【公司深读】中海不惑:稳健增长与4000亿承诺

作者 | 李莎

出品 |焦点财经

受疫情影响，今年上半年不同能级城市的房地产市场均出现一定程度的调整，房企正常运行节奏被打乱，销售回款承压。

国家抗疫效果渐显，疫情缓和，房地产逐步复工复产。其后我国进入常态化疫情防控阶段，经济尚未完全恢复，房地产仍在政策、金融等方面面临严格管控，房企资金状况承压。

在这样的行业背景下，8月24日，中国海外发展（下简称“中海”）发布2020年中期业绩报告，关键业绩保持逆势增长态势。其中营收886.3亿元，同比增加11.0%；实现合约销售1720.1亿元，同比增长4.2%。

与此同时，今年上半年中海资产负债率仅为59.8%，保持行业最低区间；净借贷比率32.95%，财务稳健。

中海创立于1979年，历经多轮经济危机考验，穿越周期经验丰富。跨过“不惑”之年，中海追求规模更追求利润，前进步伐愈加稳健。疫情大考下的首张成绩单，更是彰显出中海“久经沙场”的老将本色。

01

稳健前行，高质量增长的业绩底色

在中海2020年中期业绩发布会现场，中海主席兼执行董事颜建国谈到：“中海发展策略是稳健经营、高质量发展，这项政策和公司的发展是吻合的。”在这项政策指导下，中海2020年中期业绩也是“稳字当头”。

关键业绩指标稳健增长。今年上半年，中海实现营收886.3亿元，较去年同期增收87.9亿元，同比增长11.0%。其中物业发展收入863.5亿元，同比增长11.2%。稳定增长的销售结算收入为中海的营收增长提供强力支撑。

根据中海中期业绩公告，今年上半年物业销售收入主要来自济南华山珑城、北京寰宇天下及中海云熙、南京城南公馆、沈阳半山华府、西安中海长安府、成都中海云麓世家等。其中济南华山珑城、北京寰宇天下等项目多次夺得城市销冠。

营收一般反映房企过去一到三年的业绩表现，销售额更能展现企业现状。2020年上半年，在疫情冲击下，中海实现合约销售额1720.1亿元，同比增长4.2%，为中海全年和未来的收入增长储备了动能。

中海的营收和规模都为其利润服务，在业内，中海向来有“利润王”之称，今年上半年，中海的利润情况仍保持行业领先位置。

今年上半年，中海经营利润为312.6亿元，与去年同期持平。毛利率30.6%，净利润23.2%，均维持行业领先水平。在中海的利润中，股东应占利润205.3亿元，半年股本回报率达7.1%。

在“慎微笃行，稳健审慎”的的财务策略下，中海今年上半年的资产负债情况和现金流量情况依然十分漂亮。

到今年6月30日，中海的资产总额为7640.0亿元，负债总额为4566.4亿元，资产负债率59.77%，远低于TOP50上市房企80.1%的资产负债率均值。剔除预收账款后，中海的资产负债率降至53.8%。同期中海手持现金1113.8亿元，净借贷比率为32.7%，现金短债比达2.9。在“高杠杆”的房地产行业，中海负债率保持低位运行难能可贵。

02

积极纳储，坚定兑现4000亿承诺

早在2016年中期业绩发布会上，中海前任掌舵人郝建民就曾宣布：十三五规划内（至2020年），中海合约销售目标将达4000亿港元。其后，中海管理层多次再提2020年4000亿港元的销售目标。

2016年上半年，中海销售额仅为952.6亿港元，4年过去，2020年上半年中海的合约销售额已达1720.1亿元，涨幅超80%。

今年的中期业绩会现场，中海执行董事兼行政总裁张智超再次强调：“虽然上半年经历了疫情的影响，管理层依旧坚定要兑现对市场的承诺，即‘十三五’末要达到4000亿港元销售合约额的目标。”

冲击4000亿港元的销售目标，中海无疑是有底气的。如果根据最新的人民币换港元汇率（8月25日，1人民币=1.12港元）计算，中海上半年合约销售额已达1929.6港元，占4000亿港元销售目标的48.2%。

张智超介绍，疫情导致中海今年上半年有一个半月时间基本没有销售，也带来了供货的延后。但随着疫情缓和，业务步入正轨，中海销售额也在迅速回升。今年6月单月，中海实现合约销售额575.6亿元，同比增长32.3%，刷新中海单月销售记录。下半年是中海重点供货的阶段，料占全年供货量的61%左右。

重仓一二线城市和核心城市群，为中海实现4000亿港元的销售目标奠定了坚实基础。随着房地产行业逐渐走向下半场，三四线城市棚改红利萎缩，内房主力市场逐渐向核心一二线城市及核心城市都市圈回归。

这与中海“坚持主流城市、主流地段、主流产品”的发展理念不谋而合。今年上半年，中海项目的销售均价超1.8万元/平，远高于内房销售均价，在北京、上海、成都、广州的销售金额均超百亿元。

今年上半年中海也在积极扩储，先后在中国13个城市新增土地21幅，新增总楼面面积582万平方米，实际权益面积562万平方米，总地价555.1亿元，权益地价522.8亿元。到6月底，中海总土储面积已达9006万平方米。

值得一提的是，在今年上半年新获项目中，中海利用其财务资金和综合城市运营能力优势，获取了数个超大型项目，包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等，单个项目可售货值均达数百亿元。丰富的土储为中海实现4000亿港元的销售目标和未来的业绩发展提供了强劲动力。

03

全面开花，非房业务发展加码

存量时代逼近，地产主业见顶，在地产主航道之外，中海未雨绸缪，加快多元化业务步伐，积极寻求新的业务增长点。

颜建国在今年的中期业绩发布会上谈到，近两年中海明确推出了业务结构，将7%-8%的资源投入到商业资产开发运营中，为中长期发展创造稳定的现金收入；将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等多元业务上，培育新的业务增长点，最终跻身相关行业头部企业之列。

在商业资产开发运营领域，中海已经站上了行业潮头位置，是中国最大的单一业权写字楼开发运营商。今年上半年，在疫情严重影响购物中心和写字楼业务的背景下，中海的投资物业租金收入仍达19.2亿元，同比上涨6.2%。

中海还抓住疫情对市场的整合效应和商业资产价值重估的窗口机会，推进商业资产“投融管退”全周期管理，出售成都中海国际中心H座写字楼，收购13万平方米的佛山怡丰城（已更名为“环宇城”），持续积累优质商业资产。

除了物业销售和物业投资，今年上半年中海的其他多元化业务也为中海创收3.6亿元人民币，其中酒店和其他商业物业合计收入1.1亿元。

除了已经进入的养老、教育、物流等多元业务之外，今年上半年，中海还新入局了供应链和科技领域。

在供应链领域，中海新设立了供应链管理公司，整合物资集采优势资源，打造面向全行业的一流的B2B建材交易与综合服务平台；在科技领域，中海新成立了科技公司，未来将用科技为住宅开发与商业运营的数字化管理、智慧社区、智慧家居、智慧商业楼宇等不动产开发运营场景赋能，同时投资上下游科技企业，建立科技生态圈。

四十不惑，方知“戒急用忍，行稳致远”。走过不惑之年的中海，更加淡定沉着，追求利润为先，坚持低负债前行，积极增加土地储备，多只脚走路，稳中有进，踏浪前行。

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