规模徘徊不前：中海地产难以摆脱的局面

  享有“利润王”之名而规模停滞不前的中海地产在2019年依然没有打破这一局面，也暗合了中海董事局主席颜建国多次在不同场合提及的一句话，“规模不是中海最重要的目标，净利润率才是中海最终目标。”。

  3月26日，中海地产交出2019年业绩答卷再次印证了上述情况。中海地产股东应占溢利和净利润率依然是行业内两个耀眼数字，分别为416.2亿元和25.4%。但3451亿元合约销售额略显保守。

  新上任的中海地产行政总裁张智超在2019年业绩投资者会议现场也提到，“我们更希望在规模和利润上做到有效平衡，没必要过于极端地追求销售速度。对于引导有效需求方面，各地政府做了一些微调，我们的部分项目也调整了售价，目前我们还是追求量价平衡。考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性，我们会按照‘十三五规划’目标，全力争取完成任务。”

  “中海地产像一艘航母，掉头很难。”业内人士曾评价。

  实际上，从2017年颜建国定下中海地产要在2020年实现4000亿港元销售目标并保持30%毛利率，到2018年提出着力做到“好中求快、稳中求快”，再到2019年明确“净利润为最终目标”的同时为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的，直到今年3月13日，中海地产发布其2020寻地合作计划，这一系列表态都昭示着已过不惑之年的中海地产试图要摆脱被诟病多年销售“保守”形象，也是中海在规模压力下的又一次全新改变。

  “利润王”中海

  中海地产还是那个“利润王”。

  报告期内，中海经营溢利上升至人民币623.4亿元，股东应占溢利上升10.3%至人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343亿元，同比增长10.1%。与此同时，2019年，中海地产录得净利润率为25.4%，同比有所微跌；毛利率下降了4.14个百分点至33.66%。

  实际上通过对中海地产过往业绩梳理不难发现，其利润率虽高，但业绩增长缓慢。2013年至2017年中海分别实现销售1385亿港元、1408亿港元、1806亿港元、2106亿港元以及2330.7亿港元。尽管稳住了行业第七，但销售规模增速在行业并不具优势。

  2019年，碧桂园权益销售金额达5522亿元，万科销售金额为6308亿元，恒大销售金额为6010亿元，融创已达5562亿元。相较之下，中海地产3451.7亿元的规模仅有三巨头一半多。

  直到颜建国上任，中海地产才开始数字化改革，多元化陆续崭露头角。对于未来，颜建国并不否认“黑天鹅”事件和“灰犀牛”事件给市场环境带来的高度不确定性，但他仍然充满信心，购房需求只是被延迟释放但不会消失。长期持续稳健增长是集团过去和将来走向下一个40年的战略与行动指针。

  横向对比，中海地产25.4%的净利润率位于行业最高区间，但纵向对比不难发现中海地产的利润水平开始走低。

  业内人士认为，2020年和2021年房企在利润上会有比较大压力，要维持现有盈利，要像“拧毛巾”一样去降成本。行业整体进入盘整期，全年房企销售增速也明显放缓。

  从已公布的房企巨头财报看，碧桂园、万科、融创2019年归属母公司净利润分别为395.5亿元、388.7亿元、260.3亿元，均不及中海地产“低调纳财”。但25.4%并不是中海地产史上净利润率的最高值，与自身对比，中海地产在2016年、2017年、2018年的净利润率分别为23%、24.6%、26.2%。

  克而瑞分析师房玲认为，虽然中海地产仍是“利润王”，但中海的归属母公司净利润与恒大、碧桂园、万科的差距在不断拉近。2019年，万科的归属母公司净利润与中海地产的差距从39.5亿元进一步缩小到27.5亿元。虽然中海地产在行业内保持较高盈利水平，但是其“利润王”地位开始受到冲击。

  另外，中海地产2019年归属母公司净利润实现增幅10.3%，碧桂园、万科、融创增幅分别为14.2%、15.1%、57.1%。中海地产在4家龙头房企中增幅是最低的。

