中海逆周期造城的“规模渴望”：590亿押注上海旧改

每经记者 包晶晶 吴抒颖 每经编辑 魏文艺

地处老卢湾区的新天地，一直是上海城市更新的一张名片。一直以来，新天地都被看成是上海的“城市会客厅”，如今随着商业价值的激增，上海想要“扩建”客厅的心愿终于成真。而这其中，也藏着中海地产在上海的野心。

7月29日，中海企业发展集团有限公司与上海市黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设，预计总投入约590亿元，是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

这是中海地产近年来在上海揽下的又一个大型城市更新项目。2018年10月，中海地产曾斥资近100亿元拿下上海真如红旗村旧改项目，是上海市区近年来出让的最大规模综合体之一。

城市更新的风口到了。龙头房企中，过去鲜有涉足这一领域的中海、万科看到了其中的价值，也将这一领域视作是未来重点发力的方向。而中海地产也渐渐成为一二线城市旧改业务的有力竞争者。

拓宽赛道之后，中海地产这家对规模有着无限渴望的央企，有弯道超车的可能吗？

耄耋老人终于等来拆迁

从区位条件和未来规划来看，中海地产这一次拿下的的确是“优质项目”。

据中海地产母公司中国建筑股份有限公司发布的公告，该项目位于上海市中心城区的黄浦区新天地板块，毗邻淮海路新天地商圈，邻近轨道交通8、9、10、13号线，项目总占地面积约14.75万平方米，其中67街坊以商办用途为主，68-71街坊以住宅用途为主，规划地上计容建筑面积约36.8万平方米（包括新建商品住宅、风貌保护及历史保留建筑等）。

夏日的午后，几位老人正坐在家门口树荫下乘凉，他们的“亭子间”距离眼前新天地板块的豪宅不过十几米远，却仿佛与繁华的魔都是两个世界。几米宽的合肥路北面，是高端商业、写字楼与15万元/平方米的豪宅，与纽约巴黎齐名的上海时装周每年在此地举行。

合肥路南面则是整片的近百年砖木结构旧屋，老虎窗从密密麻麻的电线中勉强打开，私搭的“灶披间”让公共弄堂越来越窄……

“我今年71岁了，这位老伯伯85岁，我们都出生在这里，说了一辈子动迁、动迁，希望这次是真的。”其中一位老人对《每日经济新闻(博客,微博)》记者说：“第一次听说要动迁，还是大桥一线通车的时候，你应该还没有出生，这一说就是40多年。阿拉看着新天地发展起来，看着眼门前这个贵的要命的房子造起来，这次不会落空，你知道哇？下礼拜就要开始正式征询阿拉居民意见了。”

虽已经签约完成，但这只是开始。记者在现场看到，除了言谈间多了关于未来拆迁后对生活的憧憬，目前居民们生活如常，沿街小店铺和小摊仍然照常做着生意，房屋中介则在挂牌外区低价房源的小户型二手房。

这注定是一个长周期的项目，但中海地产已经为此做好了准备。公开资料显示，该项目计划整体开发周期约6年，资金来源包括自有资金、股东借款、银行开发贷款、销售回款再投资等。

大项目战略下的规模畅想

偏爱净地开发的中海地产“变了”。很长一段时间内，囿于城市更新领域的开发周期长且进度不可控等因素，中海地产鲜少在这一领域有所作为。但时代不同了，这家历来稳健又注重利润的龙头央企，开始频频出现在过去鲜少涉足的城市更新战场上。

一位不愿具名的深圳本地国企人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以前（国企）做（旧改）这个确实是没什么优势，但现在不同了。“现在大家都挑对象，像我们（这种国企）资金比较充足、又稳定，人家喜欢跟我们（合作）。”

接近中海地产的人士也告诉记者，之后（城市更新领域）陆续还有更多的消息公布，也有很多的项目正在接洽中。

不仅如此，中海地产还开启了“大项目”战略，在全国各地揽下了多个“大盘”项目。

7月8日，中海地产在太原成功摘得综改区XD-10片区04街区001、004-1、005、010-1地块4宗地，约500亩；更早之前，中海在武汉以144亿地拿下归元片二期的两宗地块，这两次拿地，都是中海“大项目”战略指引下的产物。

事实上，中海地产过去在“大盘”项目上已经尝过甜头。2019年，中海地产共有三个楼盘销售额过百亿元，分别是济南华山珑城、北京寰宇天下和广州亚运城（合作项目）。

这些“大盘”项目为中海地产贡献了可观的销售额和利润额，正是中海地产青睐“大项目”的缘由。

上述接近中海地产的人士告诉《每日经济新闻》记者，中海地产未来也会更多参与到大项目中来。“大项目的战略是清晰、坚定的，这其实也是逆周期发展的一种模式”。

从年初重金求“收并购”到圈地“城市更新”项目，再到“大项目”战略，中海地产这家“稳健”的老牌央企，展现出对规模的无限渴望。

值得一提的是，土地市场上的积极变化也推动了中海地产的销售增长。今年上半年，中海地产累计合约物业销售金额约1720.13亿元，同比增长4.2%。

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