全力押注广州旧改,升龙羊城寻第二春

从无人知晓到成为广州旧改网红，“过江龙”升龙集团只花了两年。

2017年1月1日，升龙正式注册广州公司。3个多月后，升龙将广州总部乔迁至珠江新城，拉开了一系列旧改项目的序幕。

时代周报记者统计，截至7月20日，升龙单独以及联合其他开发商一起签下的广州旧改项目共有8个，包括金州冲尾村、蔡边一村、群星村、汤村、沙溪村、南湾社区、长岗村等项目，其中旧改面积约为1766万平方米，投资金额超过700亿元。

在旧改市场收获颇丰的升龙集团，开始将目光瞄准文旅、产业运营等新的领域。

7月13日，广州黄埔区、广州开发区文化旅游产业项目集中签约，32个文化旅游产业项目落户黄埔，投资总额达21.57亿元，升龙集团的南湾文旅小镇也包含其中。

获取旧改项目仅是打开广州市场的开端，借力旧改，升龙集团将触角延伸至更广阔的产业小镇、商业运营领域。

7月19日，一位升龙集团人士告诉时代周报记者，目前，公司在郑州和南京几乎没有新增项目，把所有精力都投入到广州，同时也希望有更多业务在这边落地。

押宝广州能否带来相应回报？

这或许是一场升龙也不知道结果的豪赌。

豪赌羊城旧改

两年内获得八个旧改项目，升龙迅猛的速度让行业侧目。

2018年7月6日，升龙拿下了南沙区旧改的第一条村—金洲、冲尾村，由此翻开了广州旧改新篇。

7月20日，在升龙集团广州区域从事旧改工作的王瑞（化名）告诉时代周报记者，目前广州公司的主要关注点还是城市更新方面，极少在公开市场拿地。

2019年，升龙旧改进展神速，一举斩获番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸九龙镇汤村及番禺洛浦街沙溪村共4个村的改造。

凤凰网数据显示，2019年，升龙在广州合计投资额超过446亿元，总占地面积为1383.25万平方米，占2019年成功招标的16个旧改村的66%。

进入2020年后，升龙集团获取旧改的势头依然强劲，仅在5月份就收获了两个项目，分别为黄埔穗东街南湾社区、增城永宁街长岗村。

6月19日，升龙宣布联合科学城集团成为广州茅岗旧改前期服务商。

有市场消息称，升龙还有10余个旧改项目正在接洽，并未正式对外公布，其中包括番禺厦滘村、明经村、潭山村、白云马沥村等。

“并没有外界说的还有10多个项目在谈，据我了解，目前中标的和正在洽谈的项目加起来在11―12个。”王瑞告诉时代周报记者。

尽管手握多个旧改项目，但何时能转换成土储、产生利润和现金流是外界最关心的话题。

时代周报记者了解，升龙在南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目进展最为迅速，该项目的安置补偿协议签约率达到100%，拆迁工作已完成。

“我们公司最重视南沙区的项目，目前我们广州项目的负责人也时刻盯着这个项目，希望建成标杆项目。”王瑞表示，主要原因是该项目的交通位置较好，同时也是升龙在广州的首个产品，所以公司会花更多精力。

除此之外，广州最大面积旧改项目位于黄埔区九龙镇知识城板块的黄埔汤村，进展也颇为迅速。

王瑞透露，目前该项目已经有1700多栋拆除完毕，还有2000栋房屋待拆建，800户人未签约，首期安置房建设完毕。6月二期安置房开始动工，还在打地基，整个项目规划3―5年内完成。

旧改业务提速的同时，升龙广州区域的团队人员也在急速补充。

王瑞表示，2018年广州区域仅100多人，目前团队应该超过500人，仅从事旧改的人员就有300多人。

“升龙给的薪酬也比较可观，会比行业其他公司高出20%左右，从富力、恒大、珠光等广州本土房企挖走了很多旧改专业人才，目前公司仍在招聘中，需要大量人员。”他说道。

优势和难题

作为外来者，升龙为何能连连啃下多个广州旧改项目？

政策的利好是升龙迅速打入广州旧改市场的先决条件。

2018年4月，原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。

文件表示，旧村改造地块可以协议出让，其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。

此举意味着，原本首先由政府征地的传统旧改模式，变为房企直接与村民进行协商的新模式。

而在同年7月，升龙就斩获首个旧改项目。

“升龙近期势头很猛，主要是有当地资源与人脉。”7月21日，一位广州本地房企的旧改业务人士向时代周报记者表示。

2017年11月7日，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。

作为唯一外地房企，升龙集团与珠江实业、富力地产、时代地产等10多家本地房企，共同作为协会发起单位成立广州市城市更新协会。

2020年4月底，升龙正式成为广东省三旧改造协会副会长单位。

通常而言，旧改项目投入成本大、变现周期较长，在旧改市场狂飙激进的升龙拥有多家银行贷款渠道。

2018年开始，升龙先后与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行、民生银行签约，展开三旧改造方面的合作，以获取资金支持。