  亿翰智库分析认为，在2019年全年偏严的政策调控环境下，房企平均净利润率由2018年的16.73%下滑至16.39%。受疫情影响，房价承压、成本费用增加，预计2020年房地产行业利润率开始见顶回落。同时房企的盈利能力也在整体下降，受监测的22家房企的净资产收益率均值17.7%，较2018年下降7.5个百分点；总资产收益率均值3.5%，较2018年下降0.4个百分点。房企在2019年的投资所带来的收益有所下降，或与企业杠杆水平降低和净利润率水平下降有关。

  新增土地预算1400亿

  多渠道拿地冲规模

  “跑得太慢”并不是中海想要的，做大规模始终是其无法舍弃的一环。随着2016年年末颜建国的回归，中海地产在风格上有着明显的转变，土地市场上便表现出有更强的“进取心”。

  “不要怕贵，只要有就拿”。尽管后来颜建国的措辞改为“多拿地、拿好地”，但他已经为中海积累了丰厚的土地资源。

  财报显示，截至2019年年底，中海地产土地储备为8923万平方米；2019年，中海在内地25个城市及香港共新增53幅土地，新增总楼面面积1146万平方米，其中68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群以及长三角都市圈。

  颜建国表示，2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%，销售额则同比增长6.5%，表明驱动增长主力市场，向价值更高的一二线城市及核心城市群回归。同时，高铁与城轨大力度建设，正在加快人口向高能级城市转移。我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。

  过去仅依靠收并购的中海，在规模发展最快速的时代掉队，而招拍挂，却让中海重新跟上节奏。在2017年至2019年，中海分别投得76宗、63宗和53宗土地，投资金额951.16亿元、913.53亿元和1133.6亿元，分别新增1741.41万平方米、1764.1万平方米以及1145.61万平方米土地储备。

  在拿地策略上，近两年中海地产也更加倾向公开招拍挂。据中海地产行政总裁张智超在投资者会议上提供的数据，2019年的权益地价里面，非公开市场的获取大概占15%，公开市场获地占到85%。

  但这些并未让中海在土地扩张任务上如愿。按照颜建国曾在业绩会上的表态，买地货值要超过当年的销售额是中海的底线。2019年，中海拿地预算高达1210亿元。但实际上，中海距离这一目标相差近80亿元。

  3月13日，中海地产官方微信公众号发布了中海2020寻地合作计划。在这份以“共赢”为主基调的计划中，股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等词汇高频在集团以及各个区域的海报出现。

  这一计划城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市，涵盖了中海地产旗下华东、北方、华南、华北和西部区域，以及专攻二线以下城市的中海宏洋。

  显然，多渠道获取土地被中海地产视为“必须路径”。在3月26日的投资者会议上，颜建国表示，只要能拿到地，无论是公开还是非公开渠道都不重要。

  新模式的出现，或许与中海的人事变动有干系。2020年此次人事变动除了可以理解为中海更加“职业经理人”化之外，也可理解为颜建国将权利正式下放。2018年11月，中海专门为城市更新发布的白皮书中，北方区域的济南华山片区改造便是两个典型项目之一，当时隶属张智超所在的北方区域。虽然销售业绩上不及华东、华北，但有着成功的样板，也就存在复制的可能。

  “在中海地产的评价体系中，无论是公开市场还是非公开市场拿地，都要根据具体项目的效益和运营效能来判断，并购类项目则要看具体的项目回报和周转情况。”张智超提到，中海对于非公市场和公开市场的判断刻度是完全一样的。

  按照预期，今年中海地产新增土地的权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。

  “这个预算安排代表了我们今年对增长的信心，包括对现金流的整体安排。它里面是有逻辑的，需要有收入才能安排支出，我们的整体安排具有一定逻辑性。”颜建国说，在具体执行过程中，将会以收定支来进行支出，根据市场的变化、收入的情况随时调整。

  “中原逐地，海纳百城”、“逐鹿天下，拢贤拓疆。”这背后展现的或许正是中海地产对规模更大诉求。

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