拿地预算增23% 2020年中海地产锁定4000亿销售目标

  “2019年，我们预计新增土地的权益投资额约1350亿港元。”2019年3月，在中国海外发展有限公司（HK.00688，以下简称“中海地产”）业绩会上，董事局主席兼行政总裁颜建国曾经抛出超过人民币1200亿元投资预算。

  这个投资目标最终未能实现。3月26日，中海地产2019年度成绩单“出炉”。年报显示，2019年，中海地产权益拿地支出1133.6亿元。

  颜建国掌舵三年来，中海地产一改过往保守形象，在土地市场上呈现出积极一面。

  数据显示，2017年，中海地产买入76幅地块，楼面面积1741万平方米，支付土地费用1346.2亿港币。

  2018年，中海地产新增63幅土地，新增楼面面积1764万平方米(实际权益面积 1272 万平方米)，总地价1443.2亿港币（权益地价1084.4亿港币）。

  到了2019年，从拿地金额对比，过去一年中海地产的权益地价同比增长了约24%；但楼面面积为1146万平方米（实际权益面积为1097万平方米），同比下降35.0%。

  截至2019年12月31日，中海系列公司（不含中海宏洋）的总土储为6522万平方米，相较2018年底的7010万平方米减少了7%；实际权益土储为5317万平方米，同比减少6.7%。

  中海地产相关负责人告诉经济观察网，2019年投资金额仍然在增长，说明中海地产投资还在加码。土地面积和总数减少，主要是基于拿地结构性的原因。“中海近年加码的方向是聚焦一二线城市，去年我们在一二线城市，特别是一线城市的拿地占比增加，一线城市的地价相对更高，土地规模相应就会减小。”

  “颜建国时代”的中海地产，前两年对于土地区位的判断颇为集中，逐步收缩至一二线，尤其是一线城市。不过，经济观察网查阅年报发现，2019年，中海地产在北上广深四大一线城市及香港新增15幅土地，相比2018年的17幅减少了2幅；总楼面面积248.8万平方米，同比减少31.9%。

  在拿地策略上，近两年中海地产更加倾向公开招拍挂。以深圳为例，去年仅有的两次宅地土拍场合都出现中海系身影。根据中海地产行政总裁张智超在投资者会议上提供的数据，2019年的权益地价里面，非公开市场的获取大概占15%，公开市场获地占到85%。

  3月13日，中海地产在微信公众号发布的一则寻地合作计划却提到，合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

  据经济观察网了解，2019年，中海地产内部针对多渠道获地这一任务，专门成立投资拓展及产业合作部。

  多渠道获取土地，被如今的中海地产视为是“必须路径”。在3月26日的投资者会议上，颜建国表示，只要能拿到地，无论是公开还是非公开渠道都不重要。

  “在中海地产的评价体系中，无论是公开市场还是非公开市场拿地，都要根据具体项目的效益和运营效能来判断，并购类项目则要看具体的项目回报和周转情况。”张智超称，中海对于非公市场和公开市场的判断刻度是完全一样的。

  从管理层在投资者会议上的发言来看，中海地产仍未放弃对于拿地的进取。按照预期，今年中海地产新增土地的权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。

  “这个预算安排代表了我们今年对增长的信心，包括对现金流的整体安排。它里面是有逻辑的，需要有收入才能安排支出，我们的整体安排具有一定逻辑性。”颜建国说，在具体执行过程中，将会以收定支来进行支出，根据市场的变化、收入的情况随时调整。

  但值得关注的另外一组数据是，截至2019年12月31日，中海地产持有银行结余及现金为954.5亿元，同比增加8.6%；2018年，这一指标同比出现下降。

  2019年，中海地产录得销售回款2002.3亿元，相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。

  换言之，与拿地数量上的减少形成反差，去年，中海地产正加强自身现金流管理及回款速度。

  在土地扩储上的积极补仓也支撑了最近两年中海地产的销售增长。年报显示，2019年，中海地产实现销售合约额3771.7亿港币，同比增长25.2%。销售增速高于同期TOP10房企平均12.8%的销售增长率。但如果对比2018年的29.8%，这一增速回落了4.6个百分点。

  根据颜建国在2017年定下的目标，中海地产要在2020年实现4000亿港元的销售目标，保持30%的毛利率。“考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性，我们会按照‘十三五规划’的目标，全力争取完成任务。”张智超在投资者会议现场提到。

  据此估算，预期同比增速仅约6.1%。被诟病销售“保守”多年的中海地产，曾在2018年公开提出着力做到“好中求快、稳中求快。彼时，第一个要求就是确保合约销售增速不低于25%。如今，一场突然袭击的疫情，似乎又将中海地产的“保守”特质重新激发出来。

  目前，中海地产在手已经取得预售证的货量是3100亿元；按照铺排运营节奏，上半年大约新增供货1000亿元，下半年新增供货2700亿元。也就是说，在不新增土地储备的情况下，中海地产全年货量总共是6800亿元，只要去化率达到58.8%，即能完成销售目标。

  提到疫情的影响，中海执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮指出，全年损失了两个月的销售时间，疫情对销售增长形成挑战，一二月累计的销售同比降低了22.7%。原计划的新增供货延迟，销售周期缩短，影响了去化率，少量的项目可能年内无法按计划供货销售。

  “2020年整个市场的不确定性确实在加大。我们总体判断，今年的市场还是谨慎乐观的。”张智超说，从3月份情况来看，最近两周销售恢复高于预期，基本达到去年同期的水平。“我们更希望在规模和利润上面做到有效的平衡，没必要过于极端地追求销售速度。对于引导有效需求方面，各地政府做了一些微调，我们的部分项目也调整了售价，目前我们还是追求量价平衡。”

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