一线城市“捡漏” 外来房企入局广州旧改

郭子硕 本报记者 赵毅 广州报道

2020年上半年，广州28个旧村改造项目有进展，项目旧改面积超1941万平方米，总投资金额超1225亿元。与2019年全年33个旧村改造项目相比，广州进入了旧改小高峰。

广州地区存量市场竞争升级，除了保利、富力等本地巨头，多家外来房企纷纷入局广州旧改市场。拓展城市更新业务，入局旧改市场寻求土地增量正成为房地产行业的共识。

房企突围旧改

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新，TOP50房企中61%涉足城市更新。克而瑞统计，广州本土房企时代中国、富力、保利、珠光、万科的旧改数量在4个及以上，旧改土地储备均超100万平方米。

近年来，本土房企深耕旧改市场，城市更新项目的热点持续提升。城市更新成为企业业务拓展的主要途径，在广州“三旧改造”政策利好下，诸多外来房企也纷纷进入广州旧改市场。

以升龙集团为例。升龙集团拿下的8个广州旧改项目分布于广州南沙区（1个）、番禺（2个）、增城（2个）、黄埔区（3个），旧改面积共计1766.32万平方米，投资金额共计735亿元。

7月18日，深系房企勤诚达集团落子增城下元村旧改，距离拿下增城荔城庆丰村旧改仅一个月。

据悉，勤诚达集团还入主了荔湾海北村的旧改合作项目。截至目前，勤诚达集团在广州的旧改版图已落三子。

对此，勤诚达集团方面向《中国经营报(博客,微博)》记者表示，房企全面布局粤港澳大湾区核心城市是行业普遍的趋势。粤港澳大湾区建设的推进，使得广深和其他城市形成一体化的都市圈。

广州市现代城市更新产业发展中心策划师曹华山告诉记者，“深圳早期经历过全面改造，具备华南地区的旧改经验。对于深系房企进军广州旧改市场，主要是因为当下深圳旧改政策收紧，这批房企来广州寻求新的机会。”

“对外来房企来说，广州在一线城市的房价较低。价格差是一个重大利好的信号，证明拿地成本有洼地、有空间。加之，广州政商环境开放包容，常住人口多年连续正增长，增长幅度远高于北京、上海。”合富研究院分析师陈泓毅对记者表示。

外围区域试水

据记者梳理，1~6月广州旧村改造项目大多散布在广州市外围区域。其中，增城占18个，南沙6个，黄埔2个，海珠、番禺各1个。

针对上半年广州市外围区域旧改招标项目井喷，业内人士表示，相对中心城区而言，外围区域的旧改政策较为宽松，而且区政府的推动起到了很大的作用。

6月18日，增城区人民政府印发《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知》，对旧村项目入库申请和具体流程进行进一步细化。7月1日，黄埔区政府召开会议，计划到2022年底，黄浦区完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，拆除房屋面积合计3278万平方米。

虽然区政府大力推动城市更新进程，但实际上，这些区域旧村项目存在房屋建筑散乱，区域内产能较低的情况。

记者近日走访位于增城区荔城街的廖村村发现，村内仍有大片农田、水域和村屋。廖村村方圆1公里内均为农田，交通较为不便。从廖村村中心到距离最近的商圈挂绿广场，需要先步行20分钟至公交车站，再搭乘交通工具。

记者调查发现，靠近博盈工业园区域部分有大型综合市场、百货超市、药店、小学和中学。而深入大石村腹地，却有全然不同的景象。村内分布大面积耕地，村集体产业能级落后，现场房屋建筑散乱无序，饭店便利店等生活配套寥寥无几。

值得一提的是，部分旧改项目区域较为分散。旧改项目基础数据调查范围影像示意图显示，廖村村纳入旧改的6个改造区域各不相连。庆丰村旧改面积分为9个区域，A、B、D、H、I区域间均存在一定距离。

针对旧改项目的选择，勤诚达集团透露道，“庆丰项目处于广州增城区荔城街中部，周边生活配套完善，是增城区最为成熟的居住区之一。我们重点布局潜力城市的优越地段。”

“拿项目是走先易后难，走农村包围城市的路子。中心区的房价高，拆迁关系更复杂。拿下外围区的项目，培养出成熟的团队、打开知名度，再寻求中心区的机会。这样会比冒进式的进入中心区稳妥很多。”陈泓毅如是说。

外来房企“本土化”组队

竞标企业的旧改经验是打开广州旧改市场的钥匙。

据悉，旧村改造的模式主要分为征收储备、自主改造与合作改造三种模式。数据显示，目前广州市旧村改造项目主要是旧村和企业合作改造模式。村企合作模式加大了行政村对合作企业的决策权，因此村民的意愿是旧改工作中考量的重心。

记者梳理本年度旧村招标项目公告，“完成整村补偿安置工作”、“顺利完成村民回迁”和“工程质量合格率”在旧村招标条件中频频出现。这意味着村集体在选择合作企业上，将把过去的旧改成绩列作考虑的重要指标。

以俊发集团为例。俊发集团操刀的俊发城是迄今为止昆明改造面积最大的城市更新项目。项目建筑面积约177万平方米，总拆迁面积225万平方米，由龙泉街道宝云社区城中村改造项目转化而成。

昆明地产大数据发布的《2020年中昆明项目销售金额TOP50排行榜》显示，俊发城排名第五，成交885套，成交金额高达15.43亿元。

据悉，俊发集团操刀的徐泾老集镇城中村改造项目，是2014年上海市首轮获批的33个老集镇城中村试点唯一一家全部原址安置的案例项目。

多年从事前期项目调研工作的知情人士对记者坦言：“不是给钱多就行。老百姓(603883,股吧)心里有一把秤。好企业是旧改做得好，回迁工作顺利的。空头支票可不管用。”

外来房企“本土化”组队，以攻克异地旧改“水土不服”难题。

陈泓毅向记者表示，“旧改本身就是一项非常本土化的工作，换了一个城市、一个区、乃至一个村，政策都截然不同，当然这个问题对本土企业也是同样存在的，但是对外来企业来说，政策面的东西，一般来说更加陌生，难度也更大。”

升龙集团广州区域旧改项目负责人在接受相关媒体采访时曾透露，升龙从富力、恒大、珠光等广州本土房企挖走了大量人才，目前还在大量招聘。

记者浏览招聘平台发现，升龙、俊发、瀚宇集团都在招聘旧改项目负责人。在旧村改造相关工作的任职要求中均提及了“粤语流利”，以及多年“广州地区旧村改造实操工作经验”。

即便如此，旧村改造的推进仍然面临不确定性。

广州市海珠区赤沙村旧改项目经历了长达11年的前期工作，期间拒绝了富力、万科和保利三大本地房企的合作请求。

直到6月17日，赤沙村旧改项目才被两大本地房企巨头“富力+保利”以联合体形式拿下。据悉，项目改造总成本约88.1亿元，其中安置成本就高达 67.12亿元。

记者在采访广州市规划与自然资源局时了解到，村集体在“征地的补偿、听证、兑现村留地及村民社保”问题上出现争议，土地征收手续就难以推进。目前，南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目推进过程中就遇到这一问题。

据悉，该旧改项目于2018年7月确定升龙集团为合作企业。次年12月，金洲、冲尾村更新项目的复建区正式动工。

广东省三旧改造协会监事长、律房律地研究院专家龚军伟律师对记者表示，“广州旧改由市场化力量推动，这意味着在旧改过程会出现协商不成的情况。目前广州市还没有规定落地来解决动迁僵局。”

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