丝机会。除了内地市场，中海在香港市场同样表现积极。观点地产新媒体会上了解到，今年上半年，香港市场一共拍卖了6宗土地，中海就参与了其中3宗土地的竞买。

会上罕见地提及了中海在香港房地产市场的情况，距离上一次在公开市场提到已经过去3年多。2016年度业绩会上，当时中海董事会主席还是肖肖，其表示中海在香港已有多年发展经验，未来不会放弃香港市场。

发展到2019年，中海在香港的项目销售达到97.67亿港元，为香港房地产市场的销冠。

资料显示，1985年，中海第一个自主拿地、自主开发的项目就是位于香港大埔墟慈安路上的海宝花园，当时获得香港市民争相抢购，并打响了中海的知名度。1997年，因受到亚洲金融危机的影响，中海才开始将发展的目光投向了国内。后于2010年、2013年等节点，中海重新活跃于香港市场，直至2016年后，中海在香港土地市场上的身影已经不少见。

吕世杰称，今年上半年销售非常理想，目前中海在香港可销售的数量总资产超过1300亿港元，如果有合适的投资机会，还是会积极参与投资标的。

而按照管理层的说法，中海会继续加大对港澳地区的投入，力争进入港澳房地产前列的位置。

以下为中国海外发展有限公司2020中期业绩发布会现场问答整理实录：

现场提问：近期市场盛传对房企融资进一步加强管控，设置三条红线分类监管，如果该项政策实施，对中海会有什么样的影响？

颜建国：公司关注到了相关媒体的报道，也看到媒体列出来行业内一些企业的名单，其中中海没有触碰一条红线。中海一直坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金。对照市场上三条红线来看，截至今年6月末，中海的资产负债率59.77%，处于行业最低的区间，扣除预售账款后的负债率57.8%，净负债比率32.7%。

在金融政策方面，针对房地产企业精准施策、一城一策，公司认为有利于行业健康发展。在房地产行业调控政策中，这两年已经进行了精准调控，表现为因城施策、一城一策，今年又表现为一企一策的导向，进一步坚持了房住不炒的定位。尤其是今年国际形势下，这项政策的出台具有十分重大的意义。

中海发展策略是稳健经营、高质量发展，这项政策和公司的发展是相吻合的。中海曾经历1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在公司内部设立了严格的红线。

总结公司数十年的发展策略，有三个特点：第一，企业的发展是一场马拉松，要稳中求好、稳中求快、不急不躁，在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展。中海的负债率始终保持在行业的最低的区间，销售规模稳居行业前十，利润规模，利润率都处于行业领先地位。公司要求有利润的销售、有质量的增长，更加注重价值创造，相信合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模和利润也能实现较快成长。

过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相比较而言，会感觉到中海比较保守，发展速度慢一点，但是公司在保持60%以下的负债情况下，销售还是实现了快速的增长。2018年销售增速29.8%，2019年25.2%，今年上半年实现了4.2%的增长，两年半的增长速度在行业里面是领先的，同时利润规模、利润率都名列前茅。相信进入房地产下半场，行业竞争是谁能活下去、活的好、活的久，作为有41年历史的中海，目标是百年基业，稳健经营、高质量发展是长期不变的策略。

第二，实现国有资产保值增值，为股东创造价值，提升回报水平。派息总额、派息比率稳步稳定提升，除了社会责任以外，在商业方面要为股东创造价值，在财务指标方面体现股东回报，中海一直保持规模、利润稳健增长。2019年公司利润总额跨越400亿元，利润规模行业领先，去年全年派息总额超过100亿，派息比率从17.8%提升为28.4%，过去几年股息收益率在3%-4.5%，达到或超过了理财产品的收益。

最后一点，是坚守主航道。近两年，中海明确推出了业务结构，将7—8%的资源投入到商业资产运营开发里面，提升抵御周期波动风险的能力，为中长期发展创造稳定的现金收入，同时将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等业务，培育未来的利润增长点。这三类企业，公司的目标都是要进入行业头部，当然具体发展要循序渐进，一步一步打好基础。

现场提问：中海今年是否仍然保持4000亿港币的销售目标？

张智超：在时间进度上，上半年销售目标完成比率稍弱一些。虽然上半年经历了疫情的影响，管理层依旧坚定要兑现对市场的承诺，即“十三五”末要达到4000亿港币销售合约额的目标。这个目标对公司有一定的挑战性，需要充分努力，加上后面市场的契机才能更好地完成。

中海一直坚守高质量的发展。在上半年中国房地产销售额因为疫情的影响下降了5.4%，这个过程中，头部企业大部分也出现了负增长。应该说，疫情对公司的影响同样也很大，基本上一个半月的时间是没有销售的，另外造成供货的延后，出现了6月份中海最大规模单月销售合约额，这也是因为原来的供货延迟导致6月份集中供货。

中海保持了整个市场的态势，在市场下跌5.4%和大多数同行负增长的情况下，公司逆势达到4.2%增长，增长是来之不易的。从另一角度看，上半年销售回款增速优于销售合约额的增速，达到8.4%的增速。这种情况下，中海在今年上半年实现了经营型现金流为正的较好状况。在下半年的经营上，给投资和发展留出比较大的空间和余地。在下半年的市场里，中海将积极的抓好供货和销售，下半年是重点供货的阶段，整个供货大概要占到61%。

下半年只要在不出现疫情重大反复、经济的重大状况，公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标。

现场提问：香港目前疫情仍在反弹，中海在香港推盘的计划是否会受到影响，对下半年香港一手楼盘的开发会不会有影响？

吕世杰：现在香港的经济面临比较严峻的挑战，主要是因为疫情的影响，但是在国内庞大经济后盾以及香港国际市场地位的影响下，香港的经济长期来看还是比较有机会稳健发展的。另一方面，香港的土地资源非常稀缺，土地供应有限，在利息环境还是有机会的，在刚性需求推动下，香港市场中长期还是稳健向好的。虽然在疫情的影响下，香港的新房市场影响比较小，可以说房价是比较平稳，但是数量还是不少的，二手市场观望的情况比较浓厚。

对于中海来说，因为香港是公司的发源地，集团还是会继续加大对港澳地区的投入，力争进入港澳房地产前列的位置。2019年，中海在香港的项目销售达到97.67亿港元，是香港房地产市场的销冠。

今年上半年，中海在香港的销售情况非常理想，目前公司在香港可销售的总货值超过1300亿港元。如果有合适的投资机会，项目达到公司要求，公司还是会积极参与投资标的。比如，今年上半年香港市场拍卖了6宗土地，中海就参与了其中3宗土地的竞买。

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