查阅升龙集团官网可发现，银行投资被列为公司业务发展的四大板块之一。天眼查显示，升龙集团还是广东华兴银行的十大股东之一，持股比例占11.02%。

“升龙集团拥有自己的资产管理平台，并与诺亚、黑石等基金公司、信托公司都有合作。”上述升龙集团人士表示。

7月20日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代周报记者指出，外地公司要迅速打开旧改市场，除了需要雄厚的资金和旧改经验以外，还需要有良好的政府关系、对当地市场特点足够了解。不少房企会选择与当地项目公司合作或者依托当地的合作伙伴这一进入方式。

尽管进入广州仅3年，但升龙在旧改方面的拓展速度以及投资力度明显高于广州本地房企。

以广州本地旧改大户时代中国为例，时代周报记者统计，时代中国在广州共获取了9个旧村，主要分布在黄埔、从化、番禺、花都、增城、南沙等六个区域，投资综合累计超350亿元，仅为升龙的一半。

针对这一现象，王瑞向时代周报记者透露了其中的“秘诀”。

“在市场知名度方面，我们并没有很大优势，但我们能给村民带来最实在的利益。这主要是拆迁款发放速度是非常快的，签约后一个礼拜，村民便能拿到第一期费用，所以我们的推进速度较快。”他说道。

王瑞表示，虽然广州本地一些房企实力更为雄厚，但有些公司的项目一拖就是6―7年，他们对项目的运营节奏把握得比较快。

旧改中多方利益博弈，流程较为复杂，开发过程中存在不确定因素，在规模上并不占优势的升龙能否在广州旧改市场突出重围，也还需时间验证。

起步福建深耕河南

1999年，升龙集团在福建起步。2005年，升龙扩展至河南郑州，参与投标的燕庄城改项目，让升龙集团名声大振。

以城市更新为突破口，升龙集团持续在郑州深耕。观点数据显示，升龙在郑州改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。

2012年进军南京后，升龙耗资75亿元拿下南京三块地，开发了升龙汇金中心、公园道、升龙天汇三个项目。

随后，其又以8.9亿元拿下江心洲G82地块，建设城市综合体、住宅、别墅等物业。

而在2017年以后，升龙相继淡出了郑州和南京市场，鲜少再获取新的项目。

时代周报记者查阅安居客发现，升龙在郑州仅有5个项目的尾盘在售，开盘时间几乎都是以2019年初和2018年为主，部分为2017年。

“前几年，升龙在郑州还是比较有知名度。近年在售项目没有增加，也没有新增地块，仅剩部分项目处于清盘状态，南京同样也是这样，已经不再获取新项目。”上述升龙集团人士这样说道。

在放缓郑州以及南京市场布局的同时，广州成为升龙新的主战场。在王瑞看来，公司的优势是旧改，而珠三角地区是旧改发展势头最强劲的区域，而升龙选择发力该区域也是题中之意。

“升龙上海总部有部分同事已经搬来广州，上海业务相对较少，广州这边其实也算是总部，董事长待在广州的时间比上海长。”王瑞透露。

快速斩获项目仅是升龙占领广州市场的第一步，通过旧改，升龙试图涉足更多新领域。

6月8日，广州升龙在官方微信公众号宣布，升龙在今年5月获取的黄埔区南湾村旧改项目，南湾小镇将打造成“互联网小镇+电商总部+岭南特色文旅小镇”。

此外，去年6月拿下的黄埔汤村旧改项目，将规划成数字创意园，重点发展数字经济等新兴产业。

商业运营是升龙在广州市场的另一个发力点。

“现在做旧改项目，卖掉一次性住宅项目后，我们公司会直接接管商业项目，自己来做运营。”王瑞表示。

广州将是升龙重振规模的第一站，据升龙集团人士透露，他们也在考虑进入东莞市场。

来源：时代周报

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