升龙集团广州“旧改局”：两年豪夺9个旧改项目

本报记者 陈靖斌 广州报道

近年来，粤港澳大湾区发展逐步释放利好，为谋求更大的发展空间，众多房企将总部迁至广深，重心逐步转移。2020年上半年，房企围猎广州旧改，值得注意的是，今年不少“过江龙”潜入广州旧改市场，囊括上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）、河南瀚宇、深圳勤诚达、深圳和健集团等房企。

日前，广州番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社成员代表会议表决通过，升龙集团成为该村改造项目合作企业。

至此，自2018年5月首入广州拿下南沙区金洲冲尾自然村旧改项目以来， 升龙集团已在两年多的时间里夺得广州9个城中村改造项目，涉及改造范围超1841公顷，总投资更是高达760亿元。

根据广州旧村改造项目引入合作企业的条件，申请的城市更新开发商需要社会责任感强，不存在工程烂尾或其他违法等情况的要求。

值得注意的是，《中国经营报(博客,微博)》记者从多份判决书了解到，升龙集团在郑州、洛阳多地深耕的城市更新项目中，由于项目未如期建成，已发生多起合同违约纠纷。

对于郑州、洛阳多地的升龙集团城市更新项目为何未如期建成？如何防止未如期建成、违约等情况在广州发生？记者致电致函升龙集团，截至发稿，未获进一步回复。

“重仓”广州

8月25日，在升龙集团拿下广州番禺明经村旧改相隔不到一个月的时间，升龙集团再度拿下了位于广州番禺区的蔡边二村旧改。

据了解，该村改造范围总用地面积为41.08万平方米，其中建设用地36.97万平方米，一般农田、林地4.11万平方米。项目改造总投资金额约55亿元。

记者在蔡边二村现场看到，蔡边二村虽在近日确定了升龙集团作为该村城市更新的开发商，但仍未有城市更新即将开始的氛围，仅从村委会门口张贴的几份公告上，才能得知蔡边二村的城市更新即将推进。

早在2017年12月，蔡边二村就有意愿引入企业对该村进行全面改造，并于2019年5月就已表决通过引入企业合作改造。

根据该村公示的工作总结和计划了解到，城市更新作为蔡边二村现时工作重心，将通过引入升龙集团合作进行全面改造，以达到改善人居环境，提升物业价值，增加集体及村民个人收入的目的。

而这是升龙集团2018年以来，“顺水推舟”在广州拿下的第9个旧村改造项目。据记者不完全统计，截至目前，升龙集团在广州已涉及改造范围超1841公顷，总投资达760亿元。

记者梳理资料发现，能引入参与到广州旧村改造的企业，需要具备企业信誉好，社会责任感强，不存在工程烂尾或其他违法等基本要求。

然而值得注意的是，记者在裁判文书网调查了解到，升龙集团由于未按期建成城市更新项目，已引发了多起司法纠纷。

事实上，升龙集团在郑州、洛阳深耕的城市更新项目，由于未按约定建成交付房屋，被永辉超市(601933,股吧)股份有限公司（以下简称“永辉超市”）起诉，致使发生多起其下属关联公司与永辉超市间的租赁合同纠纷。另外，由于升龙集团未按约定如期完成洛阳市涧西区兴隆寨社区东区和北区的安置房建设，也导致了多起安置区居民的房屋买卖合同纠纷。

升龙集团入局的广州城市更新项目，能否最终达到改善人居环境，提升物业价值，增加集体及村民个人收入的成果？亦有待进一步考量。

纠纷四起

记者根据多份判决书了解到，2010年10月15日，永辉超市与升龙集团下属郑州泽龙置业有限公司、洛阳升龙置业有限公司、郑州中元置业有限公司等7家关联公司分别签订了《租赁合同》，而后再次以升龙集团名义签订了租赁补充协议，约定升龙集团需在2013年3月31日前将符合原《租赁合同》及附件约定条件的旧村改造项目上的租赁场地交付给永辉超市，租赁期为20年。

然而最终7个项目中仅交付了2个项目，而剩下的黄家、刘砦、洛阳升龙广场、齐礼闫、小朱屯5个项目未按约定交付给永辉超市使用，另外升龙集团也并未按约定将永辉超市预付的租金予以退还。最终永辉超市将升龙集团及其子公司起诉至法院。

法院对此认为，升龙集团子公司因多次违反约定的行为已构成根本违约，导致永辉超市的合同目的无法实现，最终法院判决解除永辉超市与升龙集团关联公司签订的租赁合同，并要求升龙集团关联公司向永辉超市退还履约保证金，支付违约金以及预付租金的资金占用费等多项费用。

事实上，除了由于城市更新未按时建成与永辉超市产生的违约纠纷外，升龙集团对洛阳市涧西区兴隆寨社区实施整体改造也因未按时交付，导致发生社区回迁居民的房屋买卖合同纠纷。

根据相关判决书，2013年7月升龙集团开始对兴隆寨村实施整体改造，按照《洛阳市涧西区工农乡兴隆寨村整体改造项目征收补偿安置协议书》约定，兴隆寨居委会、 涧西区工农办事处、洛阳市涧西区人民政府三方确保在协议签订和房屋拆除移交后36个月过渡期将安置房建成交付，但截至判决日2019年10月31日，安置房仍未建成。

兴隆寨居委会当庭表示，导致本案所涉及的安置房未能按时交付的原因在于开发商升龙集团违约，开发商没有按照约定如期完成东区和北区的安置房建设。目前兴隆寨居委会作为原告已经起诉升龙集团及其子公司洛阳尚锦置业有限公司，该案目前正在洛阳市中级人民法院审理过程中。

为何升龙集团兴隆寨村、黄家門、刘砦、洛阳升龙广场、齐礼闫、小朱屯等多个项目未如期建成，进而产生租赁合同以及房屋买卖合同相关司法纠纷？升龙集团又该如何推进相关旧改项目进展？如何防止在广州重仓的旧改项目“重蹈覆辙”？相关情况记者致电致函了升龙集团，截至发稿，未获进一步回复。

马失前蹄？

公开资料显示，升龙集团由林亿于1999年创办，目前业务大部分集中于广州，是一家集地产开发、资产管理、商业运营、金融投资为一体的全球化城市综合运营商，物业涵盖甲级写字楼、商业综合体、高端住宅、五星级酒店等多元类型。

在公司官网中，升龙集团方面提及，公司在城市更新领域累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元，被誉为“城市更新专家”。

根据公开报道，早在2005年底，为响应中央关于加快中西部发展的号召，升龙集团首进郑州，第一个项目便是燕庄城中村的改造。自入郑州以来，升龙集团以曼哈顿广场为起点，逐步开发了升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙又一城、升龙天汇广场、升龙御玺等多个项目，总开发面积2200万平方米。

值得注意的是，自 2015年4月拿下郑州第10个旧改项目老鸦陈之后，升龙集团几乎没有在公开市场再拿过项目。升龙集团官网资料显示，截至目前，公司在郑州依然只有10个项目。

郑州、洛阳城市更新未如期建成频频“遇挫”，是否会给升龙集团带来“马失前蹄”的蝴蝶效应？事实上，从克而瑞近年来公布升龙集团的销售数据来看，升龙集团销售已在连年下滑，2016年后销售更是出现“腰斩”。

克而瑞数据显示，2014~2016年，升龙集团的销售额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元，2017~2019年销售额逐年下滑，分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元。按此计算，该公司近6年年均销售不足200亿元。

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