企示录 |内外交困 “云南旧改王”俊发出滇

与固步自封相比，走出去显然更重要。

房地产市场由增量转向存量后，城市更新在城市发展中的作用变得越来越突出。进入2020年，素有“云南旧改王”之称的俊发集团开始在云南之外发力，并将视角瞄向一线城市，开始在广州与上海频繁落子。

在城市更新方面，俊发集团阐述了首创的“先安置、后拆迁、再搬迁”的“人性化城中村改造”模式，遵循“优先建设回迁房、优先建设配套设施、优先安置原住居民”的三优先原则。只是这样的模式走向全国，是否会水土相服？

俊发入穗入沪 借力本地房企谋合作

2020年，俊发集团开启对省外一线城市扩张。

3月27日，俊发与广州市增城区仙村镇蓝山村旧村改造项目签约。俊发集团旗下广州俊利房地产开发有限公司正式成为其合作意向企业。据悉，仙村镇旧改项目是俊发集团布局一线城市广州的第一个项目，也是继2018年11月俊发集团与佛山市顺德区勒流街道三元股份社签订项目合作框架协议，正式布局佛山之后，进军粤港澳大湾区的第二个项目。

7月12日，广州汇俊房地产开发有限公司确定为广州增城新塘新街村全面改造项目的合作意向企业，项目拟改造投资总金额约为30.75亿元，改造范围内总建筑面积28.42万平方米。据天眼查显示，广州汇俊房地产开发有限公司由增城本土房企广东合汇集团有限公司和俊发集团共同控股。这也是半年内俊发集团入局广州旧改市场的第2个项目。

来源：天眼查

广州之外，还有上海。

俊发集团与上海城市更新的渊源要追溯到2015年。当年5月底，俊发集团与上海青浦徐泾资产经营管理有限公司以及上海灿辉投资发展有限公司签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》。基于此，俊发集团宣布正式布局上海市场。

2017年11月，上海新徐泾城实业有限公司与青浦区徐泾镇政府正式签约上海徐泾镇老集镇“城中村”改造项目合作协议。据此，上海市青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造项目正式启动。

2019年7月，上海新徐泾城实业曾斥资近6亿元摘得徐泾镇老集镇3宗地，总土地面积5.81万平方米。天眼查显示，上海新徐泾城实业由俊发集团下属云南俊发凤凰置业持股45%、上海灿辉投资发展有限公司持股45%，上海青浦徐泾资产经营管理有限公司持股10%。

来源：天眼查

一年后，俊发集团又携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司合力取得了上海青浦区徐泾镇核心区3地块，耗资逾14亿元。资料显示，3宗地所在的整个项目为徐泾老集镇城中村改造用地，为上海城市西中心“大虹桥片区”的超大型城中村改造项目，预计项目总投资约101亿元。

从2012年俊发集团在贵阳签约第一个省外旧改项目开始，到2020年俊发集团已先后在南宁、西安、石家庄、上海、广州等城市先后落子城市更新项目。数据显示，截至2019年，该集团城市更新项目累计43个，改造面积达1637万平方米。

出滇实则迫不得已 旧改项目挑战重重

面对布局全国化的实力房企，云南本土房企俊发集团同样面临“腹背受敌”的窘境。

据俊发集团官网显示，目前俊发集团省外城市更新成功开发并入市项目仅有贵阳俊发城。楼盘信息显示，贵阳俊发城在2018年11月开盘，项目将在2021年交房。由于俊发集团在云南省之外的城市更新项目并未集中入市，因此其在云南的开发模式是否适用于全国，仍需要打一个问号。

来源：安居客

值得关注的是，2020年俊发新进城市的城市更新项目，绝大部分都是与本地企业合作拿地，共同开发。业内人士分析，人脉是旧改重要的武器，房企需要具有号召力，给村民很强的认同感，这点本土企业比外来企业有优势。

此外，对资金实力、操盘能力、政府关系等都要求颇高的旧改项目，无疑是一块难啃的骨头，对企业也会是长久的消耗，房企单枪匹马拿下旧改很容易吃不消甚至亏本。业内人士分析，俊发集团最大的挑战应是旧改项目体量大，滚动慢，管理半径变大，加上至今未上市，融资渠道较单一。

从俊发集团城市更新项目的发展状况看，其在整体发展中也并未摆脱云南依赖症。

从拿地布局来看，中指研究院披露的数据显示，2019年1-12月，俊发集团的拿地金额为138亿元，全国排名第60。然而，在俊发集团所拿地块中，仅昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地就花去了92亿元。对于俊发集团来讲，拿地区域过度集中也表明其全国化之路走得并不顺畅。2020年上半年，中指数据显示，俊发集团并未进入拿地金额、拿地面积百强排行榜。

销售业绩端，对于俊发集团来说，绝大部分销售额仍在云南且一直是“云南一哥”。但随着融创、万科、碧桂园、恒大等大鳄进入本地深耕，对俊发集团“本土一哥”的地位冲击明显。

克而瑞数据显示，2020年上半年俊发集团云南地区销售流量金额达到121.03亿元，相较于2019年上半年的161.11亿元下降24.88%。在云南地区，2019年上半年、2020年上半年销售额排名前5房企的总销售额分别达到463.12亿元、419.46亿元。俊发集团销售占比由2019年上半年的34.79%降至2020年上半年的28.85%，降幅达5.94个百分点。

来源：克而瑞

头部房企正在加速侵蚀俊发集团的市场份额。2020年恒大加大文旅板块布局，发力云南郊县市场，昆明恒大文化旅游城销售金额超过20亿，销售金额也由2019年上半年的54.43亿元升至2020年上半年的70.32亿元；融创文旅项目2019年破百亿后，2020年持续发力，上半年昆明融创文旅城销售金额超30亿，在云南排名也由2019年上半年的第四位一举跃至第二位。

此外，房企在云南的集中度不断加强。从2018年-2020年上半年看，房企集中度逐年上升，且各梯队间集中度划分明显，2020年上半年TOP5房企集中度划分最明显为29.56%，同比增幅7.21%；TOP10房企集中度为38.52%，同比增幅为6.1%；TOP20房企集中度为49.54%，同比增幅为8.26%。

来源：克而瑞

伴随俊发集团在云南的市场份额不断被侵蚀，其患上本土焦虑症，不得不加大省外扩张步伐。当前这一轮战略重点，便是发挥俊发集团自身“旧改”开发的优势，迎合城市更新浪潮，积极在一线城市拿地。

但出滇效果几何，对俊发集团来说，既是考验，又充满未知。

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